Grondbeleid

Inleiding

In de Nota grondbeleid 2021 is vastgelegd dat voor de bestaande grondposities van de gemeente per definitie sprake blijft van een actief grondbeleid. En dat we voor nieuwe ontwikkelingen per situatie beoordelen welke vorm van grondbeleid de voorkeur heeft. Voor het huidige grondbezit blijft actief grondbeleid dus een gegeven. Dat betekent dat we de functieverandering en verkoop van in bezit van de gemeente zijnde grond in eigen hand houden. Diverse andere plannen faciliteert de gemeente.

Een actief grondbeleid betekent dus dat we de exploitatie ten behoeve van de functieverandering of herontwikkeling van gronden in eigen hand houden. De verwerving van de gronden en de nodige bewerkingen zijn of worden door en onder regie van de gemeente uitgevoerd. Daarna kunnen de gronden bouwrijp voor een marktconforme prijs (in principe gebaseerd op residuele waarde) worden verkocht. In het verleden zijn in dit kader diverse gronden verworven. Daardoor ligt het accent de laatste jaren vooral op planontwikkeling, (tijdelijk) beheer en verkoop van deze gronden. Dat betekent dat er diverse grondexploitaties lopen. En dat er gronden gereserveerd zijn voor ontwikkelingen in de toekomst en dat er kostenverhaal plaats vindt voor plannen van derden.

Beleidskader

Het grondbeleid is geen doel op zich maar dienstbaar aan algemene en specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente. De belangrijkste leidraad wordt nu nog gevormd door de Kwaliteitsatlas Middelburg 2030 en de in 2010 vastgestelde herziene versie hiervan. Op korte termijn zal dit vervangen worden door de Omgevingsvisie, die als alles volgens planning verloopt eind 2023 door de gemeenteraad kan worden vastgesteld.

De volgende programma’s worden mede door het gevoerde grondbeleid gerealiseerd:

Financiële positie grondbedrijf

In het grondbedrijf wordt het verschil tussen investeringen en opbrengsten in een bepaald jaar in principe niet als verlies of winst genomen, maar bijgeschreven op de boekwaarde van een plan. De boekwaarde van een plan bestaat uit het opgetelde verschil tussen investeringen en opbrengsten. Bij het afsluiten van een plan vormt het op dat moment resterende positieve of negatieve saldo een winst of verlies. Bij een winstgevend plan dient ook tussentijds winst genomen te worden. Tegenover de boekwaarden van de bouwgrond in exploitatie staan de voorziening grondbedrijf (als correctie op deze boekwaarde) en de reserve grondbedrijf.

Per peildatum februari 2023 is opnieuw een complete doorrekening en risicoanalyse gemaakt van het grondbedrijf voor de komende twintig jaar in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf 2022-2042, doorrekening en risicoanalyse februari 2023’. Deze is ter kennis gebracht van de gemeenteraad en vormt de basis voor deze paragraaf.

Bij het opstellen van de doorrekening was de uitspraak van de Raad van State om het bestemmingsplan Trekdijk te vernietigen nog niet bekend. Wel was een negatieve uitspraak als mogelijk risico benoemd. De gevolgen voor de grondexploitatie zijn afhankelijk van hoe de gemeenteraad verder wil met de locatie Trekdijk. De vernietiging van het bestemmingsplan hoeft op zichzelf geen grote gevolgen voor de grondexploitatie te hebben als de gemeenteraad zou besluiten een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen waarin wordt tegemoet gekomen aan de bezwaren van de Raad van State. Indien aan de andere kant van het spectrum van mogelijkheden zou worden besloten om geheel van verdere ontwikkeling af te zien, en de bestemming agrarisch te laten, zijn de gevolgen wel aanzienlijk. En daartussen zijn ook nog mogelijkheden denkbaar. Deze bandbreedte is in de doorrekening in beeld gebracht.

Het college wil in 2023 een voorstel doen voor hoe verder te gaan met de Trekdijk. En dat zou dan het moment zijn dat een eventuele afwaardering aan de orde zou komen. In de visie van onze accountant is het zo dat de vernietiging van het bestemmingsplan, een gebeurtenis na balansdatum, zo vergaand is dat in de jaarrekening 2022 een waarde correctie verwerkt zou moeten worden tussen de huidige boekwaarde en de agrarische waarde per 31 december 2022. Dit zou kunnen door rechtstreekse afwaardering of het toevoegen van een bedrag aan de voorziening grondbedrijf. In het eerste geval kan de waarde correctie niet meer worden teruggedraaid als de gemeenteraad verder zou willen met een bedrijventerrein aan de Trekdijk, bij de tweede optie kan dat wel en heeft de waardecorrectie een voorlopig karakter. Omwille van die flexibiliteit is gekozen voor de tweede mogelijkheid. De middelen die nodig zijn om welk besluit dan ook te nemen zijn daarmee duidelijk in beeld gebracht en afgezonderd.

De paragraaf grondbeleid heeft een vooruitblikkend karakter. Om dit te kunnen doen moet een aanname gedaan worden. Omdat tot nog toe alleen raadsbesluiten zijn genomen om op de locatie Trekdijk een bedrijventerrein te realiseren is de aanname gedaan dat de gemeenteraad zal besluiten om een nieuw bestemmingsplan voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein in procedure te brengen. Daarmee sluit deze paragraaf weer aan op de doorrekening grondbedrijf met dien verstande dat de toevoeging van een extra bedrag aan de voorziening grondbedrijf in 2022 (verlies) is verwerkt en dat als aanname is gedaan dat deze in 2023 weer wordt teruggedraaid (winst). Het is nadrukkelijk niet de bedoeling hiermee voor te sorteren op een door de gemeenteraad nog te nemen besluit.

