Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Inleiding

Het programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richt zich op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen. Ook richt het programma zich op het realiseren van een afgewogen woningbestand, zodat er altijd een woning is die past in ieders wooncarrière. Dat vraagt om het blijvend toevoegen van nieuwe woningen. Vanuit de Woonvisie willen we ons inzetten voor een vraaggerichte benadering vanuit de markt en voorzien in goede woningen voor alle doelgroepen en op een goede locatie. De gemeente heeft daarin de regiefunctie. Zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Daarbij richt de gemeente zich op het aanbieden van verschillende woonmilieus door zowel stedelijke vernieuwing als nieuwbouwprojecten. Betrokkenheid van bewoners is wezenlijk omdat zij in de betreffende wijk of het dorp wonen en omdat zij waardevolle kennis en ervaring hebben over de behoeften ter plaatse en mogelijke veranderingen daarin.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Omgevingsvisie Middelburg 2050

• Woonvisie 2023-2027 (2022) + Middelburgse woonagenda 2.0 (2024)

• Middelburgse woon-, zorg- en welzijnsvisie 2024-2040 (2024)

• Zeeuwse woondeal (2023) + aanvullend afsprakenkader ouderenhuisvesting (2024)

• Prestatieafspraken 2022-2025 gemeente + Woongoed + Huurdersvereniging Middelburg (2022)

• Prestatieafspraken 2023-2026 gemeente + WBV Arnemuiden + Huurdersbelangenvereniging Hoogaars (2023)

• Nota grondbeleid (2021)

• Vigerende bestemmingsplannen c.q. Omgevingsplan

• Beleidsnota studentenhuisvesting 2023-2028 (2023)

• Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten in Middelburg (2023)

• Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte Middelburg (2023)

Onderzoeksrapporten van de Stec Groep en Rigo uit 2019 en 2020 over de Zeeuwse, Walcherse en Middelburgse woningmarkt zoals in de programmabegroting 2024 vermeld, zijn verouderd en worden vervangen door een nieuw onderzoeksrapport van de Stec Groep. Dit onderzoek is in 2024 uitgevoerd en wordt begin 2025 opgeleverd.

Wat wilden we bereiken?

Wonen - Maatschappelijk effect

Aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstellingen

1. Voldoende woningen passend bij de (toekomstige) vraag, zowel qua aantallen als qua gewenste woningtypes. Daarbij ligt de focus op nultredenwoningen voor de groeiende groep ouderen.

2. Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente.

3. We streven naar leefbare wijken door per woningbouwlocatie en sloop-nieuwbouwlocatie de best passende en aanvullende woningen toe te voegen.

4. Herbestemmen en renoveren hebben de voorkeur boven nieuwbouw.

5. Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. We streven naar een betaalbare woningvoorraad, waaronder 750 sociale huurwoningen. Als richtlijn geldt 30% sociale huur op nieuwe woningbouwlocaties.

7. Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten en voor andere bijzondere doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang (zie programma Sociaal Domein).

8. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving. Bij woningaanpassingen boven € 20.000 geldt het primaat van verhuizen naar een geschikte woning.

9. We kiezen voor kwalitatieve nieuwbouw: duurzaam en gericht op de lange termijn (niet snel en goedkoop).

10. Een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

11. Het zoveel mogelijk wegnemen van belemmeringen voor energiebesparende maatregelen bij monumenten en hierbij de monumentale en architectonisch waarden te respecteren.

12. Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

13. Voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

14. Er wordt ingezet op wonen boven winkels.

Ruimtelijke ordening - Maatschappelijk effect

Een stad met een goed woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. We zorgen dat er steeds genoeg nieuwe (deelomgevings)plannen zijn met woningbouw in het programma.

2. Inbreiden heeft de voorkeur boven uitbreiden.

3. Omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen.

4. Streven naar groene woonmilieus.

Grondexploitatie - Maatschappelijk effect

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren. Geld dat hiermee wordt verdiend kan ingezet worden voor locaties die geld kosten. Meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie staat in de paragraaf Grondbeleid in deze begroting.

Doelstellingen

1. Het gaat de gemeente om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het maatschappelijk effect en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding.

Wat hebben we bereikt?

Wonen - Maatschappelijk effect

Samen met ontwikkelaars en corporaties is gewerkt aan plannen om woningen in diverse woonmilieus en prijsklassen aan de markt toe te voegen.

