Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Inleiding

Het programma volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richt zich op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen. Ook richt het programma zich op het realiseren van een afgewogen woningbestand, zodat er altijd een woning is die past in ieders wooncarrière. Vanuit de Woonvisie willen we ons inzetten voor een vraaggerichte benadering vanuit de markt en voorzien in goede woningen voor iedereen en op een goede locatie. De gemeente heeft daarin de regiefunctie. Zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Aansluitend richt het zich op het aanbieden van verschillende woonmilieus door stedelijke vernieuwing en een beperkt aantal nieuwbouwprojecten. Betrokkenheid van bewoners is wezenlijk omdat zij in de betreffende wijk of het dorp wonen en omdat zij waardevolle kennis en ervaring hebben over de behoeften ter plaatse en mogelijke veranderingen daarin.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Kwaliteitsatlas 2030 (herzien)

• Participeren Leren en Doen (2017)

• Masterplan Mortiere (1998)

• Masterplan Stationsgebied (1998)

• Ruimtelijk plan stedelijk gebied Walcheren (2010)

• Woonvisie 2023-2027

• Actieplan grondbedrijf (2015)

• Nota grondbeleid (2016)

• Vigerende bestemmingsplannen

Wat wilden we bereiken?

Ruimtelijke Ordening - Maatschappelijk effect

Een stad met een gezond en evenwichtig woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. Zowel kwalitatief als kwantitatief monitoren van de woningmarkt. Dit om in te kunnen spelen op vraag en behoefte. En resulterend in vraaggericht bouwen, ontwikkelen en onderhouden.

2. Bestemmingsplannen tijdig herzien zodat (nieuw) beleid uitgevoerd kan worden.

Grondexploitatie - Maatschappelijk effect:

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan het beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren.

Doelstellingen

3. Het gaat om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, maatschappelijk rendement en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Voor meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf grondbeleid in deze begroting.

Wonen - Maatschappelijk effect:

Aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstellingen

4. Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente.

5. Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten.

7. Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

8. Middelburg wil voor jong en oud een levensloopvriendelijke gemeente zijn. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving.

9. Een kwalitatieve en energetische verbetering van de woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

10. Het verduurzamen van monumenten.

11. Voldoen aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders.

Woonomgeving - Maatschappelijk effect:

Het vergroten van de betrokkenheid van de bewoners bij het reilen en zeilen in de wijk/kern waarin zij wonen.

Doelstellingen

12. Betere afstemming gemeentelijke uitvoering op behoeften vanuit de wijken. Met wijkgericht werken beogen we een responsievere dienstverlening. Dit wil zeggen dat de dienstverlening van de gemeente en partners, die is gericht op de directe leefomgeving is afgestemd op de behoeften van bewoners en andere direct betrokkenen. Naast objectieve kwaliteitsnormen, speelt de subjectieve beleving van kwaliteit volgens wijkbewoners een rol.

13. Bewoners meer betrekken bij hun directe leefomgeving (de buurt, straat etc.). Met wijkgericht werken beogen we meer participatie van wijkbewoners.

14. Het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken door de aanpak van bewonersoverlast.

15. Investeren in de sociale en fysieke infrastructuur van de wijk Dauwendaele.

Wat hebben we bereikt?

Ruimtelijke ordening - Maatschappelijk effect

De woningcorpopraties hebben met de verduurzaming, nieuwbouw en passend toewijzen van de woningen bijgedragen aan de realisatie van dit effect: een stad met een gezond en evenwichtig woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstelling 1: Zowel kwalitatief als kwantitatief monitoren van de woningmarkt teneinde te kunnen inspelen op vraag en behoefte, resulterend in vraaggericht bouwen, ontwikkelen en onderhouden.

De provinciale woonagenda met de 6 actielijnen is in 2021 vastgesteld. De basis ligt in het KWOZ-rapport waarin mismatch tussen vraag en aanbod van woningen is uitgewerkt. Het verdiepende woningmarktonderzoek levert meer informatie per woningsegment, zowel kwalitatief als kwantitatief. Met de woningcorporaties zijn de transformatieopgaven besproken. Deze lopen van 2023 tot 2032. In december 2022 werd de laatste hand gelegd aan de woondeal met de provincie Zeeland (die is ondertekend in februari 2023). De woondeal is gesloten door alle Zeeuwse gemeenten, de provincie Zeeland en het Rijk gezamenlijk.