Hierna volgt een toelichting op het resultaat van het grondbedrijf over 2022, gevolgd door een toelichting op de ontwikkeling van de boekwaarde en de stand van de voorziening en de reserve grondbedrijf.

Resultaat 2022 grondbedrijf

In 2022 heeft het grondbedrijf een negatief resultaat behaald. Zonder de extra voorziening voor Trekdijk zou dit € 539.000,- zijn geweest. De belangrijkste reden hiervan is dat de verwachte verliezen op een aantal lopende exploitaties hoger zijn geworden als gevolg van kostenstijgingen (inflatie). Hierdoor is een hogere voorziening grondbedrijf noodzakelijk. Tegelijkertijd is, deels om dezelfde reden, ook de winstverwachting op de andere lopende exploitaties afgenomen waardoor, ook als gevolg van een langere verwachte looptijd, de tussentijdse winstneming lager is dan begin vorig jaar nog werd verwacht. De toevoeging aan de voorziening is een verliespost voor het grondbedrijf, maar heeft geen budgettaire gevolgen omdat deze wordt gedekt vanuit de reserve grondbedrijf. Door het opnemen van een extra bedrag in de voorziening voor Trekdijk in verband met de voorlopige waardecorrectie wordt dit verlies € 7.314.000,-.

Hieronder is opgenomen hoe het resultaat is bepaald. De verschillende bedragen worden daaronder toegelicht. Er kan sprake zijn van kleine afrondingsverschillen.

De verschillende bovenstaande bedragen worden hieronder toegelicht:

Op private exploitaties wordt in principe geen winst gemaakt (er wordt een bijdrage in rekening gebracht om de gemeentelijke kosten te dekken, er kunnen wel kleinere verschillen zijn tussen begroting en werkelijke kosten), maar doordat niet alle kosten binnen het grondbedrijf zijn geboekt maar ook een deel ten laste van de reguliere begroting, kan binnen het grondbedrijf toch een (beperkte) winst ontstaan. De eigen exploitatie Sportlaan sluit af met een winst.

Voor deze complexen (bouwgrond in exploitatie) geldt dat op basis van de BBV-voorschriften tussentijds winst genomen dient te worden naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en gemaakte kosten. Voor Mortiere heeft een correctie plaatsgevonden voor winstneming in eerdere jaren.

Voor enkele strategische gronden geldt dat er in 2022 sprake was van een positief saldo tussen ontvangen pacht enerzijds en kosten van beheer en onderhoud anderzijds.

Voor verwachte verliezen wordt het verlies meteen genomen zodra dit verwacht wordt door een bedrag aan de voorziening toe te voegen. Tevens wordt bij complexen die worden afgesloten indien daar sprake van is een bedrag opgenomen voor nakomende kosten. Uit bovenstaande tabel blijkt het in 2022 gebleken eventuele overschot of tekort ten opzichte van het bedrag dat in de voorziening was opgenomen. In 2022 was dat een verlies van per saldo € 24.000.

Op de private exploitaties Derde Weg en Braakmanstraat was in 2022 sprake van een beperkt negatief saldo. De algemene kosten grondbedrijf werden tot en met 2020 volgens een bepaalde verdeelsleutel aan het einde van elk jaar over de diverse complexen verdeeld. In de Nota grondbeleid 2021 is opgenomen dat deze met ingang van 2021 jaarlijks als verlies worden genomen, ten laste van de reserve grondbedrijf.

In deze tabel is weergegeven met welke bedragen de voorziening grondbedrijf is aangepast voor de lopende exploitaties waarop een verlies wordt verwacht. De voorziening is verhoogd. Omdat dit een verlies is, wordt dit negatief weergegeven. Omdat de voorziening voor deze plannen op contante waarde wordt gevormd, is, als er geen andere wijzigingen zijn, jaarlijks een toevoeging nodig ter grootte van de rente waarmee het verwachte verlies contant is gemaakt. Daarnaast kunnen er ontwikkelingen zijn in de exploitaties waardoor de hoogte van de voorziening in positieve (vrijval) of negatieve (toevoeging) moet worden bijgesteld. Voor het afgesloten plan Sportlaan 25 is een bedrag in de voorziening opgenomen voor nakomende kosten.

In deze tabel wordt weergegeven welke bedragen aan nakomende kosten rechtstreeks ten laste van de exploitaties zijn geboekt en naar de voorziening grondbedrijf zijn gebracht. Bij de bepaling van het resultaat is dus met deze nakomende kosten rekening gehouden. Door deze handelswijze wordt het resultaat op deze exploitaties juist weergegeven.

Boekwaarde grondbedrijf

De doelstelling van het eind 2015 vastgestelde Actieplan grondbedrijf is het verlagen van de boekwaarde van het grondbedrijf. Uiterlijk in 2030 zou een situatie moeten worden bereikt waarin de reserve grondbedrijf gelijk is aan de dan nog resterende boekwaarde. Mede door de aantrekkende verkopen vanaf 2016 is er inderdaad sprake van een afnemende boekwaarde, waarbij de verwachting is dat deze lijn de komende jaren verder doorgetrokken kan worden. In 2029 zou de doelstelling vanuit het actieplan dan bereikt kunnen zijn. Indien van ontwikkeling van Trekdijk wordt afgezien zal dat mogelijk later zijn.

