Grondbeleid

Inleiding

In de Nota grondbeleid 2021 is vastgelegd dat voor de bestaande grondposities van de gemeente per definitie sprake blijft van een actief grondbeleid en dat voor nieuwe ontwikkelingen per situatie zal worden beoordeeld welke vorm van grondbeleid de voorkeur heeft. Voor het huidige grondbezit blijft actief grondbeleid dus een gegeven, de functieverandering en verkoop van grond in bezit van de gemeente wordt in eigen hand gehouden. Diverse andere plannen worden door de gemeente gefaciliteerd.

Een actief grondbeleid betekent dat de exploitatie ten behoeve van de functieverandering of herontwikkeling van gronden in eigen hand wordt gehouden. De verwerving van de gronden en de nodige bewerkingen zijn of worden door en onder regie van de gemeente uitgevoerd. Daarna kunnen de gronden bouwrijp voor een marktconforme prijs (in principe gebaseerd op residuele waarde) worden verkocht. In het verleden zijn in dit kader diverse gronden verworven, waardoor het accent de afgelopen jaren vooral heeft gelegen en nog ligt op planontwikkeling, (tijdelijk) beheer en verkoop van deze gronden. Dat betekent dat er diverse grondexploitaties lopen, dat er gronden gereserveerd zijn voor ontwikkelingen in de toekomst en dat er kostenverhaal plaats vindt voor plannen van derden. Gelet op de tekorten op de woningmarkt en de gesloten woondeal wordt in toenemende mate weer gekozen voor een actievere aanpak, getuige onder meer het recent (januari 2025) vestigen van voorkeursrechten op de locaties Brigdamseweg en Poppenroede.

Beleidskader

Het grondbeleid is geen doel op zich maar dienstbaar aan algemene en specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente. De belangrijkste leidraad zal de komende jaren de Omgevingsvisie Middelburg 2050 zijn. Dit is een verplicht document onder de Omgevingswet en de opvolger van de vroegere Kwaliteitsatlas.

De volgende programma’s worden mede door het gevoerde grondbeleid gerealiseerd:

Financiële positie grondbedrijf

In het grondbedrijf wordt het verschil tussen investeringen en opbrengsten in een bepaald jaar in principe niet als verlies of winst genomen, maar bijgeschreven op de boekwaarde van een plan. De boekwaarde van een plan bestaat uit het opgetelde verschil tussen investeringen en opbrengsten. Bij het afsluiten van een plan vormt het op dat moment resterende positieve of negatieve saldo een winst of verlies. Bij een winstgevend plan dient ook tussentijds winst genomen te worden. Tegenover de boekwaarden van de bouwgrond in exploitatie staan de Voorziening grondbedrijf (als correctie op deze boekwaarde) en de Reserve grondbedrijf.

Per peildatum februari 2025 is opnieuw een complete doorrekening en risicoanalyse gemaakt van het grondbedrijf voor de komende twintig jaar in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf 2024-2044, doorrekening en risicoanalyse februari 2025’. Deze is ter kennis gebracht van de gemeenteraad en vormt de basis voor deze paragraaf.

Hierna volgt een toelichting op het resultaat van het grondbedrijf over 2024, gevolgd door een toelichting op de ontwikkeling van de boekwaarde en de stand van de voorziening en de reserve grondbedrijf.

Resultaat 2024 grondbedrijf

In 2024 heeft het grondbedrijf een negatief resultaat behaald van € 3.8 miljoen. Dit verlies wordt voor het veruit grootste deel veroorzaakt door de aanzienlijke toename van de voorziening. Deze toename is noodzakelijk om verliezen die inmiddels verwacht worden af te kunnen dekken.

Hieronder is opgenomen hoe het resultaat is bepaald. De verschillende bedragen worden daaronder toegelicht. Er kan sprake zijn van kleine afrondingsverschillen.

