Grondbeleid

Inleiding

In de Nota Grondbeleid 2025 is vastgelegd dat voor de bestaande grondposities van de gemeente per definitie sprake blijft van een actief grondbeleid en dat voor nieuwe ontwikkelingen per situatie zal worden beoordeeld welke vorm van grondbeleid de voorkeur heeft. In de Nota van 2025 is wel vastgelegd dat eerder een actieve benadering wordt gekozen, om meer mogelijkheden tot regie en meer zekerheid over het behalen van de doelstellingen te verkrijgen. Voor het huidige grondbezit blijft actief grondbeleid een gegeven, de functieverandering en verkoop van grond in bezit van de gemeente wordt in eigen hand gehouden. Diverse andere plannen worden door de gemeente gefaciliteerd.

Een actief grondbeleid betekent dat de exploitatie ten behoeve van de functieverandering of herontwikkeling van gronden in eigen hand wordt gehouden. De verwerving van de gronden en de nodige bewerkingen zijn of worden door en onder regie van de gemeente uitgevoerd. Daarna kunnen de gronden bouwrijp voor een marktconforme prijs (in principe gebaseerd op residuele waarde) worden verkocht. In het verleden zijn in dit kader diverse gronden verworven, waardoor het accent de afgelopen jaren vooral heeft gelegen en nog ligt op planontwikkeling, (tijdelijk) beheer en verkoop van deze gronden. Dat betekent dat er diverse grondexploitaties lopen, dat er gronden gereserveerd zijn voor ontwikkelingen in de toekomst en dat er kostenverhaal plaats vindt voor plannen van derden. Gelet op de tekorten op de woningmarkt en de gesloten Woondeal wordt thans in toenemende mate weer gekozen voor een actievere aanpak, getuige onder meer het vestigen van voorkeursrechten op de locaties Brigdamseweg en Poppenroede.

Beleidskader

Het grondbeleid is geen doel op zich maar dienstbaar aan algemene en specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente. De belangrijkste leidraad zal de komende jaren de Omgevingsvisie Middelburg 2050 zijn. Dit is een verplicht document onder de Omgevingswet en de opvolger van de vroegere Kwaliteitsatlas.

De volgende programma’s worden mede door het gevoerde grondbeleid gerealiseerd:

Financiële positie grondbedrijf

In het grondbedrijf wordt het verschil tussen investeringen en opbrengsten in een bepaald jaar in principe niet als verlies of winst genomen, maar bijgeschreven op de boekwaarde van een plan. De boekwaarde van een plan bestaat uit het opgetelde verschil tussen investeringen en opbrengsten. Bij het afsluiten van een plan vormt het op dat moment resterende positieve of negatieve saldo een winst of verlies. Bij een winstgevend plan dient ook tussentijds winst genomen te worden. Tegenover de boekwaarden van de bouwgrond in exploitatie staan de Voorziening Grondbedrijf (als correctie op deze boekwaarde) en de Reserve Grondbedrijf.

Per peildatum februari 2026 is opnieuw een complete doorrekening en risicoanalyse gemaakt van het grondbedrijf voor de komende twintig jaar in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf 2025-2045, doorrekening en risicoanalyse februari 2026’. Deze is ter kennis gebracht van de gemeenteraad en vormt de basis voor deze paragraaf.

Hierna volgt een toelichting op het resultaat van het grondbedrijf over 2025, gevolgd door een toelichting op de ontwikkeling van de boekwaarde en de stand van de Voorziening en de Reserve grondbedrijf.

Resultaat 2025 grondbedrijf

In 2025 heeft het grondbedrijf een negatief resultaat behaald van € 29.000. Dit verlies wordt voornamelijk veroorzaakt door de overige exploitatieverliezen.

Hieronder is opgenomen hoe het resultaat is bepaald. De verschillende bedragen worden daaronder toegelicht. Er kan sprake zijn van kleine afrondingsverschillen.

Per 01-01-2025 bedroeg de Reserve Grondbedrijf € 0.5 miljoen als gevolg van het negatieve resultaat over 2024. Als gevolg van de geleden overige exploitatieverliezen, de toename van de Voorziening en de vennootschapsbelastingplicht, is de Reserve per 31-12-2025 afgenomen tot € 297.000.

Voor alle afgesloten plannen samen kon in 2025 een bedrag van € 0.4 miljoen vrijvallen. Voor de lopende exploitaties inclusief de nakomende kosten voor afgesloten plannen is een verhoging van € 0.6 miljoen nodig. Hierdoor bedraagt de Voorziening Grondbedrijf € 17.6 miljoen per 31-12-2025.

De eigen exploitaties Veersepoort fase V en Ramsburg Watergang sluiten beide af met een winst van € 0.4 miljoen. Dit is de winst die resteert na het rechtstreeks ten laste van deze exploitaties boeken van het bedrag dat nodig is voor de nakomende kosten.

Voor deze complexen (Bouwgrond In Exploitatie) geldt dat op basis van de BBV-voorschriften tussentijds winst genomen dient te worden naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en gemaakte kosten. Als de totale winst door planwijzigingen afneemt, dient de winstneming gecorrigeerd te worden. Voor het complex Essenvelt is een deel van winstneming uit eerdere jaren teruggedraaid. Voor Ramsburg Kantorenstrook is de winstneming uit 2018 na een eerdere terugname in 2021 met deze terugname nu geheel teruggenomen. Als gevolg van hogere verkoopprijzen, is de te nemen winst voor de Walcherseweg substantieel.

Op drie strategische gronden is in 2025 een bescheiden winst gemaakt als gevolg van een positief saldo tussen ontvangen pacht enerzijds en kosten van beheer en onderhoud anderzijds.

Bij complexen die worden afgesloten, wordt in de voorziening een bedrag opgenomen voor nakomende kosten indien daar sprake van is. Uit bovenstaande tabel blijkt dat er in 2025 een nadelig verschil was van € 121.000 ten opzichte van het bedrag dat in de voorziening was opgenomen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een herwaardering voor het complex Rittenburg III waar nog woonrijpwerkzaamheden moeten plaatsvinden.