De bruto boekwaarde is in 2022 aanzienlijk afgenomen als gevolg van het feit dat meer verkopen zijn gerealiseerd dan dat er kosten zijn gemaakt. De grote ontwikkelingen zoals Essenvelt en Veersepoort fase V hebben hier een belangrijk aandeel in, terwijl op Mortiere Bedrijventerrein Zuid ook veel grond is verkocht. Deze sterke afname van de boekwaarde werd in de jaarrekening 2021 al verwacht. De afname is wel minder dan verwacht. Enerzijds omdat in de loop van 2022 ontwikkelingen plaatsvonden die een nadelige invloed hadden op de verkoop. Met name de hypotheekrente is sterk gestegen waardoor nieuwbouwwoningen, waarvan de bouwkosten ook al verder toenamen, nog minder betaalbaar zijn geworden en anderzijds omdat de verkoop op enkele locaties later kon beginnen dan verwacht.

Als gevolg van de voorlopige waarde correctie voor Trekdijk is de netto boekwaarde in 2022 extra afgenomen. Als aanname is gedaan dat de gemeenteraad in 2023 besluit om een nieuw plan voor Trekdijk in procedure te brengen en dat daarmee deze waarde correctie weer kan komen te vervallen. Hierdoor stijgt de netto boekwaarde in 2023 terwijl de bruto boekwaarde daalt.

Voorziening grondbedrijf

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet de gemeente voor verwachte verliezen op grondexploitaties een voorziening vormen. In de Nota grondbeleid 2021 is als uitgangspunt genomen dat de voorziening gevormd wordt:

• voor onvermijdbare verliezen

• op basis van door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzetten

• op basis van contante waarde (waarbij conform de BBV-voorschriften momenteel wordt gerekend met 2,0%)

• ten laste van het jaarresultaat van het grondbedrijf en daarmee de reserve grondbedrijf. Voor plannen die afgesloten worden en waar nog kosten worden verwacht, worden deze rechtstreeks ten laste van deze plannen geboekt.

De voorziening grondbedrijf wordt dus, op contante waarde, gevormd ten laste van de reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten, kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de voorziening grondbedrijf. Daarnaast worden ook bedragen aan de voorziening grondbedrijf toegevoegd voor verwachte nakomende kosten van plannen die inmiddels afgesloten zijn (dat gebeurt normaliter als de laatste verkopen hebben plaatsgevonden). De omvang van de voorziening grondbedrijf is per 1 januari 2023 op het vereiste niveau gebracht van € 13.200.000, met daarbij de volgende specificatie:

Een deel van de bedragen is voor nakomende kosten voor eerder afgesloten complexen, waarin alle verkopen zijn gerealiseerd. Voor de plannen met een verwacht verlies is het opgenomen bedrag gebaseerd op de vastgestelde exploitatieopzet, herrekend naar de laatste stand van zaken. Voor Trekdijk is daarnaast een voorlopige waarde correctie opgenomen.

Reserve grondbedrijf

Voor de risico’s moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de reserve grondbedrijf. In de Nota Grondbeleid 2021 zijn voor deze buffer de volgende normen vastgesteld:

• Op eindwaarde is het saldo van de reserve positief;

• Bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde;

• Bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief;

• De reserve grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie te zijn. Bij een hogere reserve kan desgewenst afgewogen worden om het meerdere in te zetten voor andere doeleinden door dit meerdere saldo of een deel daarvan toe te voegen aan de algemene reserve van de gemeente.

• De reserve grondbedrijf is maximaal gelijk aan de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie (doelstelling actieplan grondbedrijf) plus de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie. Als de reserve boven deze norm komt, vindt in elk geval afdracht plaats aan de algemene reserve van de gemeente.

De reserve grondbedrijf wordt in principe gevormd uit de winsten op grondexploitaties. Op winstgevende plannen wordt conform het BBV tussentijdse winstneming toegepast.

Per eind 2022 zou, zonder de voorlopige waarde correctie voor Trekdijk, het saldo van de reserve grondbedrijf € 8,3 miljoen bedragen. Daarmee zou nog niet voldaan zijn aan de normen vanuit de Nota grondbeleid. De norm dat de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde plus 10% van de nog te maken kosten voor bouwgrond in exploitatie dient te zijn, wordt mogelijk eind 2023 en anders in 2024 behaald. De komende jaren zal het saldo van de reserve naar verwachting jaarlijks stijgen in het basisscenario. In het risicoscenario daalt de reserve vanaf 2025 tot en met 2028, om vanaf 2029 weer toe te nemen. Door de voorlopige waarde correctie op Trekdijk is het saldo van de reserve grondbedrijf eind 2022 € 1,5 miljoen geworden. Omdat de aanname is gedaan dat deze waarde correctie in 2023 weer ongedaan gemaakt kan worden (door een nieuw bestemmingsplan voor Trekdijk in procedure te brengen) heeft dit geen gevolgen voor het beeld vanaf 2023. Indien definitief afgeboekt moet worden zal een nieuwe berekening moeten worden gemaakt om te bezien in hoeverre de reserve grondbedrijf aan de gestelde normen voldoet.

Risico's grondbedrijf

Jaarlijks wordt een doorrekening met enkele scenario’s gemaakt om te bepalen of de reserve aan de eisen voldoet. Kort samengevat zijn nu de volgende scenario’s doorgerekend:

• Basisscenario: een scenario gebaseerd op de stand van zaken in de verschillende grondexploitaties waarbij rekening is gehouden met de laatste provinciale bevolkings- en huishoudensprognose (2022) en de begin 2023 ondertekende Zeeuwse Woondeal en waarin tevens de thans optredende crisis op de woningmarkt en ook bedrijventerreinen is verwerkt met als uitgangspunt dat deze optreedt in 2023-2025. In dit scenario worden 2.445 woningen gerealiseerd in de periode tot en met 2043 en wordt in dezelfde periode 17,7 hectare bedrijventerrein verkocht. Het zwaartepunt van de gereedkomende woningen ligt in de periode 2024-2028, en de hoogste opbrengsten worden in die periode behaald in 2028.