Per 01-01-2024 bedroeg de Reserve Grondbedrijf € 4.2 miljoen als gevolg van het positieve resultaat over 2023. Als gevolg van de noodzakelijke aanzienlijke toename van de Voorziening grondbedrijf en mede daardoor het negatieve resultaat over 2024, is de reserve per 31-12-2024 geslonken tot € 461.000.

Voor alle afgesloten plannen samen was in 2024 een herwaardering (verhoging) nodig van de voorziening. Voor de lopende exploitaties is een verhoging van € 4.1 miljoen nodig. Door deze verhogingen bedraagt de Voorziening Grondbedrijf € 17.3 miljoen per 31-12-2024.

De eigen exploitatie Stromenpoort sluit af met een winst van € 0.2 miljoen. Dit is de winst die resteert na het rechtstreeks ten laste van deze exploitatie boeken van het bedrag dat nodig is voor de nakomende kosten.

Voor deze complexen (Bouwgrond In Exploitatie) geldt dat op basis van de BBV-voorschriften tussentijds winst genomen dient te worden naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en gemaakte kosten. Als de totale winst door planwijzigingen afneemt, dient de winstneming gecorrigeerd te worden. Voor het complex Essenvelt is een deel van winstneming uit eerdere jaren teruggedraaid. Voor Ramsburg Watergang is de winstneming over 2023 geheel teruggenomen. 

Op drie strategische gronden is in 2024 een bescheiden winst gemaakt als gevolg van een positief saldo tussen ontvangen pacht enerzijds en kosten van beheer en onderhoud anderzijds. Op private exploitaties wordt in principe geen winst gemaakt (er wordt een bijdrage in rekening gebracht om de gemeentelijke kosten te dekken, er kunnen wel kleinere verschillen zijn tussen begroting en werkelijke kosten), maar doordat niet alle kosten binnen het grondbedrijf zijn geboekt maar ook een deel ten laste van de reguliere begroting, kan binnen het grondbedrijf toch een (beperkte) winst ontstaan. Voor een private exploitatie is een in 2024 ontvangen exploitatiebijdrage als winst geboekt, doordat de kosten van dat plan al eerder dan in 2024 als verlies zijn genomen. 

Bij complexen die worden afgesloten, wordt in de voorziening een bedrag opgenomen voor nakomende kosten indien daar sprake van is. Uit bovenstaande tabel blijkt dat er in 2024 een nadelig verschil was van € 21.000 ten opzichte van het bedrag dat in de voorziening was opgenomen. Dit wordt bijna geheel veroorzaakt door een herwaardering voor het complex Nieuwland Zuid waar nog woonrijpwerkzaamheden moeten plaatsvinden. De aanbesteding heeft begin 2025 plaatsgevonden waarbij gebleken is dat de kosten wat hoger zijn dan vorig jaar nog werd verwacht. Voor Sprencklaan kan de resterende voorziening geheel vrijvallen.

Op de private exploitatie Koudekerkseweg 135 was in 2024 sprake van een verlies, doordat de kosten hoger uitgevallen zijn dan de ontvangen exploitatiebijdrage. Het complex voor de Buitenruststraat 237 is nog niet geopend. De gemaakte voorbereidingskosten, zoals het onderzoek naar de constructie en fundering, zijn derhalve in 2024 als verlies genomen. Voor Hart van Griffioen is eveneens nog geen complex geopend. Het betreft gemaakte voorbereidingskosten voor externe advisering en de intern gemaakte uren. Voor Schenge gaat het enkel om interne uren. De Algemene kosten grondbedrijf werden tot en met 2020 volgens een bepaalde verdeelsleutel aan het einde van elk jaar over de diverse complexen verdeeld. In de Nota grondbeleid 2021 is opgenomen dat deze met ingang van 2021 jaarlijks als verlies worden genomen, ten laste van de Reserve grondbedrijf.

Voor verwachte verliezen wordt het verlies meteen genomen zodra dit verwacht wordt door een bedrag aan de voorziening toe te voegen.