Op de private exploitatie Koudekerkseweg 135 was in 2025 sprake van een verlies, doordat de kosten hoger uitgevallen zijn dan de ontvangen exploitatiebijdrage. Voor Hart van Griffioen gaat het net als in 2024 om planvoorbereidingskosten voor externe advisering en de intern gemaakte uren. Dit bedrag zal in 2026 als bijdrage worden gestort vanuit het investeringsfonds, zodat het grondbedrijf deze kosten niet draagt. In 2025 was een nabetaling verschuldigd aan het Rijksvastgoedbedrijf in verband met een meerwaardebeding in de aankoopovereenkomst voor de Krooneveldweg. De Algemene kosten Grondbedrijf werden tot en met 2020 volgens een bepaalde verdeelsleutel aan het einde van elk jaar over de diverse complexen verdeeld. Vanaf 2021 worden deze jaarlijks als verlies genomen ten laste van de Reserve Grondbedrijf.

Voor verwachte verliezen wordt het verlies meteen genomen zodra dit verwacht wordt door een bedrag aan de voorziening toe te voegen.

In bovenstaande tabel is weergegeven met welke bedragen de Voorziening Grondbedrijf is aangepast voor de lopende exploitaties waarop een verlies wordt verwacht. De voorziening is verhoogd. Omdat dit een verlies is, wordt dit negatief weergegeven. Omdat de voorziening voor deze plannen op contante waarde wordt gevormd, is er (als er geen andere wijzigingen zijn) jaarlijks een toevoeging nodig ter grootte van de rente waarmee het verwachte verlies contant is gemaakt. Daarnaast kunnen er ontwikkelingen zijn in de exploitaties waardoor de hoogte van de voorziening in positieve (vrijval, positief getal) of negatieve (toevoeging, negatief getal) zin moet worden bijgesteld. Het verlies op het complex Mortiere Bedrijventerrein-Zuid is verlaagd doordat de uitgifteprijzen voor bedrijfskavels zijn verhoogd. Hierdoor kan een deel van de voorziening vrijvallen. Het verlies op Cleene Hooge neemt verder toe, onder andere als gevolg van de nieuwe rotonde. Op Ramsburg Dampoorthof moest een deel van de subsidie voor bodemsanering worden teruggestort, waardoor het verlies is toegenomen. Voor Rittenburg III gaat het om kosten voor woonrijpmaken voor het laatste deel, deze kosten zijn rechtstreeks ten laste van het complex geboekt.

In deze tabel wordt weergegeven welke bedragen aan nakomende kosten bij het afsluiten van een complex rechtstreeks ten laste van de exploitaties zijn geboekt en naar de Voorziening Grondbedrijf zijn gebracht. Bij de bepaling van het resultaat is dus met deze nakomende kosten rekening gehouden. Door deze handelswijze wordt het resultaat op deze exploitaties juist weergegeven.

Boekwaarde grondbedrijf

De bruto boekwaarde is in 2025 afgenomen doordat meer verkopen zijn gerealiseerd dan dat er kosten zijn gemaakt. Door verplichte tussentijdse winstneming ten gunste van de Reserve Grondbedrijf wordt een klein deel van deze boekwaardeafname weer teniet gedaan. De woningbouwplannen hebben veruit het grootste aandeel in de verkoopopbrengsten. Op volgorde van de hoogte van de verkopen zijn dit Sint Laurens Zuid, Churchill-laan, Ramsburg Watergang (de woningen), Mortiere SOK, Essenvelt en Sint Laurens Noord. De omzet is wel lager dan werd verwacht, voornamelijk door het trage verkooptempo van de laanwoningen in Essenvelt. Op de complexen met gronden voor bedrijven en voorzieningen zijn opbrengsten behaald binnen de complexen Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg Watergang (dagbesteding en kantoor) en Herstructurering Arnestein (Siloplein).

Als gevolg van de tijdelijke waardecorrectie (afboeking) voor Trekdijk is de netto boekwaarde in 2025 net zoals in 2022, 2023 en 2024 extra laag. In het basisscenario van de Doorrekening Grondbedrijf is aangenomen dat de gemeenteraad in 2026 een besluit neemt over de bedrijvenprogrammering Walcheren, wat aanleiding geeft om een nieuw plan voor Trekdijk in procedure te brengen. In dat geval kan de de waardecorrectie van 2022 weer vervallen. Indien de raad in 2026 besluit de ontwikkeling door te zetten, stijgt de netto boekwaarde in 2026 aanzienlijk, evenals de Reserve Grondbedrijf, terwijl ook de bruto boekwaarde toeneemt. Als besloten wordt om de ontwikkeling volledig te stoppen, dan zal de tijdelijke waardecorrectie definitief worden en dit bedrag (€ 8.2 miljoen per 31-12-2026) definitief als verlies moeten worden genomen. Dit is in het risicoscenario van de Doorrekening Grondbedrijf verwerkt.

Voorziening grondbedrijf

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet de gemeente voor verwachte verliezen op grondexploitaties een voorziening vormen. In de Nota Grondbeleid 2025 is als uitgangspunt genomen dat de voorziening gevormd wordt:

• voor onvermijdbare verliezen;

• op basis van door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzetten;

• op basis van contante waarde (waarbij conform de BBV-voorschriften momenteel wordt gerekend met 2,0%);

• ten laste van het jaarresultaat van het grondbedrijf en daarmee de Reserve Grondbedrijf. Voor plannen die afgesloten worden en waar sprake is van nog verwachte kosten (nakomende kosten), worden die kosten rechtstreeks ten laste van deze plannen geboekt.

De Voorziening Grondbedrijf wordt dus op contante waarde gevormd ten laste van de Reserve Grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten, kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de Voorziening Grondbedrijf. Daarnaast worden ook bedragen aan de Voorziening Grondbedrijf toegevoegd voor verwachte nakomende kosten van plannen die inmiddels afgesloten zijn (dat gebeurt normaliter als de laatste verkopen hebben plaatsgevonden). De omvang van de Voorziening Grondbedrijf is per 1 januari 2026 op het vereiste niveau gebracht van € 17.567.000, met daarbij de volgende specificatie:

Een deel van de bedragen is voor nakomende kosten voor eerder afgesloten complexen, waarin alle verkopen zijn gerealiseerd. Voor de plannen met een verwacht verlies is het opgenomen bedrag gebaseerd op de vastgestelde exploitatieopzet, herrekend naar de laatste stand van zaken. Voor Trekdijk is een voorlopige waardecorrectie opgenomen.