• Risicoscenario: in het risicoscenario is als input opgenomen dat de in het basisscenario verwerkte crisis nog drie tot vier jaar langer aanhoudt. Het scenario kent hetzelfde aantal woningen en hectaren bedrijventerrein, maar het zal langer duren eer dit gerealiseerd wordt. Voor de periode tot en met 2027 wordt in dit scenario uitgegaan van zo'n 64% van de productie t.o.v. het basisscenario en tevens een lagere grondprijsstijging. Ook is rekening gehouden met een langdurig hoog percentage voor kostenstijging voor de periode 2024-2029 (5% in plaats van 2%). Daarnaast zijn in dit scenario voor de locatie Mortiere SOK twee specifieke risico’s meegenomen, namelijk het vanwege gebrek aan vraag, niet doorgaan van de kantorenlocatie en meer kosten in verband met langer doorlopende juridische procedures.

Verder zijn er buitenom het risicoscenario nog een aantal specifieke risico’s benoemd: Voor de locatie Trekdijk was dat een mogelijk negatieve uitspraak van de Raad van State afhankelijk van wat de gemeenteraad daar vervolgens over zou besluiten. Eerder in deze paragraaf is daar al uitgebreid op ingegaan. Voor Oranjepolder en Hazenburg Noord was en is dat de bestaande verkeersproblematiek in Arnemuiden.

Coalitieakkoord

Enkele uitgangspunten in het coalitieakkoord, zoals meer sociale woningbouw en goedkopere woningbouw, minimaal 30% openbaar groen en een voorkeur voor bouwen binnen bestaand stedelijk gebied (inbreiding) kunnen, afhankelijk van de nadere invulling en uitwerking, leiden tot nadeligere resultaten op met name de locaties Cleene Hooge, Hazenburg Noord fase 2, Oranjepolder en Sint Laurens.

De doorberekende scenario’s vormen input voor de paragraaf Weerstandsvermogen van jaarrekening en begroting:

• Het basisscenario in de eerdergenoemde doorrekening van het grondbedrijf wordt gebruikt om de verwachte ontwikkeling van de reserve grondbedrijf, als onderdeel van de weerstandscapaciteit van de gemeente, in te schatten.

• Het verschil tussen basisscenario en risicoscenario is als risico vertaald in de paragraaf Weerstandsvermogen.

• Daarnaast is het specifieke risico, waarbij de mogelijkheid bestaat dat (een deel van) de genoemde locaties niet tot ontwikkeling kan komen als apart risico opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen.

Uit de gemaakte doorrekening blijkt dat de reserve grondbedrijf per 31 december 2022 voldoet aan de meeste van de in de Nota Grondbeleid 2021 gestelde normen. Op eindwaarde is de reserve zowel in het basisscenario als in het risicoscenario positief en tevens is in het risicoscenario de reserve de eerste vijf jaar niet negatief. Uitsluitend de meest recent toegevoegde norm (10% boekwaarde + 10% nog te maken kosten) is in 2022 nog niet gehaald. De verwachting is dat dat mogelijk eind 2023 en anders vanaf 2024 wel het geval zal zijn. In het basisscenario worden tevens de doelstellingen uit het Actieplan grondbedrijf gerealiseerd. In 2029 is het saldo van de reserve hoger dan de netto boekwaarde van de dan nog resterende complexen. De doelstelling was indertijd om deze situatie uiterlijk in 2030 te bereiken. In het risicoscenario wordt de doelstelling in 2031 behaald. In de doorrekening was geen rekening gehouden met de voorlopige waarde correctie voor Trekdijk. Indien deze in 2023 niet meer nodig is blijft het beeld hetzelfde. Indien deze wel volledig nodig blijft en definitieve afwaardering moet plaats vinden heeft dat wel gevolgen. De reserve wordt dan definitief lager maar de boekwaarde ook. Er is voor deze paragraaf geen gelegenheid geweest om te bezien hoe zich dat dan zou verhouden tot de gestelde normen.

Actuele prognose grondbedrijf

Zoals eerder aangegeven, voldoet de reserve grondbedrijf volgens de doorrekening van februari 2023 deels maar nog niet volledig, aan alle, in de Nota grondbeleid 2021 gestelde eisen. Zie hiervoor de tabel onder het kopje ‘Reserve Grondbedrijf’. Onder de deeltitel ‘Reserve Grondbedrijf’ staat de stand van zaken voor eind 2022, wordt de vergelijking gemaakt met het voorgaande jaar en wordt vooruitgeblikt naar de toekomst.

Op alle in exploitatie genomen plannen wordt op basis van het basisscenario eind 2022 per saldo een resterende nog te nemen winst verwacht van circa € 16 miljoen op contante waarde per 1 januari 2023. Nog te nemen winst wordt verwacht op de complexen Walcherseweg, Stromenpoort, Oranjepolder, Veersepoort fase 5, Ramsburg kantorenstrook, Nieuwland Zuid, Sint Laurens Noord, Mortiere SOK, Mortiere Ensemble, Essenvelt, Hazenburg Noord, en Koudekerkseweg 14.

Een sluitende opzet wordt verwacht op de complexen Churchilllaan en Cleene Hooge. Verliezen worden verwacht op de complexen Sint Laurens Zuid, Ramsburg Dampoorthof, Rittenburg III, Punt Arnestein, Ramsburg Watergang, Herstructurering Arnestein, Trekdijk en Mortiere Bedrijventerrein-Zuid. Voor deze verliezen zijn, op basis van de vastgestelde exploitatieopzetten toereikende bedragen in de voorziening grondbedrijf opgenomen (deze verliezen zijn dus al genomen).