Doelstelling 2: Bestemmingsplannen tijdig herzien zodat (nieuw) beleid uitgevoerd kan worden

De inwerkingtreding van de Omgevingswet, die gepland stond voor 1 januari 2022, is verzet naar 1 januari 2024. In 2022 is de participatie over de Omgevingsvisie voortgezet. Nadat eind 2021 drie mogelijke toekomstbeelden voor de Omgevingsvisie Middelburg 2050 zijn gepresenteerd is daar in 2022 met allerlei stakeholders en bewoners(groepen) over gesproken. De toekomstbeelden zijn ook getoetst in een (informele) omgevingseffectrapportage. Op basis van alle informatie is het voorontwerp gemaakt, waarin één integrale visie met ontwikkelingenkaart is uitgewerkt. De consultatie naar aanleiding van het voorontwerp van de Omgevingsvisie zal leiden tot een aantal aanpassingen. Die worden verwerkt in het ontwerp. Het ontwerp van de Omgevingsvisie Middelburg 2050 wordt in de zomer van 2023 aangeboden aan de gemeenteraad.

Verder zijn er toepasbare regels opgesteld, is een begin gemaakt met juridische regels om uiteindelijk te komen tot een Omgevingsplan als vervanging van alle bestemmingsplannen. De software voor de Omgevingswet - het DSO - is aangeschaft en geïmplementeerd.

Grondexploitatie - Maatschappelijk effect

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan het beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren.

Doelstelling 3: Het gaat om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, maatschappelijk rendement en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Voor meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf grondbeleid in deze begroting.

Voor meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf Grondbeleid in dit verslag.

Wonen - Maatschappelijk effect

Aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstelling 4: Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente

De meest gewilde woonmilieus zijn stedelijk, randstedelijk en dorps. In het nieuwbouwprogramma is in deze vraag voorzien. In 2022 is gewerkt aan nieuwe locaties (Essenvelt, Mortiere, Veersepoort fase 5, Rittenburg fase 3, Sardijngeulstraat, Zuidsingel, Sir Winston Churchilllaan, Sint Laurens, Hazenburg 2) en is advies gegeven ten aanzien van verschillende bouwplannen van derden. Op de volgende locaties is nieuw aanbod van koop- en huurwoningen beschikbaar gekomen: Sportlaan (Meker), Sardijngeulstraat, Rittenburg fase 3. Woongoed Middelburg heeft tevens de studentenwoningen aan de Kanaalweg opgeleverd.

Doelstelling 5: Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen

Per 1 juli 2022 was de wachttijd bij Woongoed Middelburg voor een huurwoning gemiddeld bijna zeventien maanden, vorig jaar twee maanden korter. Dat heeft een aantal oorzaken. Zo blijven ouderen steeds langer thuis wonen, waardoor er minder woningen vrijkomen. Verder zijn steeds meer mensen vanwege hun inkomen afhankelijk van een sociale huurwoning. Ook voor starters is kopen vaak te duur, waardoor ze lastiger doorstromen van een huur- naar een koopwoning.

In 2022 zijn weer prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente en de corporaties.

Doelstelling 6: Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten.

In 2022 zijn 236 woningen aan de Kanaalweg opgeleverd. Voor het overgrote deel zijn die nu bewoond door studenten.

Doelstelling 7: Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

In 2022 is de regeling om in aanmerking te komen voor een starterlening verruimd. Het aantal aanvragen is daardoor ook fors hoger geworden, zodat de doelstelling om per jaar twintig leningen te verstrekken nu ook is behaald. Voor 2023 is de maximale koopsom door het verhogen van de NHG-grens weer hoger geworden.

Doelstelling 8: Middelburg wil voor jong en oud een levensloopvriendelijke gemeente zijn. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving. 

De woningvoorraad vraagt om een kwantitatieve en kwalitatieve match tussen vraag en aanbod. Woningen in de woonservicezones zijn voor senioren en zijn nultreden-woningen én levensloopbestendig. Woningaanpassingen in niet levenloopbestdige woningen worden tot een zeker bedrag uit de WMO betaald. Als verhuizen beter is, kan een gelijkvloerse woning in dezelfde buurt worden gevonden. De voorzieningen in de welzijnsaccommodaties zijn gecontinueerd.