Reserve grondbedrijf

Voor de risico’s is het wenselijk dat een buffer aanwezig is. Deze buffer is de Reserve Grondbedrijf. In de Nota Grondbeleid 2025 zijn voor deze buffer de volgende normen vastgesteld:

• Op eindwaarde is het saldo van de reserve positief;

• Bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde;

• Bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief;

• De Reserve Grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de Bouwgrond In Exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze Bouwgrond In Exploitatie te zijn. Bij een hogere reserve kan desgewenst afgewogen worden om het meerdere in te zetten voor andere doeleinden door dit meerdere saldo of een deel daarvan toe te voegen aan de Algemene Reserve van de gemeente.

• De Reserve Grondbedrijf is maximaal gelijk aan de boekwaarde van de Bouwgrond In Exploitatie plus de nog te maken kosten voor deze Bouwgrond In Exploitatie. Als de reserve boven deze norm komt, vindt in elk geval afdracht plaats aan de Algemene Reserve van de gemeente.

De Reserve Rrondbedrijf wordt in principe gevormd uit de winsten op grondexploitaties. Op winstgevende plannen wordt conform het BBV tussentijdse winstneming toegepast.

In 2025 is de Reserve Grondbedrijf afgenomen van € 0.5 miljoen per 01-01-2025 naar minder dan € 0.3 miljoen per 31-12-2025. De overige exploitatieverliezen zijn hier de voornaamste oorzaak voor.

Met de aanname dat de besluitvorming over het bedrijventerreinprogramma Walcheren aanleiding geeft om Trekdijk te ontwikkelen en derhalve de exploitatie voort te zetten - waardoor de tijdelijke waardecorrectie voor Trekdijk zou vervallen - zal de reserve per eind 2026 € 9.8 miljoen bedragen. Daarmee zou nog niet voldaan zijn aan de normen vanuit de interne Nota Grondbeleid. De norm dat de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde plus 10% van de nog te maken kosten voor Bouwgrond In Exploitatie dient te zijn, wordt in het basisscenario in 2028 behaald. De komende jaren zal het saldo van de reserve naar verwachting jaarlijks stijgen in het basisscenario.

In het risicoscenario wordt de Reserve Grondbedrijf vanaf 2028 negatief. Ook eindigt de reserve niet meer positief, waardoor de reserve gedurende de gehele looptijd van de berekening niet voldoet aan de in de Nota Grondbeleid gestelde normen. De conclusie is dan ook dat het saldo van de Reserve Grondbedrijf vanaf 2028 onvoldoende is om de risico’s in het grondbedrijf op te kunnen vangen. De risico’s zullen zich wellicht niet in volle omvang gaan voordoen, maar met een positieve reserve van slechts € 297.000 per 31-12-2025, is er niet veel nodig om de reserve negatief te laten worden.

Indien de raad in 2026 zou besluiten om de ontwikkeling van Trekdijk niet voort te zetten, is het gevolg dat een bedrag van € 8.2 miljoen uit de Voorziening Grondbedrijf niet kan vrijvallen ten gunste van de Reserve Grondbedrijf. Indien de reserve negatief wordt, is aanvulling vanuit de reguliere exploitatie of Algemene Reserve noodzakelijk. Om de Reserve Grondbedrijf te laten voldoen aan de gestelde normen (positieve reserve in risicoscenario op eindwaarde en gedurende de eerste vijf jaar) zou een bijdrage uit de reguliere exploitatie / Algemene Reserve nodig zijn van circa € 5.5 miljoen in 2026. Uitsluitend om het saldo in dit scenario gedurende de eerstkomende 5 jaar positief te houden is een bedrag van € 1.1 miljoen nodig. Op eindwaarde wordt de Reserve Grondbedrijf met die bijdrage in dit scenario vanaf 2035 negatief en groeit het nadelig saldo daarna verder. De normen zijn intern vastgesteld, waardoor geen aanvulling nodig is zolang de reserve nog positief is. Op basis van wetgeving moet de reserve wel worden aangevuld zodra die negatief is.

Risico's grondbedrijf

Jaarlijks wordt een doorrekening met enkele scenario’s gemaakt om te bepalen of de reserve aan de eisen voldoet. Kort samengevat zijn nu de volgende scenario’s doorgerekend:

Basisscenario

Een scenario gebaseerd op de stand van zaken in de verschillende grondexploitaties waarbij het programma van nieuwe locaties waarvoor nog geen afspraken waren gemaakt aansluit op de Woondeal (30% sociale woningbouw, 40% ‘Betaalbaar’ en 30% ‘Vrije sector’). Ten opzichte van de Doorrekening van 2025 kent het scenario bijna 400 woningen meer. Daarvan zijn 150 woningen gesitueerd op eigen locaties. Het overige deel van de toename is voorzien op locaties van derden, waar voor een groot deel nog locaties voor gevonden moeten worden. In totaal worden in dit scenario 3.790 woningen gerealiseerd tot en met 2046. Het grootste deel van de woningen wordt in 2027-2031 opgeleverd met in 2030 de hoogste grondopbrengsten. In dit scenario wordt 15,8 hectare bedrijventerrein verkocht.