De eerder toegelichte waarde correctie op het plan Trekdijk zorgt er voor dat een groter verlies is genomen dan waar in de doorrekening grondbedrijf vanuit is gegaan. In combinatie met de aanname dat die waarde correctie in 2023 weer kan vervallen betekent dat het verwachte nog te realiseren resultaat op contante waarde per 1-1-2023 € 6,8 miljoen hoger wordt. Als die waarde correctie definitief wel nodig zou zijn dan wordt dat anders.

Van de boekwaarde en resultaatsverwachting op de bouwgrond in exploitatie (bie) per 1 januari 2023 kan conform artikel 52d van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de volgende opstelling worden gemaakt:

Uit de toelichting van de commissie BBV in haar vraag en antwoord rubriek blijkt dat onder 'nominale' waarde de eindwaarde verstaan moet worden, dus inclusief rentelasten en posten voor prijs en opbrengststijgingen. De per saldo nog te realiseren winst op bouwgrond in exploitatie, zonder rekening te houden met opbrengsten na tien jaar, op nominale waarde is dus € 24,2 miljoen. De onderbouwing van de nog te maken kosten (e) en te realiseren opbrengsten (f) is te vinden in de vastgestelde exploitatieopzetten en de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2022-2042, doorrekening en risicoanalyse februari 2023’. Indien de waarde correctie op Trekdijk definitief zou moeten worden neemt dat resultaat af tot € 17,4 miljoen.

De bruto boekwaarde van alle gronden in het grondbedrijf bedraagt per 1 januari 2023 € 69,7 miljoen. Ten opzichte van de boekwaarde begin 2022 is dit per saldo een afname met € 8,7 miljoen.

De verwachting is dat de boekwaarde van zowel de plannen die exploitatie genomen zijn als van het hele grondbedrijf vanaf 2023 gestaag zal dalen. Als het risicoscenario zich zou voordoen zet de daling vanaf 2024 in, en gaat de daling ook daarna minder snel.

In de volgende tabel is globaal aangegeven hoe de reserve grondbedrijf zich naar verwachting de eerstkomende jaren (basisscenario) zal ontwikkelen en hoe deze ontwikkeling tot stand komt. Door afronding kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.

* Hazenburg Noord, Essenvelt, Mortiere Bedrijventerrein-Zuid, Mortiere Ensemble, Mortiere SOK, Nieuwland Zuid, Ramsburg Kantorenstrook, Stromenpoort, Veersepoort fase 5, Oranjepolder, Sint Laurens Zuid, Sint Laurens Noord, Rittenburg fase 3, Trekdijk, Walcherseweg, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg Watergang, Cleene Hooge, Punt Arnestein, Herstructurering Arnestein, Koudekerkseweg 14 en Churchilllaan

** Sint Laurens Oost, Cleene Hooge ruilgronden, Ramsburg Oost, Hazenburg Noord fase 2 en Schenge 6-8

Toelichting per complex

Binnen het grondbedrijf valt vanaf 2016 de volgende indeling de maken:

1. Bouwgrond in exploitatie (bie). Dit zijn gronden waarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld.

2. Materiële vaste activa (mva) c.q. strategische gronden. Volgens het BBV zijn dit ‘overige gronden zonder vaste bestemming, die [op dit moment] geen onderdeel zijn van een transformatieproces’. Uitgangspunt hierbij is dus dat op termijn een bouwgrondexploitatie wordt vastgesteld. Tot en met 2015 was dit de categorie niet in exploitatie genomen gronden (niegg). Voor alle locaties binnen deze categorie geldt dat ze strategisch worden aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen (of ruilingen).

3. Voorraden. Dit zijn gronden zonder voornemen tot bebouwing en diverse panden. Ook facilitaire plannen worden onder deze categorie verantwoord. Deze zullen echter niet op de balans voorkomen, omdat in het geval er kosten gemaakt zijn voordat de opbrengst is ontvangen er een post nog te ontvangen opbrengsten zal worden opgenomen en indien de geboekte opbrengst hoger is dan de tot dan toe gemaakte kosten zal het verschil als vooruit ontvangen opbrengsten worden geboekt.

Alle complexen worden hierna per categorie toegelicht.

Bouwgrond in exploitatie (bie)

Afgesloten complexen

Dit betreft de complexen Restkavels Veldzigt, Waterpark Veerse Meer (afwikkeling faillissement), Kanaalweg West, Sprencklaan, Rittenburg en Sportlaan. Alle gronden in deze plannen zijn verkocht. Er zijn in de voorziening grondbedrijf bedragen opgenomen voor resterende kosten woonrijp maken. Voor Waterpark Veerse Meer geldt dat een bedrag is opgenomen voor de nog te maken kosten in verband met de afwikkeling van het faillissement van de vorige eigenaar.

Nieuwland Zuid

Er resteren nog twee te verkopen kavels in het plan, welke beide gereserveerd zijn. Het woonrijp maken is, met uitzondering van het stukje waar nog kavels verkocht moeten worden, inmiddels afgerond. In januari 2022 is de laatste herziene exploitatieopzet voor het plan vastgesteld.