In bovenstaande tabel is weergegeven met welke bedragen de Voorziening grondbedrijf is aangepast voor de lopende exploitaties waarop een verlies wordt verwacht. De voorziening is verhoogd. Omdat dit een verlies is, wordt dit negatief weergegeven. Omdat de voorziening voor deze plannen op contante waarde wordt gevormd, is er (als er geen andere wijzigingen zijn) jaarlijks een toevoeging nodig ter grootte van de rente waarmee het verwachte verlies contant is gemaakt. Daarnaast kunnen er ontwikkelingen zijn in de exploitaties waardoor de hoogte van de voorziening in positieve (vrijval) of negatieve (toevoeging) zin moet worden bijgesteld. De toename van de voorziening wordt bijna geheel veroorzaakt door de ontwikkeling op Cleene Hooge (€ 3.9 miljoen), als gevolg van de keuze voor een ontsluiting met rotonde, inrichtingskosten t.l.v. de gemeente voor het COA-terrein, de gekozen inrichting met een slingerende weg, een woonprogramma op basis van de woondeal en een hogere kostenstijging dan opbrengstenstijging. Door het besluit van de gemeenteraad om niet meer dan 100 woningen (incl. de ca. 50 woningen voor het COA) te bouwen, kan het verlies niet gecompenseerd of beperkt worden door meer woningen in het plan op te nemen. Het verlies op het complex Sint Laurens Zuid neemt verder toe als gevolg van toegenomen kosten die niet volledig opgevangen kunnen worden door hogere grondprijzen. Op Ramsburg Dampoorthof is sprake van aanzienlijk hogere bodemsaneringskosten. Voor de complexen met een positief getal, zoals Rittenburg III en Churchilllaan, kan de getroffen voorziening (voor een deel) vrijvallen door een verbetering van het resultaat. Voor het afgesloten plan Stromenpoort is een bedrag in de voorziening opgenomen voor nakomende kosten.

In deze tabel wordt weergegeven welke bedragen aan nakomende kosten bij het afsluiten van een complex rechtstreeks ten laste van de exploitaties zijn geboekt en naar de voorziening grondbedrijf zijn gebracht. Bij de bepaling van het resultaat is dus met deze nakomende kosten rekening gehouden. Door deze handelswijze wordt het resultaat op deze exploitaties juist weergegeven.

Boekwaarde grondbedrijf

De bruto boekwaarde is in 2024 afgenomen doordat meer verkopen zijn gerealiseerd dan dat er kosten zijn gemaakt. Door verplichte tussentijdse winstneming ten gunste van de Reserve grondbedrijf wordt een klein deel van deze boekwaardeafname weer teniet gedaan. De woningbouwplannen hebben veruit het grootste aandeel in de verkoopopbrengsten. Op volgorde van de hoogte van de verkopen zijn dit Rittenburg III, Sint Laurens Zuid, Essenvelt, Mortiere SOK, Hazenburg Noord en Sint Laurens Noord. Deze omzet werd vorig jaar reeds verwacht, het verschil is slechts 0.5 miljoen. Op de complexen met gronden voor bedrijven en voorzieningen zijn opbrengsten behaald binnen de complexen Herstructurering Arnestein (Siloplein), Mortiere Ensemble en Stromenpoort. De omzet is 2.0 miljoen euro lager dan de verwachting doordat enkele verkopen een jaar opschuiven. 

Als gevolg van de tijdelijke waardecorrectie (afboeking) voor Trekdijk is de netto boekwaarde in 2024 net zoals in 2022 en 2023 extra laag. In het basisscenario van de Doorrekening Grondbedrijf is aangenomen dat de gemeenteraad in 2026 besluit om een nieuw plan voor Trekdijk in procedure te brengen en dat daarmee deze waardecorrectie in 2026 weer kan komen te vervallen. Met deze aanname blijft de tijdelijke waardecorrectie in 2025 dus in stand. Indien de raad in 2026 besluit de ontwikkeling door te zetten, stijgt de netto boekwaarde in 2026 aanzienlijk, evenals de Reserve grondbedrijf, terwijl de bruto boekwaarde licht afneemt. Als besloten wordt om de ontwikkeling volledig te stoppen, dan zal de tijdelijke waardecorrectie definitief worden en dit bedrag (€ 8.0 miljoen per 31-12-2024) definitief als verlies moeten worden genomen. Dit is in het risicoscenario van de Doorrekening Grondbedrijf verwerkt.