Doelstelling 9: Een kwalitatieve en energetische verbetering van de woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

In de huursector heeft Woongoed Middelburg in 2020 het gemiddeld label B van de woningvoorraad behaald. Daarmee liepen zij vooruit op de planning van realisatie in 2021. Woongoed Middelburg heeft ook in 2022 gewerkt aan de verduurzaming van de huurwoningvoorraad. Het streven is gemiddeld label A in 2025, dat verloopt volgens planning.

Voor de koopsector zijn, verschillende acties opgezet om uit te proberen wat goed werkt. Een gezamenlijke inkoopactie via Winst uit je woning heeft aan ruim 12.000 woningeigenaren de mogelijkheid geboden om te investeren in vloer-, spouwmuur isolatie, zonnepanelen of een hybride warmtepomp. Via deze actie zijn 246 maatregelen uitgevoerd. Met de aanpak van Buurkracht worden er buurtteams opgericht die gewenste maatregelen gaan onderzoeken en uitvoeren met/voor de buurt, in 2022 is begonnen in de Griffioen, in 2023 volgt Klarenbeek. Resultaten en ervaringen worden gedeeld met de andere Zeeuwse gemeenten. In 2022 is ook een bijdrage ontvangen van het Nationaal Isolatieprogramma. Dit wordt vanaf 2023 gezamenlijk uitgevoerd.

Woningeigenaren worden al enkele decennia gestimuleerd hun woning te verduurzamen. Daarvoor is o.a. een loket waar mensen zowel online als telefonisch informatie kunnen krijgen over de financiële regelingen (b.v. subsidie) en technische informatie om hun woning te verduurzamen. Duurzaam Bouwloket voert deze functie voor ons uit.

In 2022 is de samenwerking met Energiek Zeeland (Zeeuwind) veranderd. De oude samenwerking, waarbij afspraken waren gemaakt over het uitvoeren van energiescans is vervangen door samenwerking op projectbasis. Hiermee wordt in 2023 een project uitgevoerd in de buurt Prinsenhove.

Meer informatie staat in het programma Volksgezondheid en Milieu onder het thema “energie en klimaat”.

Doelstelling 10: Het verduurzamen van monumenten.

De energietransitie zorgt voor een opgave bij het erfgoed. Door het stimuleren van het, door Erfgoed Zeeland ontwikkelde, Duurzaam Monumentenpaspoort krijgen monumenteneigenaren inzicht in de te nemen energiebesparende maatregelen. In 2022 is het grootschalige verduurzamingsproject van de Oostkerk, een van de top-100 monumenten in Nederland, afgerond. Met innovatieve technieken is de uit 1667 daterende koepelkerk klaar voor een nieuw duurzaam hoofdstuk in haar geschiedenis.

De energiecrisis die begin 2022 ontstond heeft een aanjaageffect veroorzaakt voor het verduurzamen van het gebouwd erfgoed wat zich vooral heeft geuit in een toenemende vraag naar het plaatsen van pv-panelen op monumenten en binnen de beschermde stadsgezichten. Bij de evaluatie van het monumenten- en welstandsbeleid in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 in 2023 wordt nadrukkelijk ook aandacht besteed aan dit onderwerp. Het verduurzamen van monumenten en het beschermen van de monumentale waarden is een complexe opgave. De uitkomsten van de in 2022 afgeronde pilot met een Duurzame Monumentencoach nemen we mee bij de evaluatie van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Daarin willen we aansluiten bij de verduurzamingsrichtlijnen van de Stichting Erkende Restauratiekwaliteit Monumentenzorg (ERM). Hierdoor verschaffen we niet alleen een professionele kennisbron en duidelijkheid aan eigenaren maar blijft dit onderdeel van de nota ook actueel en borgen we dat verduurzamings-maatregelen op een bij het monument passende manier worden uitgevoerd.

Doelstelling 11: Voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

In 2022 zijn 79 statushouders in Middelburg komen wonen. De taakstelling was 73, we hebben het jaar dus afgesloten met een voorsprong van 6 personen.