Risicoscenario

In dit scenario wordt er vanuit gegaan dat het langer duurt voordat de nieuwbouwwoningen gerealiseerd kunnen worden, waardoor een deel van de woningen pas na 2046 gebouwd wordt. Een gebrek aan vraag is hier niet zozeer debet aan. Een langere doorlooptijd zou het gevolg zijn van capaciteitsgebrek en een langere tijd die nodig is om plannen te realiseren, bijvoorbeeld door de keuze voor ontwikkeling van hoge woningaantallen op ingewikkelde binnenstedelijke locaties, politieke besluiten voor nieuwe buitenstedelijke locaties waarvoor grote investeringen noodzakelijk zijn, stikstofproblematiek, problematiek met spuitzones en onvoldoende investeringscapaciteit bij woningcorporaties. In het risicoscenario wordt uitgegaan van een hogere kostenstijging en lagere opbrengstenstijging. In het risicoscenario is het uitgangspunt dat de gemeenteraad besluit om volledig af te zien van de ontwikkeling van Trekdijk als bedrijventerrein en dat de bestemming van deze gronden agrarisch blijft. Daarnaast zijn enkele specifieke risico’s meegenomen in de plannen Mortiere SOK (het niet tot ontwikkeling komen van de kantorenlocatie), minder woningen in Sint Laurens Oost (bij een keuze voor een kleinere ontwikkeling) en Zuid (geen planaanpassingen voor (deels) compenseren hoge voorbelastingskosten), Cleene Hooge (lagere verkoopprijs voor het niet tot woningbouw te ontwikkelen gebied door gemeentelijke eisen), Oranjepolder (minder woningen door spuitzones) en Hazenburg Noord (niet kunnen ontwikkelen fase 2 door verkeersproblematiek).

Verder is in het risicoscenario een hogere bijdrage uit het investeringsfonds nodig voor Hart van Griffioen. Als gevolg van de hoge complexiteit en de afhankelijkheden van dit project, bestaat de kans dat de bouw van de woningen veel langer duurt of helemaal niet van de grond komt. Vertraging leidt tot hogere kosten, waardoor het tekort op dit plan ook zou toenemen bij hetzelfde aantal woningen. In plaats van de € 8.6 miljoen uit het basisscenario, kan in het risicoscenario de onrendabele top oplopen tot € 12.5 miljoen. In lijn met eerdere besluitvorming ligt het vervolgens voor de hand om de aanvullende dekking ten laste te brengen van het investeringsfonds. Gezien de doorlooptijd, complexiteit en uitvoerbaarheid van elementen in het plan zijn er vooralsnog genoeg bijsturingsmogelijkheden binnen het plan aanwezig waardoor dit risico laag wordt ingeschat.

De doorberekende scenario’s vormen de inbreng voor de paragraaf Weerstandsvermogen van de jaarrekening en begroting:

• Het basisscenario in de eerdergenoemde doorrekening van het grondbedrijf wordt gebruikt om de verwachte ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf, als onderdeel van de weerstandscapaciteit van de gemeente, in te schatten.

• Het verschil tussen basisscenario en risicoscenario is als risico vertaald in de paragraaf Weerstandsvermogen.

Actuele prognose grondbedrijf

Op alle in exploitatie genomen plannen werd op basis van het basisscenario eind 2025 per saldo een resterende nog te nemen winst verwacht van circa € 12.9 miljoen op contante waarde per 1 januari 2026. Nog te nemen winst wordt verwacht op de complexen Sint Laurens Noord, Oranjepolder, Hazenburg Noord, Mortiere Ensemble, Mortiere SOK, Walcherseweg, Essenvelt en Trekdijk. Verliezen worden verwacht op de complexen Cleene Hooge, Sint Laurens Zuid, Koudekerkseweg 14, Mortiere Bedrijventerrein-Zuid, Ramsburg Kantorenstrook, Ramsburg Dampoorthof, Churchill-laan, Punt Arnestein en Herstructurering Arnestein. Voor deze verliezen zijn, op basis van de vastgestelde exploitatieopzetten en de herrekening per 1 januari 2026, toereikende bedragen in de Voorziening Grondbedrijf opgenomen (deze verliezen zijn dus al genomen). De onrendabele top op Hart van Griffioen wordt gedekt uit het investeringsfonds. Bij deze berekeningen is uitgegaan van de aanname dat de gemeenteraad in het kader van de besluitvorming over het bedrijventerreinprogramma Walcheren, aanleiding ziet om een omgevingsplanherziening voor Trekdijk in procedure te brengen in welk geval de waardecorrectie op Trekdijk kan worden teruggedraaid. In dat geval is er een positief resultaat op netto contante waarde per 1-1-2026 van € 3.9 miljoen. Als besloten wordt om Trekdijk niet meer te ontwikkelen, moet € 8.1 miljoen worden afgeboekt per 01-01-2026.

Van de boekwaarde en resultaatsverwachting op de Bouwgrond In Exploitatie (BIE) per 1 januari 2026 kan conform artikel 52d van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de volgende opstelling worden gemaakt:

In deze tabel zijn de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten van het plan Trekdijk niet opgenomen. Wel opgenomen is het bedrag in de Voorziening Grondbedrijf wat nodig is om de boekwaarde, in het geval besloten gaat worden dat er geen ontwikkeling plaatsvindt, definitief af te waarderen naar agrarische waarde en aan de opbrengsten is deze resterende agrarische waarde toegevoegd.

De per saldo nog te realiseren winst op Bouwgrond In Exploitatie, op nominale waarde is € 6.3 miljoen. De onderbouwing van de nog te maken kosten (e) en te realiseren opbrengsten (f) is te vinden in de vastgestelde exploitatieopzetten en de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2025-2045, doorrekening en risicoanalyse februari 2026’.

De bruto boekwaarde van alle gronden in het grondbedrijf bedraagt per 1 januari 2026 € 53.7 miljoen. Ten opzichte van de boekwaarde begin 2025 is dit per saldo een afname met circa € 4.9 miljoen.

De verwachting is dat de boekwaarde van zowel de plannen die in exploitatie genomen zijn als van het hele grondbedrijf vanaf 2026 gestaag zal dalen, ondanks dat in de berekening rekening is gehouden met nieuwe grondaankopen tot een bepaald bedrag aan de Brigdamseweg en Poppenroede.

In de volgende tabel is globaal aangegeven hoe de Reserve Grondbedrijf zich naar verwachting de eerstkomende jaren (basisscenario) zal ontwikkelen en hoe deze ontwikkeling tot stand komt. Door afronding kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.