Voorziening grondbedrijf

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet de gemeente voor verwachte verliezen op grondexploitaties een voorziening vormen. In de Nota grondbeleid 2021 is als uitgangspunt genomen dat de voorziening gevormd wordt:

• voor onvermijdbare verliezen;

• op basis van door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzetten;

• op basis van contante waarde (waarbij conform de BBV-voorschriften momenteel wordt gerekend met 2,0%);

• ten laste van het jaarresultaat van het grondbedrijf en daarmee de Reserve grondbedrijf. Voor plannen die afgesloten worden en waar sprake is van nog verwachte kosten (nakomende kosten), worden die kosten rechtstreeks ten laste van deze plannen geboekt.

De Voorziening grondbedrijf wordt dus, op contante waarde, gevormd ten laste van de Reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten, kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de Voorziening grondbedrijf. Daarnaast worden ook bedragen aan de Voorziening grondbedrijf toegevoegd voor verwachte nakomende kosten van plannen die inmiddels afgesloten zijn (dat gebeurt normaliter als de laatste verkopen hebben plaatsgevonden). De omvang van de voorziening grondbedrijf is per 1 januari 2025 op het vereiste niveau gebracht van € 17.291.000, met daarbij de volgende specificatie:

Een deel van de bedragen is voor nakomende kosten voor eerder afgesloten complexen, waarin alle verkopen zijn gerealiseerd. Voor de plannen met een verwacht verlies is het opgenomen bedrag gebaseerd op de vastgestelde exploitatieopzet, herrekend naar de laatste stand van zaken. Voor Trekdijk is een voorlopige waardecorrectie opgenomen.

Reserve grondbedrijf

Voor de risico’s is het wenselijk dat een buffer aanwezig is. Deze buffer is de Reserve grondbedrijf. In de Nota Grondbeleid 2021 zijn voor deze buffer de volgende normen vastgesteld:

• Op eindwaarde is het saldo van de reserve positief;

• Bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde;

• Bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief;

• De Reserve grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie te zijn. Bij een hogere reserve kan desgewenst afgewogen worden om het meerdere in te zetten voor andere doeleinden door dit meerdere saldo of een deel daarvan toe te voegen aan de Algemene reserve van de gemeente.

• De Reserve grondbedrijf is maximaal gelijk aan de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie (doelstelling actieplan grondbedrijf) plus de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie. Als de reserve boven deze norm komt, vindt in elk geval afdracht plaats aan de algemene reserve van de gemeente.

De Reserve grondbedrijf wordt in principe gevormd uit de winsten op grondexploitaties. Op winstgevende plannen wordt conform het BBV tussentijdse winstneming toegepast.

In 2024 is de Reserve grondbedrijf substantieel afgenomen van ruim € 4.2 miljoen per 01-01-2024 naar minder dan € 0.5 miljoen per 31-12-2024. De veruit belangrijkste oorzaak hiervoor is het verlies op het complex Cleene Hooge. Ook veel hogere saneringskosten op twee complexen op Ramsburg spelen een rol.