Doelstelling 1: Voldoende woningen passend bij de (toekomstige) vraag, zowel qua aantallen als qua gewenste woningtypes. Daarbij ligt de focus op nultredenwoningen voor de groeiende groep ouderen.

In 2024 zijn woningen opgeleverd in onder andere de plannen Mortiere, Essenvelt, Rittenburg, Hazenburg, Veersepoort en Sint Laurens. Verder is gewerkt aan planvorming voor nieuw aanbod in de toekomst en zijn op diverse plekken (Mortiere, Essenvelt, Rittenburg, Hazenburg, Sint Laurens zuid, Zuidsingel, Ravensteijnweg) woningen in aanbouw. In de wijk 't Zand is herstucturering van sociale huurwoningen gaande.

Begin 2024 heeft besluitvorming plaatsgevonden over het advies van het inwonerberaad over nieuwe woningbouwlocaties voor de periode na 2030. Dat resulteerde in een vraag van de gemeenteraad voor nader onderzoek naar een aantal locaties. Dat onderzoek is eind 2024 afgerond, waarna in januari 2025 definitieve besluitvorming plaatsvindt.

In 2024 zijn diverse nultredenwoningen opgeleverd, met name appartementen in Veersepoort en grondgebonden woningen in Sint Laurens.

Doelstelling 2: Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente

In de diverse binnen de gemeente Middelburg aanwezig woonmilieus zijn woningen gerealiseerd. Uit een in 2023 uitgevoerd koopstromenonderzoek (met een update in 2024) blijkt dat bij nieuwe koopwoningen (of bouwkavels) in circa een derde van de gevallen de nieuwe bewoners van buiten de gemeente Middelburg afkomstig zijn. Middelburg is in 2024 opnieuw gegroeid qua aantal inwoners, vooral door een positief migratiesaldo.

Doelstelling 3: We streven naar leefbare wijken door per woningbouwlocatie en sloop-nieuwbouwlocatie de best passende en aanvullende woningen toe te voegen.

Binnen de diverse woningbouwontwikkelingen is gestreefd naar een mix aan woningtypen.

Doelstelling 4: Herbestemmen en renoveren hebben de voorkeur boven nieuwbouw.

Voor het eind 2024 aangekochte politiekantoor in Dauwendaele wordt onderzocht of transformatie een mogelijkheid is.

Doelstelling 5: Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

Eind 2024 was de wachttijd bij Woongoed Middelburg voor een huurwoning gemiddeld zo'n negentien maanden, twee maanden korter dan het jaar ervoor. Omdat in 2024 minder nieuwbouwwoningen werden opgeleverd, daalde het aantal verhuringen bij Woongoed. Het aantal reacties per huurwoning nam verder toe. Dat desondanks de gemiddelde wachttijd lager is geworden komt door het vaker toepassen van loting en door een toename van het aantal verhuringen door bemiddeling. Het gevolg is wel dat het aantal mensen dat na drie jaar wordt uitgeschreven, stijgt. Binnen het verband van Zuidwestwonen is daarom recent het voorgenomen besluit genomen om de maximale inschrijfduur op vijf jaar te stellen. Voor de lange termijn moet meer nieuw aanbod worden toegevoegd.

Doelstelling 6: We streven naar een betaalbare woningvoorraad, waaronder 750 nieuwe sociale huurwoningen. Als richtlijn geldt 30% sociale huur op nieuwe woningbouwlocaties.

In de planvorming voor de nieuwbouwlocatie Sint Laurens noord werkt Woongoed samen met een ontwikkelaar aan een plan met een substantieel deel sociale huurwoningen. Op andere plekken zijn ook plannen met sociale woningbouw in voorbereiding (Churchilllaan, Mortiere, Essenvelt, Schenge en diverse locaties in Dauwendaele). Afspraken over locaties voor de 750 sociale huurwoningen voor Woongoed zijn in 2024 in aanvulling op de prestatieafspraken vastgelegd.

Doelstelling 7: Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten en voor andere doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang.

De gemeenteraad heeft in 2023 de locatie Poelendaelesingel aangewezen als campuslocatie waar nieuwe studentenhuisvesting kan worden gerealiseerd. In 2024 is er vervolgens gesproken over een nadere invulling van die locatie. De ontwikkelingen rondom de UCR zijn bepalend voor de vraag of en waar nieuwe studentenhuisvesting nodig is.