Essenvelt

In 2010 heeft de gemeenteraad voor Essenvelt en de Groenboulevards Essenvelt en Reijershove in totaal drie exploitatieopzetten vastgesteld. Deze zijn inmiddels samengevoegd; in april 2020 is de meest recente herziening vastgesteld. Na een lang traject via de Raad van State is het bestemmingsplan in 2019 onherroepelijk geworden. Het bouwrijp maken is uitgevoerd, op het middengebied na. In 2022 zijn vrijwel alle vrije kavels van de eerste fase verkocht, begin maart 2023 waren er nog vier kavels vrije kavels die niet verkocht waren, waarvan er slechts één vrij beschikbaar was. De eerste fase van de Ontwikkelcombinatie Essenvelt is in tweeën geknipt. De grond voor deelfase 1a (21 woningen) zal in 2023 worden geleverd. De ontwikkelaar van de twee appartementencomplexen is voornemens de grond dit jaar af te nemen, echter de verkoop van de appartementen verloopt moeizaam.

Koudekerkseweg 14

De sloop en bodemsanering van dit voormalige tankstation is gereed. Er is een ontwikkelaar geselecteerd met wie een koopovereenkomst is gesloten. Er wordt verwacht dat de grond voor de realisatie van vijf woningen in 2023 kan worden geleverd. In november 2021 heeft de gemeenteraad hiervoor een exploitatieopzet vastgesteld. Waar in die opzet sprake was van een klein verlies wordt nu, als gevolg van een hogere verkoopprijs, een kleine winst verwacht.

Hazenburg noord fase 1

Het gebied Hazenburg noord wordt in twee hoofdfasen ontwikkeld. Voor de eerste fase is een bestemmingsplan vastgesteld. De grond voor een eventuele tweede fase is opgenomen onder de materiële vaste activa. De grond in fase 1a is allemaal verkocht. Het bebouwde deel is reeds woonrijp gemaakt. Voor het projectmatige deel van fase 1b is in 2022 een aangepast plan gemaakt, wat beter aansluit bij de huidige markt. Het bouwrijp maken voor fase 1b wordt momenteel uitgevoerd. Er wordt gewerkt aan de herziening van het bestemmingsplan (vaststelling door de gemeenteraad in april 2023). Het plan voor fase 1b is inmiddels in verkoop. Door de marktomstandigheden wordt het waarschijnlijk in twee fases ontwikkeld. In fase 1b worden ook tien vrije bouwkavels uitgegeven, hiervan is er op dit moment één verkocht en voor zeven kavels loopt een reservering. Op 14 juli 2022 is de laatst herziene exploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld.

Mortiere SOK-gebied

De grond in dit plan wordt in delen doorverkocht aan een consortium dat ook voor het aanleggen en afbouwen van het gehele openbare gebied zorg draagt. Tijdens de crisis van 2008 en later liep de verkoop terug, maar kwam de afgelopen jaren weer goed op gang. In 2022 is ruim 1 hectare grond verkocht dan wel verrekend. Als gevolg van juridische procedures heeft de realisatie en grondverkoop van een aantal plandelen verdere vertraging opgelopen. Het nadeel van het niet meer realiseren van woningbouw op de gronden onder de hoogspanningsmasten, is ten dele gecompenseerd door een nog te realiseren plandeel te verdichten. Afspraken hierover zijn opgenomen in de 6^e allonge op de samenwerkingsovereenkomst. De meest recente exploitatieopzet, met daarin verwerkt die allonge, is in maart 2023 vastgesteld.

Mortiere bedrijventerrein zuid

In 2022 is 1,9 hectare verkocht. Er is (sluimerende) interesse vanuit diverse partijen. Voor één kavel loopt een reservering. Momenteel is nog ruim 2 hectare vrij beschikbaar. In november 2021 is een laatste herziene exploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Er wordt rekening gehouden met een verlies, waarvoor in de voorziening grondbedrijf een bedrag is opgenomen.

Mortiere Ensemble

Het plan is gericht op kantoren en maatschappelijke voorzieningen. In 2017 is dit gebied bouwrijp gemaakt. Verwacht werd dat, na het openen van de ontsluitingsweg naar de N57 de belangstelling zou toenemen. Dat is (met enige vertraging) ook het geval. Inmiddels is er een koopovereenkomst ondertekend t.b.v. de realisatie van een tankstation en een ambulancepost. Voor een ander perceel gaat naar verwachting begin 2023 een koopovereenkomst gesloten worden. Hierna resteren nog vier uit te geven kavels. In november 2021 is de laatste herziene exploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld.

Ramsburg kantorenstrook

Dit is het gebied dat tussen de Oostperkweg en de Heerlijkheidsweg ligt, aangevuld met een perceel grond uit het vroegere bedrijventerrein Ramsburg dat nooit is uitgegeven. Het gebied is grotendeels ingevuld. Er zijn nog twee kleinere kavels (of één grotere) te koop. In december 2022 is de laatste herziene exploitatieopzet vastgesteld.

Stromenpoort

Oorspronkelijk een locatie voor bijzondere voorzieningen, maar de resterende grond wordt nu gebruikt voor de realisatie van flexwonen door Woongoed. Hiervoor is subsidie verkregen van het ministerie van BZK. De grond voor de flexwoningen is begin 2023 verkocht. De laatste herziene exploitatieopzet is op 29 september 2022 vastgesteld.

Veersepoort fase V

Alle grond (met uitzondering van één kavel waarop een bouwweg ligt) is in 2022 geleverd aan de ontwikkelaar en de bouw is gestart. De laatste herziene exploitatieopzet is in september 2022 door de gemeenteraad vastgesteld.