Risico's grondbedrijf

Basisscenario

Een scenario gebaseerd op de stand van zaken in de verschillende grondexploitaties waarbij rekening is gehouden met de laatste provinciale bevolkings- en huishoudensprognose (2022) en de begin 2023 ondertekende Zeeuwse woondeal. Ten opzichte van 2024, bevat het basisscenario aanzienlijk meer woningen als gevolg van verschillende nieuwe plannen. In dit scenario worden 3.586 woningen gerealiseerd in de periode tot en 2045 en wordt in dezelfde periode 16,3 hectare bedrijventerrein verkocht. Het zwaartepunt van de gereedkomende woningen ligt in de periode 2026-2030, met de hoogste opbrengsten in 2029. Van de huidige plannen is op diverse locaties al rekening gehouden met uitgangspunten van de woondeal. Op locaties waar de procedures al waren afgerond, is dat niet het geval. Voor locaties waar de planvorming nog moet beginnen of nog niet ver is gevorderd, is gemiddeld uitgegaan van de woondeal. Met het programma volgens de Woondeal was vorig jaar ook al gerekend. Ten opzichte van twee jaar geleden is er wel sprake van een minder goed financieel resultaat, doordat voor goedkopere woningbouw de kosten hoger en de opbrengsten lager zijn.

Risicoscenario

In dit scenario wordt er vanuit gegaan dat het langer duurt voordat de nieuwbouwwoningen gerealiseerd kunnen worden, waardoor een deel van de woningen pas na 2045 gebouwd wordt. Voor de redenen hiervoor, kan gedacht worden aan het moeilijker rondkrijgen van plannen, bijvoorbeeld als gevolg van stikstofproblematiek, vertraging van plannen of verlaging van woningaantallen als gevolg van spuitzones en capaciteitsgebrek. Tevens is in het risicoscenario gerekend met een hogere kostenstijging. In het risicoscenario is de aanname gedaan dat de raad besluit om volledig af te zien van de ontwikkeling van Trekdijk als bedrijventerrein en dat de bestemming van deze gronden agrarisch blijft. Daarnaast zijn enkele specifieke risico’s meegenomen in de plannen Mortiere SOK (juridische procedures en het niet tot ontwikkeling komen van de kantorenlocatie), minder woningen in Sint Laurens Noord (a.g.v. een spuitzone), Oost (bij een keuze voor een kleinere ontwikkeling) en Zuid (geen planaanpassingen voor (deels) compenseren hoge voorbelastingskosten) en Cleene Hooge (o.a. minder m² uitgeefbaar voor vrije kavels).

Verder zijn er nog specifieke risico’s benoemd die niet in het risicoscenario zijn verwerkt maar wel worden gekwantificeerd. Voor Hazenburg Noord fase 2 en Oranjepolder is dat de bestaande verkeersproblematiek in Arnemuiden. Voor Oranjepolder is er ook sprake van een spuitzone.

Met de gekozen uitgangspunten in het basisscenario zal de reserve per eind 2026 € 10.7 miljoen bedragen. Daarmee zou voldaan zijn aan de normen vanuit de Nota grondbeleid. De norm dat de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde plus 10% van de nog te maken kosten voor bouwgrond in exploitatie dient te zijn, wordt in het basisscenario in 2026 behaald. De komende jaren zal het saldo van de reserve naar verwachting jaarlijks stijgen in het basisscenario.

In het risicoscenario wordt de Reserve grondbedrijf vanaf eind 2025 negatief. Ook eindigt de reserve niet meer positief, waardoor de reserve gedurende de gehele looptijd van de berekening niet voldoet aan de in destijds in de Nota grondbeleid gestelde normen. De conclusie is dan ook dat het saldo van de Reserve grondbedrijf per eind 2025 onvoldoende is om de risico’s in het grondbedrijf op te kunnen vangen. De risico’s zullen zich wellicht niet in volle omvang gaan voordoen, maar met een verwacht beperkt positief saldo zal niet veel nodig om de reserve negatief te laten worden. Of aanvulling van de Reserve grondbedrijf vanuit de algemene middelen daadwerkelijk nodig blijkt, en zo ja in welke mate, zal medio 2025 volgen.

De doorberekende scenario’s vormen input voor de paragraaf Weerstandsvermogen van jaarrekening en begroting:

• Het basisscenario in de eerdergenoemde doorrekening van het grondbedrijf wordt gebruikt om de verwachte ontwikkeling van de Reserve grondbedrijf, als onderdeel van de weerstandscapaciteit van de gemeente, in te schatten.