Woonomgeving - Maatschappelijk effect

Doelstelling 12: Betere afstemming gemeentelijke uitvoering op behoeften vanuit de wijken. Met wijkgericht werken beogen we een responsievere dienstverlening. Dit wil zeggen dat de dienstverlening van de gemeente en partners, die is gericht op de directe leefomgeving is afgestemd op de behoeften van bewoners en andere direct betrokkenen. Naast objectieve kwaliteitsnormen, speelt de subjectieve beleving van kwaliteit volgens wijkbewoners een rol.

Zie omtrent de bereikte resultaten op deze doelstelling het programma Bestuur en ondersteuning.

Doelstelling 13: Bewoners meer betrekken bij hun directe leefomgeving (de buurt, straat etc.). Met wijkgericht werken beogen we meer participatie van wijkbewoners.

Zie omtrent de bereikte resultaten op deze doelstelling het programma Bestuur en ondersteuning.

Doelstelling 14: Het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken door de aanpak van bewonersoverlast.

Zie omtrent de bereikte resultaten op deze doelstelling het programma Bestuur en ondersteuning.

Doelstelling 15: Investeren in de sociale en fysieke infrastructuur van de wijk Dauwendaele.

In 2021 is een speciaal programma voor de jeugd in Dauwendaele ingezet; Nieuw perspectief.

Na de afwijzing van onze aanvraag voor Dauwendaele uit het Volkshuisvestingsfonds in 2021, is Woongoed wel doorgegaan met de renovatie van de Meanderflat en de verduurzaming van de woningen in onder meer de Meanderhof. Voor de buitenruimte - de Meanderlaan en de Buitenhovenlaan, is in overleg met de wijk een inrichtingsplan gemaakt, dat in 2023 wordt uitgevoerd.

Walcherse woningmarktafspraken

Huisvesting statushouders

Wat hebben we ervoor gedaan?

Gevarieerd woonaanbod

Middelburg biedt een gevarieerd aanbod van woningen in verschillende woonmilieus voor starters, doorstromers en ouderen aan. Om dit te bereiken plant de gemeente voor de komende jaren nieuwbouw, werkt de gemeente samen met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen en stimuleert de gemeente bewoners om hun huis levensloopbestendig te maken en te verduurzamen.

Omgevingswet

Op 1 januari 2024 wordt de nieuwe Omgevingswet van kracht. Voorsorterend daarop is in 2022 verder gewerkt aan de Omgevingsvisie. Eind 2022 was het voorontwerp bijna gereed, die is in januari 2023 ter inzage gelegd.

Omdat er veel komt kijken bij de omschakeling naar de Omgevingswet, is in de zomer 2018 een kernteam Omgevingswet gevormd. In december 2018 is de Omgevingswet door de raad tot strategisch project benoemd. In januari 2019 de volgende projecten gestart:

• Omgevingsvisie

• Omgevingsplan

• Wet- en regelgeving

• Digitaal stelsel

In 2022 zijn de projecten Digitaal Stelsel en Wet- en regelgeving afgerond. Bij zowel de Omgevingsvisie (dat de Kwaliteitsatlas vervangt) als het Omgevingsplan (dat alle bestemmingsplannen op termijn vervangt), staat de inwoner centraal. Visie en plan worden in co-creatie met andere overheden, maatschappelijke organisaties, inwoners en bedrijven opgesteld.

De verkoop van bouwrijpe gronden

In 2022 zijn verkopen gerealiseerd in de plannen Veersepoort fase V, Sportlaan, Rittenburg fase 3, Mortiere, Hazenburg en Essenvelt.

Bouw- en woonrijp maken van gronden

In 2022 is het bouwrijp maken van het plan Stromenpoort gestart. Het bouwrijp maken van Essenvelt, Veersepoort fase V en Rittenburg fase 3 is afgerond. In Hazenburg is een deel woonrijp en een ander deel bouwrijp gemaakt.

Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt

In de verschillende wijken en kernen zijn de starters actief. In 2022 is de startersregeling verruimd.