Walcherseweg

Vooruitlopend op de exploitatieopzet, die in oktober 2018 is vastgesteld, is hier in 2016 al grond uitgegeven ten behoeve van een tandartsenpraktijk. Eind 2019 is grond verkocht aan De Ontmoetingskerk, voor het realiseren van een nieuwe kerk ter vervanging van de huidige locatie in de Stromenwijk. Omdat dit plan tijdens de corona-tijd financieel niet meer haalbaar bleek, is een oplossing gezocht door een deel van de grond te verkopen aan een huisartsenpraktijk. Voor die partij bleek dat plan echter niet haalbaar. Momenteel wordt bezien of de realisatie van een kleinere kerk zonder een derde partij financieel mogelijk is. Ook zijn er in dit plan twee vrije kavels voor woningen voorzien. De voorbereidingen voor het bouwrijp maken zijn stilgelegd totdat er duidelijkheid is over het bouwplan. De laatste herziene exploitatieopzet is in november 2021 door de gemeenteraad vastgesteld.

Ramsburg Dampoorthof

Dit is een deelgebied van Ramsburg waar in 2019 de eerste kavel is verkocht. Eén partij heeft een betaalde optie genomen op een groot kavel. De laatste herziene exploitatieopzet is in april 2022 door de gemeenteraad vastgesteld.

Rittenburg III

De vroegere locatie van Orionis en van het ROC aan de Grevelingenstraat. De laatste herziene exploitatieopzet is in november 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. De sociale huurwoningen van Woongoed zijn in 2022 gebouwd. In januari is de bouw van fase 2 gestart en de grond hiervoor is deels in 2022 en deels begin 2023 geleverd. Fase 3 gaat binnenkort deels in verkoop. De appartementen (fase 4) worden als laatste ontwikkeld. Op het plan wordt een verlies verwacht.

Trekdijk

Op 22 januari 2018 heeft de gemeenteraad een exploitatieopzet vastgesteld om deze locatie als bedrijventerrein te ontwikkelen. Na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 is besloten om tijd uit te trekken voor een participatieproject waarbij ook alternatieve mogelijkheden worden onderzocht. Eind 2019 heeft dit geleid tot een keuze voor een ontwikkelvariant. Op basis hiervan is een nieuwe exploitatieopzet opgesteld, die in mei 2020 is vastgesteld. Het bestemmingsplan voor fase 1 is door de gemeenteraad vastgesteld, maar lag begin 2023 nog bij de Raad van State. In februari 2023 is de zitting geweest en in april heeft de Raad van State het bestemmingsplan vernietigd. De gemeenteraad zal een besluit moeten nemen of zij de ontwikkeling verder wil brengen door een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen wat tegemoet komt aan de bezwaren van de Raad van State. Of de keuze maken voor een alternatieve invulling voor Trekdijk of de bestemming (agrarisch) te laten zoals die nu is. Afhankelijk van deze nog te maken keuze is sprake van nauwelijks of geen gevolgen tot grote gevolgen voor het grondbedrijf.

Sint Laurens zuid

Het plan Sint Laurens zuid wordt gefaseerd ontwikkeld. Het bestemmingsplan voor de eerste fase is begin 2021 vastgesteld. Hiertegen was beroep aangetekend, maar in mei 2022 is de gemeente in het gelijk gesteld. Er was gestart met de verkoop van de woningen voordat het terrein bouwrijp was opgeleverd. De verkoop verliep voorspoedig. Echter door alle vertragingen konden deze woningen niet op tijd verkocht worden. Eind 2022 is de verkoop herstart, maar door de gestegen bouwkosten en rente gaat de verkoop trager. Naast koopwoningen bestaat het plan ook uit sociale huurwoningen en vrije bouwkavels. De meest recente herziening is in november 2022 vastgesteld. Deze sloot nog af met een neutraal resultaat. Echter door de gestegen kosten voor bouwrijp en woonrijp maken wordt nu een verlies op deze ontwikkeling verwacht.

Sint Laurens noord

Ook dit plan wordt gefaseerd ontwikkeld. Dit plan biedt ruimte voor vrije kavels, waaronder landhuiskavels, projectmatige en sociale woningbouw, speciale woonvormen zoals bijvoorbeeld een 'Knarrenhof' en het tijdelijk gebruik van een kavel voor zeven tiny houses. De tiny houses zijn geplaatst. Daarnaast zijn begin 2023 de eerste vier van zes vrije kavels in reservering gegeven. Deze zes kavels zijn vervat in hetzelfde bestemmingsplan als dat voor fase 1 van Sint Laurens zuid. De meest recente exploitatieopzet is in november 2022 vastgesteld.

Cleene Hooge

In 2019 is door de gemeenteraad een ontwikkelingsvisie voor dit gebied opgesteld. Die visie gaat uit van een bescheiden ontwikkeling, passend bij het landschap, die qua resultaat, na eerst afboeking van een kleine € 7 miljoen in 2019, uit moet komen op '0'. Het grootste deel van het gebied houdt in die visie de agrarische functie. In participatie zal gewerkt gaan worden naar de verdere uitwerking van de visie naar een concreet plan. Op november 2021 is de laatste exploitatieopzet vastgesteld. Deze locatie wordt ook betrokken bij de zoektocht naar (nieuwe) woningbouwlocaties waar in het kader van de omgevingsvisie inmiddels mee gestart is.

Ramsburg watergang

Dit plan bestaat uit drie kavels voor kantoren en/of representatieve bedrijven. Voor twee kavels loopt een reservering. In november 2021 is de meest recente exploitatieopzet vastgesteld.

Oranjepolder

Eerder is m.b.t. deze ontwikkeling afgesproken dat hier landhuiskavels kunnen worden aangeboden zodra de laatste van zes landhuiskavels in Hazenburg verkocht is. Dat is het geval. Een mogelijk risico is de ontsluiting van het gebied, ondanks dat dit een heel erg kleinschalige ontwikkeling is van in totaal acht woningen. Op 14 november 2019 is een eerste exploitatieopzet vastgesteld.