* Hazenburg Noord fase 1, Essenvelt, Mortiere Bedrijventerrein-Zuid, Mortiere Ensemble, Mortiere SOK, Ramsburg Kantorenstrook, Oranjepolder, Sint Laurens Zuid, Sint Laurens Noord, Trekdijk, Walcherseweg, Ramsburg Dampoorthof, Cleene Hooge, Punt Arnestein, Herstructurering Arnestein, Koudekerkseweg 14, Churchilllaan en Hart van Griffioen

** Sint Laurens Oost, Cleene Hooge agrarische gronden, Ramsburg Oost, Hazenburg Noord fase 2, Schenge 6-8 en Buitenruststraat 237

Toelichting per complex

Binnen het grondbedrijf valt vanaf 2016 de volgende indeling de maken:

1. Bouwgrond In Exploitatie (BIE). Dit zijn gronden waarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld.

2. Materiële Vaste Activa (MVA) c.q. strategische gronden. Volgens het BBV zijn dit ‘overige gronden zonder vaste bestemming, die [op dit moment] geen onderdeel zijn van een transformatieproces’. Uitgangspunt hierbij is dus dat op termijn een bouwgrondexploitatie wordt vastgesteld. Tot en met 2015 was dit de categorie 'Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG)'. Voor alle locaties binnen deze categorie geldt dat ze strategisch worden aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen (of ruilingen).

Alle complexen worden hierna per categorie toegelicht.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Afgesloten complexen

Dit betreft de complexen Stromenpoort, Ramsburg Watergang, Veersepoort fase V en Rittenburg III. Alle gronden in deze plannen zijn verkocht, op één restkavel in de Veersepoort fase V na die in een apart complex is ondergebracht. Er zijn in de Voorziening Grondbedrijf bedragen opgenomen voor resterende kosten woonrijpmaken.

Essenvelt

Alle vrije bouwkavels zijn verkocht. De laanwoningen van de eerste fase zijn bewoond. De grond voor de tweede fase wordt naar verwachting eind dit jaar geleverd. Ook de luxe appartementen van ‘De Heeren van Essen’ zijn opgeleverd en zo goed als bewoond. Het ‘Middengebied’ wordt verdicht van 105 naar 189 woningen. Na lang wachten is duidelijk geworden dat stikstof geen obstakel meer vormt. Het woonprogramma zal voldoen aan de afspraken uit de Woondeal: 1/3 sociale huur, 1/3 ‘betaalbaar’ en 1/3 ‘duur’. Het definitieve ontwerp en Beeldkwaliteitsplan moeten in het tweede kwartaal gereed zijn. Zonder tegenslagen kan de bouw in 2027 in fases starten, afhankelijk van de snelheid van de verkoop. Aan de zuidrand van het plan komen nog vijf appartementengebouwen. Het is de bedoeling dat voor twee gebouwen de verkoop in september start. Aan de oostkant van de Oude Vlissingseweg komen vrije bouwkavels. Het streven is om de verkoop na de zomer te starten. Verder resteren nog de lamelwoningen, hiervoor is geen termijn bekend.

Koudekerkseweg 14

Het plan bestaat uit de realisatie van 5 grondgebonden woningen op de plek waar vroeger een tankstation gevestigd was. Begin 2024 is de planologische procedure gestart. Er is beroep ingesteld tegen het besluit om medewerking te verlenen aan een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan. Eind 2025 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. De belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De gemeente wacht nu op een zittingsdatum bij de Raad van State.

Hazenburg Noord fase 1

Het veruit grootste deel van Hazenburg Noord fase 1 is voltooid. Alleen het meest noordelijke deel resteert nog. Van de 10 vrije bouwkavels, is er één nog niet verkocht. Oorspronkelijk zou een projectontwikkelaar 36 projectmatige woningen ontwikkelen. Door een tekort aan kopers, is onderzocht of een deel van de woningen voor de Woningbouwvereniging Arnemuiden (WBVA) gebouwd zou kunnen worden. De conclusie was dat de bouwkosten voor de WBVA veel te hoog waren. Het plan is nu aangepast: in plaats van 36 komen er 24 projectmatige woningen. Het programma bestaat onder andere uit rijwoningen in de klasse ‘Betaalbare koop’, rijwoningen in de vrije sector en levensloopbestendige woningen. Op de gronden die de ontwikkelaar niet afneemt, geeft de gemeente negen vrije bouwkavels uit. Alle kavels zijn gereserveerd.

Mortiere SOK-gebied

De grond in dit plan wordt in delen doorverkocht aan een consortium dat ook voor het aanleggen en afbouwen van het gehele openbare gebied zorgdraagt. Tijdens de crisis van 2008 en later liep de verkoop terug, maar kwam de afgelopen jaren weer goed op gang. In 2025 is ook weer grond verkocht. De afgelopen jaren had meer grond verkocht kunnen worden als er geen vertraging was geweest, en nog steeds is, als gevolg van juridische procedures. Dit complex bevat ook nog grond voor kantoren, de verwachting is echter dat zo’n ontwikkeling niet van de grond zal komen.

Mortiere Bedrijventerrein-Zuid

In 2025 is geen grond verkocht. Dat heeft echter niet te maken met een gebrek aan vraag. Binnen dit complex is momenteel nog 2 hectare vrij beschikbaar. Dit zijn de laatste vrij beschikbare bedrijfskavels in de gemeente Middelburg. Daarom is besloten om deze grond alleen uit te geven aan bedrijven uit de gemeente voor wie de urgentie voor nieuwe huisvesting zeer hoog is. Hierbij kan gedacht worden aan een bedrijf dat door veranderde regelgeving de bedrijfsvoering aan moet passen en daardoor meer ruimte nodig heeft, of een bedrijf dat op de huidige locatie hinder veroorzaakt voor de omgeving. Het verkooptempo van de gronden binnen dit complex is derhalve lager dan commercieel mogelijk zou zijn.

Mortiere Ensemble

In beginsel zijn nog vier kavels beschikbaar. Echter is in 2024 besloten om deze kavels niet te verkopen aan bedrijven, maar aan te houden voor het plaatsen van flexwoningen. Woongoed had op dat moment echter geen interesse. Vervolgens is een marktconsultatie uitgevoerd of te bezien of een marktpartij de ontwikkeling zou kunnen oppakken onder de door de gemeente gestelde voorwaarden, maar er bleken geen marktpartijen geïnteresseerd. Nu zijn meerdere scenario’s in beeld: alsnog flexwoningen door Woongoed of eenheden voor Oekraïners. In de doorrekening is als uitgangspunt genomen dat gedurende 5 jaar Oekraïners worden opgevangen op deze gronden. Na 5 jaar kunnen de laatste vier kavels alsnog verkocht worden aan bedrijven en voorzieningen.