Doelstelling 8: We willen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving. Bij woningaanpassingen boven € 20.000 geldt het primaat van verhuizen naar een geschikte woning.

Bij verzoeken om woningaanpassingen gaan we met inwoner(s) in gesprek en wegen we af of we de woning gaan aanpassen of dat de betreffende inwoner beter kan verhuizen. Dat is van meer factoren afhankelijk dan enkel het genoemde bedrag. De (nieuwe) afwegingsfactoren staan in de Nadere regels jeugdhulp en maatschappelijke ondersteuning gemeente Middelburg 2024 (3.8), die eind 2023 zijn vastgesteld. Als de inwoner wil verhuizen is een verhuiskostenvergoeding mogelijk als tegemoetkoming in de kosten die de inwoner moet maken. Naar aanleiding van een eind 2022 aangenomen motie is deze vergoeding verhoogd naar de normen van de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie (zie Nadere regels jeugdhulp en maatschappelijke ondersteuning gemeente Middelburg 2024, in Hoofdstuk 5, deel a).

Doelstelling 9: We kiezen voor kwalitatieve nieuwbouw: duurzaam en gericht op de lange termijn (niet snel en goedkoop).

In de diverse nieuwbouwplannen was conform de uitgangspunten in de woonvisie aandacht voor woningen gericht op doorstroming. In Essenvelt wordt op het gebied van duurzaamheid bewust een stapje extra gezet.

Doelstelling 10: Een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zowel in de koop- als huursector.

Corporaties hebben gewerkt aan de verduurzaming van de huurwoningvoorraad. Ze werken toe naar gemiddeld label A in 2025, maar hebben dit inmiddels al behaald (met uitzondering van te slopen woningen en monumentenpanden). Voor de particuliere markt is door de gemeente ingezet op stimulering en communicatie. Een pilot om op wijkniveau een verduurzamingsslag door te voeren heeft plaatsgevonden Prinsenhove. Met een kleine tegemoetkoming van € 200 extra subsidie zijn wensen van verduurzamingmogelijkheden geclusterd, is er collectief een offerte opgevraagd en is met bewoners meegedacht hoe de woning verduurzaamd kan worden. Gezamenlijk met de andere Zeeuwse gemeenten is het Zeeuws Isolatie Programma (ZIP) opgezet. Via deze regeling kunnen particuliere woningeigenaren waarvan de woning aan bepaalde eisen voldoet een subsidiebedrag ontvangen bovenop de landelijke ISDE-subsidie. Verder zijn er voorbereidingen getroffen voor een regeling speciaal voor woningeigenaren met energiearmoede. Deze regeling zal in 2025 uitgevoerd worden. In 2024 zijn ook mogelijkheden voor toepassing van kleine warmtenetten onderzocht.

Doelstelling 11: Het zoveel mogelijk wegnemen van belemmeringen voor energiebesparende maatregelen bij monumenten en hierbij de monumentale en architectonische waarden te respecteren.

Belemmeringen die ervaren worden bij het verduurzamen van monumenten worden niet veroorzaakt door wet- en regelgeving zoals onderzoek heeft uitgewezen. In 2024 is de uitgangsnotitie van het Gelders Genootschap ontvangen waarin diverse aanbevelingen zijn opgenomen, onder andere over de verduurzaming van monumenten en de adviesrol van de gemeente op dit thema. De nadere uitwerking hiervan vindt in 2025 plaats.

Er is in 2024 ook gewerkt aan de visualisering van de mogelijkheden voor zonnepanelen binnen de beschermde stadsgezichten, waarmee snel inzicht kan worden verkregen over waar er wel en waar er geen zonnepanelen mogelijk zijn.

Ook in 2024 werd actief deelgenomen aan de werkgroep Duurzaamheid van de Federatie Grote Monumentengemeenten die onder meer als klankbord fungeert voor de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Doelstelling 12: Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

In 2024 zijn 67 startersleningen verstrekt. Fors meer dan in de jaren ervoor, doordat de maximale koopsom (€ 230.750 in 2022, € 263.250 in 2023 en € 348.000 in 2024) en ook de maximale leensom (€ 50.000 in 2024, daarvoor € 40.000) hoger lagen. Er waren in eerste instantie meer aanvragen dan dat er budget beschikbaar was, zodat in april het 'loket' gesloten werd. In juli is dit budget weer aangevuld. Het budget dat in 2024 uiteindelijk is overgebleven, wordt meegenomen naar 2025.