Churchilllaan

Aanvankelijk zouden Woongoed en Zorgstroom hier (zorg)appartementen realiseren. Door gewijzigde regelgeving heeft Zorgstroom moeten afhaken. Woongoed zet de ontwikkeling door, momenteel wordt gewerkt aan een aanpassing van het plan. In februari 2022 is de laatste exploitatieopzet vastgesteld. Hierin is uitgegaan van een inbrengwaarde, waarbij de opzet net sluitend is. Binnen de reguliere exploitatie is de resterende boekwaarde afgeboekt.

Punt Arnestein

In december 2020 is hiervoor een exploitatieopzet vastgesteld. Hier heeft sloop plaatsgevonden met de bedoeling een plan te ontwikkelen waarmee de kwaliteit van het gebied kon worden verhoogd. De inschrijving heeft echter niet geleid tot selectie omdat de plannen niet passend waren qua beoogde functies dan wel ruimtelijke kwaliteit. In 2022 zijn op deze locatie tijdelijke wooneenheden voor Oekraïense vluchtelingen geplaatst. Naar verwachting halverwege dit jaar worden nog wooneenheden (een laag extra op de huidige eenheden) bijgeplaatst.

Herstructurering Arnestein

Het uitgangspunt van deze ontwikkeling is om zoveel mogelijk van de bestaande bebouwing te handhaven en op te waarderen waardoor kosten bespaard kunnen worden. In 2021 zijn de plannen verder uitgewerkt en is geconcludeerd dat het beste resultaat, zowel kwalitatief als financieel, kan worden bereikt als de gemeente zelf gaat investeren in het opknappen van de gebouwen. Hoewel de herziene exploitatieopzet eind december 2021 al gereed lag, is deze pas in september 2022 vastgesteld. Inmiddels is de procedure gestart om een deel van de loodsen door middel van inschrijving te koop aan te bieden.

Materiële vaste activa (mva)

Sint Laurens oost

Het uitgangspunt is dat ontwikkeling van het gebied ten oosten van het dorp voor het grootste deel na de ontwikkeling van Sint Laurens zuid en noord zal komen. In het verleden is daarbij gedacht aan een zeer extensieve ontwikkeling. Deze locatie wordt ook betrokken bij de zoektocht naar (nieuwe) woningbouwlocaties waar in het kader van de omgevingsvisie inmiddels mee gestart is.

Ramsburg oost

Vanwege de ligging wordt deze locatie strategisch aangehouden. Een deel van de locatie (in alle voorgaande plannen zou dit agrarisch blijven) is een voormalige vuilstort die de komende jaren afgedekt moet worden. Omdat tevens behoefte was aan een depot voor baggerslib (om afvoerkosten te voorkomen) wordt werk met werk gemaakt en wordt het uitgedroogde slib hiervoor gebruikt. Vervolgens is het de bedoeling dat daarbovenop zonnepanelen worden geplaatst, waardoor ook een bijdrage kan worden geleverd aan de milieudoelstellingen van de gemeente. Een bestemmingsplanwijziging daarvoor is in voorbereiding.

Hazenburg noord fase 2

Deze gronden worden aangehouden, zodat hier eventueel een uitbreiding van de wijk Hazenburg noord op gerealiseerd kan worden.

Schenge 6-8

Op deze plek stond voorheen de groenloods van Orionis. Aansluitend op de ontwikkeling van de derde fase van Rittenburg zou ook hier op kleine schaal een ontwikkeling kunnen plaatsvinden.

Cleene Hooge ruilgronden

Dit zijn de gronden in dit gebied die niet zijn opgenomen in de exploitatieopzet voor de woningbouwlocatie en die de agrarische bestemming zullen behouden. Mogelijk kunnen deze gronden ingezet worden als ruilgrond. Als daar geen behoefte aan is, kunnen ze verkocht worden. Deze locatie wordt ook betrokken bij de zoektocht naar (nieuwe) woningbouwlocaties waar in het kader van de omgevingsvisie inmiddels mee gestart is.

Overige gronden

Nieuwlandse Dreef

Deze locatie is in 2014 om niet aangekocht van het woonwagenschap, met bijbetaling door het woonwagenschap ten behoeve van in de toekomst mogelijk noodzakelijke sanering. Sanering is pas aan de orde als een bestemming voor deze gronden is gevonden.

Private ontwikkelingen

Voor diverse private ontwikkelingen (facilitair grondbeleid) zijn anterieure overeenkomsten gesloten, waarmee wordt voorzien in dekking van gemeentelijke plankosten:

• Doorontwikkeling Waterpark Veerse Meer

• Kousteensedijk (ontwikkeling appartementen)

• Vogelstraat 18-20 (één woning)

Voor verschillende locaties lopen trajecten waarvoor anterieure overeenkomsten worden voorbereid, onder andere Koudekerkseweg 135, Arondeusstraat/Noordweg en een ontwikkeling van AM (voorheen Woongoed) in Mortiere. Van deze laatste is de exploitatiebijdrage al als voorschot ontvangen.

Swerfrust

Deze locatie is tot en met 2025 in erfpacht gegeven aan het COA. Zodra deze erfpacht wordt beëindigd, ligt het voor de hand om deze locatie met woningbouw in te vullen. Over de sloopkosten zijn met het COA afspraken gemaakt. Planvorming voor woningbouw is nog niet gestart.

Voormalig politiebureau Buitenruststraat

In december 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met aankoop van deze locatie ten behoeve van sociale woningbouw. Meer dan de helft van de aankoopprijs kan niet terugverdiend worden en wordt ten laste van de algemene middelen gebracht. Voor het restant zal naar verwachting een ontwikkeling mogelijk zijn die net kostendekkend zou kunnen zijn. De aankoop is voorzien voor eind 2023.