Ramsburg Kantorenstrook

Dit is het gebied dat tussen de Oostperkweg en de Heerlijkheidsweg ligt, aangevuld met een perceel grond uit het vroegere bedrijventerrein Ramsburg dat nooit is uitgegeven. Het gebied is grotendeels ingevuld. De laatste kavels zijn begin 2026 verkocht. Er is sprake van meerkosten doordat de kavel verontreinigd is met puin wat eerst afgevoerd moet worden. Daarna is bodemsanering nodig.

Walcherseweg

Vooruitlopend op de exploitatieopzet, die in oktober 2018 is vastgesteld, is hier in 2016 al grond uitgegeven ten behoeve van een tandartsenpraktijk. Eind 2019 is grond verkocht aan De Ontmoetingskerk, voor het realiseren van een nieuwe kerk ter vervanging van de locatie in de Stromenwijk. De kerk is inmiddels gerealiseerd. De uitgifte van twee vrije bouwkavels voor woningen resteert nog. Door capaciteitsgebrek kan hier voorlopig geen uitvoering aan worden gegeven.

Ramsburg Dampoorthof

Dit is een deelgebied van Ramsburg waar in 2019 de eerste kavel is verkocht. Inmiddels zijn alle kavels verkocht, onder andere aan een gezondheidscentrum en een schoonheidssalon. Eén kavel wordt voor maximaal vijf jaar verhuurd aan Woongoed voor de huisvesting van jongeren met problemen. Na die periode kan de kavel definitief gesaneerd en verkocht worden aan een bedrijf of maatschappelijke instelling. Door hogere bodemsaneringskosten en het deels moeten terugbetalen van een bodemsaneringssubsidie, is het resultaat op dit plan verder verslechterd.

Trekdijk

Op 22 januari 2018 heeft de gemeenteraad een exploitatieopzet vastgesteld om deze locatie als bedrijventerrein te ontwikkelen. Na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 is besloten om tijd uit te trekken voor een participatieproject waarbij ook alternatieve mogelijkheden werden onderzocht. Eind 2019 heeft dit geleid tot een keuze voor een ontwikkelvariant. Op basis hiervan is een nieuwe exploitatieopzet opgesteld, die in mei 2020 is vastgesteld. Het bestemmingsplan voor fase 1 is door de gemeenteraad vastgesteld, maar is in april 2023 door de Raad van State vernietigd. Op 1 februari 2024 heeft de raad besloten om Trekdijk te onderzoeken als mogelijke locatie voor woningbouw. In het onderzoek is voor verschillende aspecten onderzoek uitgevoerd, zoals milieubelemmeringen, afstand tot voorzieningen en de toets met de Omgevingsverordening Zeeland. In het onderzoek is geconcludeerd dat Trekdijk niet geschikt is als woningbouwlocatie. Op 30 januari 2025 heeft de raad besloten dat Trekdijk niet wordt aangewezen als woningbouwlocatie. De gemeenteraad zal een besluit moeten nemen of zij de ontwikkeling als bedrijventerrein verder wil brengen door een omgevingsplanherziening in procedure te brengen wat tegemoet komt aan de bezwaren van de Raad van State, dan wel een keuze te maken voor een alternatieve invulling voor Trekdijk of de bestemming (agrarisch) te laten zoals die nu is. In de tweede helft van 2026 wordt besluitvorming over de bedrijventerreinenprogrammering Walcheren verwacht. Afhankelijk van dit programma kan er aanleiding zijn om de ontwikkeling voort te zetten dan wel te staken (of iets daar tussen in). Afhankelijk van deze nog te maken keuze is sprake van nauwelijks of geen gevolgen (bij het ontwikkelen van een bedrijventerrein) tot grote gevolgen voor het grondbedrijf (bij het definitief afwaarderen).

Sint Laurens Zuid

Het plan Sint Laurens Zuid wordt gefaseerd ontwikkeld. In 2023 is de grond voor de sociale huurwoningen en voor de eerste projectmatig te bouwen koopwoningen verkocht. In 2024 en 2025 is opnieuw grond verkocht voor de projectmatige koopwoningen, alle gronden van de eerste fase zijn geleverd. Eind 2024 is de verkoop van de vrije bouwkavels van start gegaan. 11 van de 14 kavels zijn verkocht en 3 zijn gereserveerd. Voor de tweede fase moet nog een definitief plan gemaakt worden en een planologische procedure worden doorlopen. Het plan was aanvankelijk kostendekkend, maar inmiddels is een verlies ontstaan, met name door hogere kosten voor bouwrijpmaken. De locatie is gelegen in een laaggelegen gebied met veel veen. Hierdoor is sprake van hoge voorbelastingkosten. Om het verlies te beperken, zijn planaanpassingen nodig en/of veranderingen in de wijze van uitvoering. In het basisscenario is de aanname dat dit lukt en in het risicoscenario dat dit niet lukt.

Sint Laurens Noord

Ook dit plan wordt gefaseerd ontwikkeld. Het oorspronkelijke plan kende een beperkt aantal woningen en bood ruimte voor vrije kavels, waaronder landhuiskavels, projectmatige en sociale woningbouw, speciale woonvormen zoals bijvoorbeeld een 'Knarrenhof' en het tijdelijk gebruik van een kavel voor zeven kleine huisjes. De kleine huisjes zijn geplaatst en drie grote vrije bouwkavels langs de Wilgenhoekweg zijn verkocht. Gelet op de Woondeal en de wens om meer sociale woningbouw en betaalbare woningen te bouwen, is in samenwerking met Woongoed en een projectontwikkelaar een aangepast plan gemaakt. Het vorig jaar genoemde risico dat in de westelijke zone geen woningen mogelijk zijn als gevolg van een spuitzone, is werkelijkheid geworden. In 2025 is duidelijk geworden dat een rotonde op de Wilgenhoekweg noodzakelijk is voor de ontsluiting van het gebied. Dit kost geld en ruimte, wat leidt tot minder woningen en lagere opbrengsten. Door de verlaging van het woningaantal en de hogere kosten, is de winst op dit plan bijna geheel verdampt.