Nieuwbouw sociale woningvoorraad

Middelburg wil een goede mix in de wijken van goedkope en duurdere woningen en appartementen zowel koop als huur. Het hebben van voldoende sociale huurwoningen is belangrijk. De komende periode wordt dit conform het actieplan grondbedrijf verder uitgewerkt. In 2022 zijn met Woongoed Middelburg prestatieafspraken gemaakt voor de periode t/m 2025. Inmiddels zijn ook met Woningbouwvereniging Arnemuiden prestatieafspraken gemaakt.

Walcherse woningmarktafspraken

In 2019 zijn de Walcherse woningmarktafspraken voor de periode 2016-2025 door de provincie goedgekeurd en vastgesteld. Met de nieuwe prognose zijn er meer mogelijkheden ontstaan voor woningbouw. In 2022 is er vanuit het Rijk ingezet op woondeals met de provincies. De woondeal voor Zeeland is getekend in februari 2023.

Verduurzaming woningen

Eind 2021 is de Transitievisie Warmte vastgesteld. Voor de meeste wijken ligt de focus voorlopig op energiebesparing, bijvoorbeeld door het verbeteren van de isolatie. Er zijn diverse pilots en acties opgezet om bewoners hierbij te helpen en te stimuleren, waarbij we nauw samenwerken met de andere Zeeuwse gemeenten. Via een gezamenlijke inkoopactie konden ruim 12.000 koopwoningen zich aanmelden voor vloer- of spouwmuur isolatie, zonnepalen of een (hybride) warmtepomp. Hierdoor zijn 246 maatregelen uitgevoerd. Met Buurkracht is een eerste buurtteam opgericht in de Griffoen. Een tweede volgt in 2023 in Klarenbeek.

Er is een warmtemarkt in Dauwendaele georganiseerd, en begin 2023 ook in de ZB (i.c.m. nieuwbouwprojecten). Er is aandacht besteed aan de verduurzaming van VvE’s, onder andere via een pilot waarbij een bijdrage aan de eerste onderzoeks- en advies kosten wordt gegeven. Er is in het kader van Energiearmoede een actie gestart waarbij Energiefixers vanaf begin 2023 gratis kleine maatregelen komen aanbrengen bij huishoudens met lagere inkomens. En er is gestart met het actieplan (strategisch project) Klimaat, Energie en Circulair.

Verduurzaming monumenten

Als gevolg van de coronapandemie kon de pilot met de DuMo-coach niet eind 2021 worden afgerond maar heeft dit in het tweede kwartaal 2022 plaatsgevonden. Ook het Europese project VIOLET (preserVe tradItiOnal buiLdings though Energy reducTion) werd in 2022 afgerond. De uitkomsten van beide projecten vormen bruikbare input bij de evaluatie van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. In juli 2022 is het afwegingskader voor de toetsing door het WARK t.a.v. zonnepanelen op monumenten en in de beschermde stadsgezichten verruimd. Hierdoor kan een positief advies verstrekt worden voor panelen op dakvlakken van hoofdgebouwen die gekeerd zijn naar het openbaar toegankelijk gebied indien hierdoor de karakteristiek van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast en er geen schade ontstaat aan het historisch en ruimtelijk karakter.

Aanpak bewonersoverlast

Inzet Buurtbemiddeling (BBM) en inzet Welzijn Middelburg, het bouwen en uitbreiden van het OGGZ-netwerk en er is geanticipeerd op de inwerkingtreding van de Verplichte Wet GGZ per 1 januari 2020. Met BBM en Welzijn Middelburg is gesproken over de reikwijdte van BBM en waar andere partijen, die bewoners begeleiden uit hoofde van hun beroep, zelf aan zet zijn. De reikwijdte van deze deelgebieden, en ieders verantwoordelijkheid daarin, is in de prestatieafspraken nader benoemd.

Effecten maatregelen financieel herstelplan

Voor de effecten in 2022 van de maatregelen uit het financieel herstelplan verwijzen wij naar de paragraaf Bedrijfsvoering.

Beleidsindicatoren

nnb= data nog niet bekend

Wat heeft het gekost?

Toelichting op het financiële resultaat (+ voordeel / - nadeel)

We verantwoorden onze financiële cijfers op hoofdlijnen. Dat betekent dat we alleen afwijkingen van € 25.000 of hoger toelichten. De post “overig” gaat telkens over één of meerdere afwijkingen die kleiner zijn dan € 25.000.