• Het verschil tussen basisscenario en risicoscenario is als risico vertaald in de paragraaf Weerstandsvermogen.

• Daarnaast is het specifieke risico, waarbij de mogelijkheid bestaat dat (een deel van) de genoemde locaties niet tot ontwikkeling kan komen als apart risico opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen.

Actuele prognose grondbedrijf

Op alle in exploitatie genomen plannen werd op basis van het basisscenario eind 2024 per saldo een resterende nog te nemen winst verwacht van circa € 12.7 miljoen op contante waarde per 1 januari 2025. Nog te nemen winst wordt verwacht op de complexen Walcherseweg, Oranjepolder, Veersepoort fase 5, Sint Laurens Noord, Mortiere SOK, Mortiere Ensemble, Essenvelt, Hazenburg Noord en Trekdijk en zeer bescheiden winsten op Ramsburg Kantorenstrook, Ramsburg Watergang en Churchill-laan. Verliezen worden verwacht op de complexen Cleene Hooge, Sint Laurens Zuid, Koudekerkseweg 14, Ramsburg Dampoorthof, Rittenburg III, Punt Arnestein, Herstructurering Arnestein en Mortiere Bedrijventerrein-Zuid. Voor deze verliezen zijn, op basis van de vastgestelde exploitatieopzetten en de herrekening per 1 januari 2025, toereikende bedragen in de Voorziening grondbedrijf opgenomen (deze verliezen zijn dus al genomen).

Bij deze berekeningen is uitgegaan van de aanname dat de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan voor Trekdijk in procedure brengt en als gevolg daarvan de waardecorrectie op Trekdijk kan worden teruggedraaid. In dat geval is er een positief resultaat op netto contante waarde per 1-1-2025 van € 0.4 miljoen. Als besloten wordt om de Trekdijk niet meer te ontwikkelen, is het verlies op netto contante waarde per 1-1-2025 € 8 miljoen.

Van de boekwaarde en resultaatsverwachting op de bouwgrond in exploitatie (BIE) per 1 januari 2025 kan conform artikel 52d van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de volgende opstelling worden gemaakt:

In deze tabel zijn de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten van het plan Trekdijk niet opgenomen. Wel opgenomen is het bedrag in de Voorziening grondbedrijf wat nodig is om de boekwaarde, in het geval besloten gaat worden dat er geen ontwikkeling plaats vindt, definitief af te waarderen naar agrarische waarde en aan de opbrengsten is deze resterende agrarische waarde toegevoegd.

De per saldo nog te realiseren winst op bouwgrond in exploitatie, op nominale waarde is 9.45 miljoen. De onderbouwing van de nog te maken kosten (e) en te realiseren opbrengsten (f) is te vinden in de vastgestelde exploitatieopzetten en de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2024-2044, doorrekening en risicoanalyse februari 2025’.

De bruto boekwaarde van alle gronden in het grondbedrijf bedraagt per 1 januari 2025 € 65 miljoen. Ten opzichte van de boekwaarde begin 2024 is dit per saldo een afname met circa € 1,8 miljoen.

De verwachting is dat de boekwaarde van zowel de plannen die exploitatie genomen zijn als van het hele grondbedrijf vanaf 2025 gestaag zal dalen ondanks dat in de berekening rekening is gehouden met nieuwe grondaankopen tot een bepaald bedrag aan de Brigdamseweg en Poppenroede.

In de volgende tabel is globaal aangegeven hoe de Reserve grondbedrijf zich naar verwachting de eerstkomende jaren (basisscenario) zal ontwikkelen en hoe deze ontwikkeling tot stand komt. Door afronding kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.