Cleene Hooge

In 2008 is circa 55 hectare grond aangekocht met als doel hier na 2020 maximaal 900 woningen te bouwen. In de Herziene Kwaliteitsatlas is het gehele gebied benoemd als (reserve)locatie voor woningbouw. In 2019 is door de gemeenteraad een ontwikkelingsvisie voor dit gebied opgesteld. Die visie gaat uit van een bescheiden ontwikkeling, passend bij het landschap, die qua resultaat, na eerst afboeking van een kleine € 7 miljoen in 2019, uit moet komen op '0'. Het grootste deel van het gebied houdt in die visie de agrarische functie. In 2023 heeft de raad besloten dat op circa de helft van het te ontwikkelen deel een nieuw asielzoekerscentrum zal komen. Conform de ontwikkelvisie komen op de andere helft van het te ontwikkelen deel reguliere woningen, zodat op het plan geen verder verlies zou worden geleden. Op 14 november 2024 heeft de raad besloten dat er een nieuwe toegangsweg en rotonde moeten komen. In september 2025 is de herziene exploitatieopzet vastgesteld en heeft de gemeenteraad besloten om maximaal 105 woningen te bouwen. Het verlies op dit plan neemt verder toe doordat voor de rotonde kabels en leidingen verlegd moeten worden.

Oranjepolder

Eerder is m.b.t. deze ontwikkeling afgesproken dat hier landhuiskavels kunnen worden aangeboden zodra de laatste van zes landhuiskavels in Hazenburg verkocht is. Dat is inmiddels al lange tijd het geval. In 2023 kwam het verzoek van de Woningbouwvereniging Arnemuiden (WBVA) om op een deel van de gronden (tijdelijke) woningen te realiseren i.v.m. sloop-nieuwbouw in het dorp. Hiertoe is een grondaanbieding gedaan waarbij ook in overweging is gegeven om op deze locatie te kiezen voor permanente woningen. De sloop-nieuwbouw in het dorp wordt al gerealiseerd. Voor dit plan wordt daarom alleen nog gekeken naar permanente woningbouw. In 2025 is duidelijk geworden dat ook hier sprake is van een spuitzone. Na afspraken met de grondeigenaar kon het plan doorgang vinden. Echter kon de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstand) zich niet vinden in het plan. Daarna is lange tijd gewerkt aan een alternatief plan. De WBVA heeft aangegeven dat alternatieve plan niet te willen uitvoeren en in overleg te willen over een alternatief. De WBVA heeft nog niet besloten of zij in dit gebied nog willen ontwikkelen. Als de WBVA niet kan ontwikkelen, komen er grote kavels voor vrijstaande woningen in plaats van sociale huurwoningen. In dat geval blijft het noordelijke deel agrarisch.

Churchill-laan

Aanvankelijk zou Zorgstroom hier zorgwoningen en Woongoed appartementen realiseren. Door een landelijke wijziging uit 2022 in het beleid van ouderenhuisvesting en ouderenzorg, kon Zorgstroom de zorgwoningen niet meer ontwikkelen. Woongoed bouwt daarom drie in plaats van twee appartementengebouwen met in totaal 80 appartementen, waarvan 65 in de sociale huur en 15 in de nieuwe categorie middenhuur. De grond is eind 2025 geleverd. De bouw start in het tweede of derde kwartaal van 2026. Er resteren nog kosten voor bouwrijpmaken en woonrijpmaken.

Punt Arnestein

In december 2020 is hiervoor een exploitatieopzet vastgesteld. Hier heeft sloop plaatsgevonden met de bedoeling een plan te ontwikkelen waarmee de kwaliteit van het gebied kan worden verhoogd. De inschrijving heeft echter niet geleid tot selectie omdat de plannen niet passend waren qua beoogde functies dan wel ruimtelijke kwaliteit. In 2022 zijn op deze locatie tijdelijke wooneenheden voor Oekraïense vluchtelingen geplaatst. In 2023 is nog een extra laag op de wooneenheden geplaatst. Net als vorig jaar is de looptijd van het plan met een jaar verlengd, omdat er nog geen duidelijkheid is wanneer de opvang voor Oekraïners beëindigd kan worden.

Herstructurering Arnestein

Het uitgangspunt van deze ontwikkeling is om zoveel mogelijk van de bestaande bebouwing te handhaven en op te waarderen waardoor kosten bespaard kunnen worden. Aanvankelijk zou het beste resultaat, zowel kwalitatief als financieel, kunnen worden bereikt als de gemeente zelf zou investeren in het opknappen van de loodsen. Later bleken de door een extern bureau geraamde kosten voor verbouwing veel te laag ingeschat. Hierna is onderzocht welke uitvoering het minste risico geeft. De conclusie was dat het verkopen van de loodsen in de huidige staat het minste risico oplevert. Conform het raadsbesluit van 29-09-2022 zijn de loodsen en percelen fasegewijs te koop aangeboden. In 2023 zijn de eerste twee loodsen en het eerste perceel verkocht. In 2024 zijn twee loodsen verkocht. In 2025 is de laatste loods verkocht. Er resteert nog één te ruilen perceel. Het gebied moet nog woonrijp worden gemaakt.

Hart van Griffioen

In 2024 en 2025 is onder begeleiding van externe adviesbureaus aan dit plan gewerkt. Begin 2026 zijn het stedenbouwkundig plan en de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Het plan is om circa 236 nieuwe woningen, circa 3.700 m² commerciële ruimte en circa 2.900 m² aan maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Verhuizing van het CSW uit dit gebied is hiervoor noodzakelijk. Door de afhankelijkheden, de vele grondeigenaren en de omvang van het plan, is er sprake van een ingewikkeld project met veel risico’s. De onrendabele top op dit plan is dermate hoog dat het grondbedrijf dat niet kan dragen. Op 8 januari 2026 heeft de gemeenteraad besloten om de onrendabele top van 8.6 miljoen euro te dekken uit het Investeringsfonds. Deze grondexploitatie heeft daarom geen effect op het resultaat van het grondbedrijf. In het basisscenario is aangenomen dat de eerste woningen in 2031 worden opgeleverd. In het risicoscenario is dat zeven jaar later.