Doelstelling 13: Voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

De taakstelling voor de eerste helft van 2024 is behaald. Voor de tweede helft van 2024 stond de taakstelling op 48 te huisvesten personen. Uiteindelijk konden 44 personen geplaatst worden. De achterstand van vier personen is in januari 2025 goedgemaakt. De taakstelling voor de eerste helft van 2025 komt uit op 49 personen.

Doelstelling 14: Er wordt ingezet op wonen boven winkels.

In mei 2024 is door de raad een plan van aanpak voor stimuleren van het realiseren van woningen boven winkels vastgesteld. Er zijn vervolgens gesprekken gevoerd en er was de mogelijkheid om op kosten van de gemeente een kostenraming worden uitgevoerd. De conclusie die begin 2025 is getrokken is dat de bereidheid om woningen te realiseren om moverende redenen laag is; het laaghangend fruit is geplukt of in uitvoering.

Ruimtelijke ordening - Maatschappelijk effect

Middelburg heeft een goed woonklimaat. Ook is er passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën beschikbaar. Voor bepaalde doelgroepen (ouderen die willen verhuizen naar een nultredenwoning en kopers die afhankelijk zijn van goedkoop aanbod) neemt de druk wel toe. Met name in de sociale huur is dringend nieuw aanbod nodig.

Doelstelling 1: We zorgen dat er steeds genoeg nieuwe (deelomgevings)plannen zijn met woningbouw in het programma.

In 2024 is planvorming voor diverse locaties gecontinueerd en is planvorming voor nieuwe locaties gestart.

Doelstelling 2: Inbreiden heeft de voorkeur boven uitbreiden.

Dit blijft het uitgangspunt, maar tegelijkertijd is duidelijk dat er gezien de verwachte huishoudensgroei nieuwe uitbreidingslocaties nodig zijn. In 2024 zijn woningen gerealiseerd op de inbreidingslocatie Veersepoort.

Doelstelling 3: Omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen.

De bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 van rechtswege overgegaan in een (tijdelijk) omgevingsplan. In 2024 is gewerkt aan de eerste wijziging van het omgevingsplan, dat vanaf januari 2025 ter inzage heeft gelegen. Begin 2025 zal dit aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden. Met de eerste wijziging wordt een eerste set regels uit het tijdelijke deel omgevingsplan omgezet naar het nieuwe omgevingsplan. Dit betreft een basis regelset omtrent diverse bouwactiviteiten, de regels vanuit de APV die zien op de fysieke leefomgeving, regels over erfgoed en beschermd stads- of dorpsgezicht en regels over archeologie.

Doelstelling 4: Streven naar groene woonmilieus.

Dit blijft het uitgangspunt. Dit houdt in dat we het principe hanteren van 3-30-300 uit de Omgevingsvisie Middelburg 2050. Oftewel, 3 bomen zichtbaar vanuit elk huis, 30% boomkransbedekking in elke buurt en elke woning maximaal 300 meter vanaf een park of groene ruimte. In 2024 is gewerkt aan een plan voor (een deel van) Cleene Hooge, wat een uitermate groene woonomgeving kan worden.

Grondexploitatie - Maatschappelijk effect

Ook in 2024 was het grondbedrijf door de ontwikkeling van diverse 'eigen' gronden dienstbaar aan (ander) beleid.

Doelstelling 1: Het gaat de gemeente om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het maatschappelijk effect en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding.

In de vastgestelde (herziene) grondexploitaties is hier rekening mee gehouden.

Wat hebben we ervoor gedaan?

Gevarieerd woonaanbod

Er is in 2024 gewerkt aan diverse nieuwbouwplannen met een gedifferentieerd woningaanbod. Zowel wat prijscategorie betreft als woningtypologie en doelgroepen. Hierbij is samengewerkt met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden als het gaat om renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen.

Nieuwbouw sociale woningvoorraad

In 2024 zijn door Woongoed woningen opgeleverd in Sint Laurens. In Essenvelt is de bouw van nieuwe huurwoningen gestart. Er is gewerkt aan plannen voor de locaties Essenvelt, Schenge, Mortiere, Churchilllaan, Sint Laurens noord en Buitenruststraat (voormalig kantoor Woongoed). De gemeente en Woongoed zijn samen op zoek naar nieuwe woningbouwlocaties voor 750 nieuwe huurwoningen tot 2030.