Materiële vaste activa (MVA)

Sint Laurens Oost

Het uitgangspunt is dat ontwikkeling van het gebied ten oosten van het dorp voor het grootste deel na de ontwikkeling van Sint Laurens Zuid en Noord zal komen. In het verleden is daarbij gedacht aan een zeer extensieve ontwikkeling. Gelet op de uitgangspunten van de Woondeal en de benodigde woningaantallen om in het woningtekort te kunnen voorzien, is in de doorrekening van het grondbedrijf nu uitgegaan van een programma met meer sociale woningbouw (30%) en ‘betaalbare woningen’ (40%) en ook een hoger woningaantal (300). In 2026 is een perceel aangekocht om een goede ontsluiting mogelijk te maken.

Ramsburg Oost

Vanwege de ligging wordt deze locatie strategisch aangehouden. Een deel van de locatie (in alle voorgaande plannen zou dit agrarisch blijven) is een voormalige vuilstort die de komende jaren afgedekt moet worden. Omdat tevens behoefte was aan een depot voor baggerslib (om afvoerkosten te voorkomen) wordt werk met werk gemaakt en is het uitgedroogde slib hiervoor gebruikt. Vervolgens is het de bedoeling dat daarbovenop zonnepanelen worden geplaatst, waardoor ook een bijdrage kan worden geleverd aan de milieudoelstellingen van de gemeente. Een bestemmingsplanwijziging daarvoor is in 2022 procedure gebracht, maar moet nog vastgesteld worden. Er zijn twee obstakels voor het realiseren van het zonnepark: ten eerste is de omvang vrij klein, waardoor de vraag is of een haalbaar plan mogelijk is. Ten tweede speelt netcongestie, waardoor een aansluiting op het net niet zonder meer mogelijk is. Er blijken evenwel ook exploitanten te zijn die kansen zien om het zonnepark te ontwikkelen op een wijze die bijdraagt aan het verminderen van de netcongestie (congestieverzachtend). Dit zal verder onderzocht worden en mogelijk zal een inschrijving worden georganiseerd.

Hazenburg Noord fase 2

Deze gronden worden aangehouden, zodat hier eventueel een uitbreiding van de wijk Hazenburg Noord op gerealiseerd kan worden. In de doorrekening van het grondbedrijf is nu gerekend met 100 woningen met 30% sociaal en 40% ‘betaalbare woningen', waar in het verleden meer aan duurdere woningen werd gedacht.

Schenge 6-8

Op deze plek stond voorheen de groenloods van Orionis. In het kader van de zoektocht naar woningbouwlocaties en het realiseren van een toevoeging van 500 sociale huurwoningen tot 2030, is deze locatie toebedeeld aan Woongoed. Woongoed heeft echter aangegeven niet de financiële capaciteit te hebben om hier woningen te ontwikkelen. Momenteel wordt bekeken of hier Oekraïners opgevangen kunnen worden. Als daaruit volgt dat de locatie daarvoor niet nodig of geschikt is, zal een uitvraag georganiseerd worden voor permanente en reguliere woningbouw. In de nieuwe berekening is uitgegaan van 50 woningen, waarvan 2/3 in de klasse ‘Betaalbaar' (middenhuur en betaalbare koop).

Cleene Hooge agrarische gronden

In 2008 is circa 55 hectare grond aangekocht met als doel hier na 2020 maximaal 900 woningen te bouwen. In de Herziene Kwaliteitsatlas is het gehele gebied benoemd als (reserve)locatie voor woningbouw. Dit zijn de gronden waarvoor in 2019 is besloten om die buiten het ontwikkelgebied te houden en die volgens de visie de agrarische functie behouden. Bij de zoektocht naar nieuwe woningbouwlocaties tot en met 2040 heeft de raad op 1 februari 2024 besloten om deze locatie niet als woningbouwlocatie in te zetten. Op 18 april 2024 heeft de raad besloten om deze gronden te vervreemden aan een of meerdere natuurorganisaties die het gebied op ecologische wijze beheren of de gronden te vervreemden aan een boer die biologische landbouw bedrijft en indien vervreemden tot een verlies lijdt, dit te dekken uit de Reserve Grondbedrijf. Inmiddels hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden en wordt de mogelijkheid van subsidie onderzocht voor de inrichting van het gebied.

Voormalig politiebureau Buitenruststraat

In december 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met aankoop van deze locatie ten behoeve van sociale woningbouw. Meer dan de helft van de aankoopprijs kan niet terugverdiend worden en is ten laste van de algemene middelen gebracht. Voor het restant zal naar verwachting een ontwikkeling mogelijk zijn die net kostendekkend zou kunnen zijn. De aankoop heeft in 2024 plaatsgevonden. Momenteel wordt het pand gebruikt voor de opvang van Oekraïners.

Private ontwikkelingen

Voor diverse private ontwikkelingen (facilitair grondbeleid) zijn anterieure overeenkomsten gesloten, waarmee wordt voorzien in dekking van gemeentelijke plankosten:

• Doorontwikkeling Waterpark Veerse Meer

• Kousteensedijk (ontwikkeling appartementen)

• Arondeusstraat/Noordweg (zeven rijwoningen)

• Koudekerkseweg 135 (ontwikkeling luxe koopappartementen)

• Eendrachtsweg in Mortiere (ontwikkeling appartementen)

• Stadscamping Middelburg (chalets en kampeer- en camperplaatsen)

• Torenweg 2 (één woning)

• Buitenruststraat 235 (ontwikkeling sociale huurappartementen)

• Oude Veerseweg 130 (twee woningen)

Voor verschillende locaties lopen trajecten waarvoor anterieure overeenkomsten worden voorbereid, onder andere voor de Van Vollenhovenstraat in Arnemuiden (herstructurering Woningbouwvereniging Arnemuiden), Sint Laurens Van Het Hoffweg (circa 120 woningen) en Sint Laurens ‘locatie Sturm’ (appartementen in de betaalbare sector).