In 2024 is vastgelegd dat dit 500 woningen tot 2030 worden, gevolgd door 250 woningen tot 2035, waarbij ook concrete locaties zijn benoemd. Met Woningbouwvereniging Arnemuiden is gewerkt aan planvorming voor sloop en nieuwbouw in de kern van Arnemuiden en is gezocht naar een mogelijke locatie voor flexwoningen.

Levensloopbestendig wonen: nieuwbouw

Er wordt blijvend ingezet op het toevoegen van nultredenwoningen op nieuwbouwlocaties.

Levensloopbestendig wonen: bestaande voorraad

Woongoed Middelburg heeft 567 nultredenwoningen in de woonservicezones en 872 daarbuiten. Van al deze nultredenwoningen zijn er 108 in de middenhuur, alle overige zijn sociale huurwoningen. Particuliere woningen worden mondjesmaat levensloopbestendig gemaakt, waarbij gebruik wordt gemaakt van bekostiging vanuit de Wmo.

Verhuiscoach

Woongoed is vaanaf 2023 succesvol aan de slag met een verhuiscoach, waardoor huurders zijn verhuisd naar een andere, meer passende woning. In 2024 heeft afstemming met de gemeente plaatsgevonden over een vergoeding voor verhuiskosten, waarvoor begin 2025 een voorstel aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. In het uitvoeringsprogramma van de Middelburgse visie op wonen, zorg en welzijn wordt ook een variant voor de koopwoningmarkt onderzocht.

Energiebesparende maatregelen

Corporaties hebben gewerkt aan verduurzaming van hun bezit. Voor de particuliere markt is door de gemeente ingezet op stimulering door middel van subsidies en op communicatie. In de nieuwbouw is landelijke regelgeving leidend, maar waar mogelijk kunnen aanvullende afspraken moet ontwikkelaars worden gemaakt. In de huidige markt is dat echter lastig realiseerbaar.

Startersleningen

In 2024 zijn 67 startersleningen verstrekt, fors meer dan de vooraf ingeschatte veertig leningen. Omdat er meer aanvragen zijn gedaan dan dat er budget beschikbaar was, moest het 'loket' in april gesloten worden, maar na een aanvulling van het budget kon dit in juli weer open.

Huisvesting statushouders

In 2024 is de taakstelling net niet gehaald, maar de achterstand van vier personen is in januari 2025 ingelopen.

Wonen boven winkels

Uit het in 2023 gehouden inwonerberaad over nieuwe woningbouwlocaties kwam wonen boven winkels als een van de opties naar voren. Het aantal nieuwe woningen boven winkels ligt de afgelopen tien jaar op gemiddeld vijf woningen per jaar. Om dit aantal te laten stijgen is gezocht naar mogelijkheden om pandeigenaren te stimuleren. In 2024 zijn diverse gesprekken gevoerd en is ondersteuning geboden. De conclusie is echter dat de bereidheid om woningen te realiseren om moverende redenen laag is; het laaghangend fruit is geplukt of in uitvoering. Wij ontwikkelen geen verdere initiatieven als het hier om gaat.

Implementatie Omgevingswet + vaststellen Omgevingsvisie Middelburg 2050

Na enkele keren uitstel is de Omgevingswet per 1 januari 2024 van kracht geworden. De Omgevingsvisie Middelburg 2050 is in februari 2024 door uw raad vastgesteld, gevolgd door een uitvoeringsprogramma later in het jaar.

Groene woonmilieus

Bij de planvorming van nieuwe woningen en wijken is er blijvend aandacht voor vergroening.

De verkoop van bouwrijpe gronden

In 2024 is grond verkocht in de plannen Sint Laurens noord en zuid, Rittenburg fase 3, Mortiere, Essenvelt en Hazenburg noord.

Bouw- en woonrijp maken van gronden

In 2024 is er bouwrijp gemaakt in de plannen Sint Laurens zuid en Churchilllaan. Er werd (deels) woonrijp gemaakt in de plannen Stromenpoort, Rittenburg fase 3 en Veersepoort.

Beleidsindicatoren

nnb= data nog niet bekend

Wat heeft het gekost?

Toelichting op het financiële resultaat (+ voordeel / - nadeel)

We verantwoorden onze financiële cijfers op hoofdlijnen. Dat betekent dat we alleen afwijkingen van € 50.000 of hoger toelichten. De post “overig” gaat telkens over één of meerdere afwijkingen die kleiner zijn dan € 50.000.