* Hazenburg Noord, Essenvelt, Mortiere Bedrijventerrein-Zuid, Mortiere Ensemble, Mortiere SOK, Ramsburg Kantorenstrook, Veersepoort fase 5, Oranjepolder, Sint Laurens Zuid, Sint Laurens Noord, Rittenburg III, Trekdijk, Walcherseweg, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg Watergang, Cleene Hooge, Punt Arnestein, Herstructurering Arnestein, Koudekerkseweg 14 en Churchilllaan

** Sint Laurens Oost, Cleene Hooge ruilgronden, Ramsburg Oost, Hazenburg Noord fase 2, Schenge 6-8 en Buitenruststraat 237

Toelichting per complex

Binnen het grondbedrijf valt vanaf 2016 de volgende indeling de maken:

1. Bouwgrond in exploitatie (BIE). Dit zijn gronden waarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld.

2. Materiële vaste activa (MVA) c.q. strategische gronden. Volgens het BBV zijn dit ‘overige gronden zonder vaste bestemming, die [op dit moment] geen onderdeel zijn van een transformatieproces’. Uitgangspunt hierbij is dus dat op termijn een bouwgrondexploitatie wordt vastgesteld. Tot en met 2015 was dit de categorie niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Voor alle locaties binnen deze categorie geldt dat ze strategisch worden aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen (of ruilingen).

Alle complexen worden hierna per categorie toegelicht.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Afgesloten complexen

Dit betreft de complexen Sportlaan 25, Waterpark Veerse Meer (afwikkeling faillissement), Kanaalweg West, Stromenpoort en Nieuwland Zuid. Alle gronden in deze plannen zijn verkocht. Er zijn in de Voorziening grondbedrijf bedragen opgenomen voor resterende kosten woonrijp maken. Voor Waterpark Veerse Meer geldt dat een bedrag is opgenomen voor de nog te maken kosten in verband met de afwikkeling van het faillissement van de vorige eigenaar.

Essenvelt

Na een lang traject via de Raad van State is het bestemmingsplan in 2019 onherroepelijk geworden. Het bouwrijp maken is uitgevoerd, op het middengebied na. In 2022 zijn vrijwel alle vrije kavels verkocht, eind 2024 waren 2 kavels nog niet verkocht. De eerste fase van de Ontwikkelcombinatie Essenvelt is in tweeën geknipt. De bouw van deelfase 1a (21 woningen) is zo goed als afgerond. De gebouwen ‘De Heeren van Essen’ met 32 luxe koopappartementen worden in de zomer van 2025 opgeleverd. In 2024 is grond verkocht aan Woongoed voor het realiseren van 24 appartementen. Tevens is in 2024 de nieuwe verkaveling voor het middengebied uitgewerkt. Het is de bedoeling om het woningaantal in dit gebied te verhogen van 115 naar 189 woningen. Naast een verhoging van het woningaantal, is het programma in lijn gebracht met de Woondeal: 1/3 sociale huur, 1/3 middenhuur en 1/3 duur. Door de meest recente uitspraak van de Raad van State over stikstof, is een minder snel realisatietempo van het middengebied mogelijk dan wenselijk is.

Koudekerkseweg 14

Het plan bestaat uit de realisatie van 5 grondgebonden woningen op de plek waar vroeger een tankstation gevestigd was. Begin 2024 is de planologische procedure gestart. Er is beroep ingesteld tegen het besluit om medewerking te verlenen aan een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan. De gemeente wacht op een zittingsdatum bij de rechtbank.

Hazenburg Noord fase 1

Het veruit grootste deel van Hazenburg Noord fase 1 is voltooid. Alleen het meest noordelijke deel resteert nog. Dit deel bestaat uit 10 vrije bouwkavels en 36 projectmatig te ontwikkelen woningen. De verkoop van de vrije bouwkavels verloopt voorspoedig: van de vrije bouwkavels zijn er inmiddels 7 verkocht. In 2022 is voor het projectmatige deel een aangepast plan gemaakt, wat beter aansluit bij de huidige markt. In april 2023 is voor dit noordelijke deel een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Een deel van de woningen is in verkoop gegaan, maar het beoogde percentage om te starten met de bouw werd niet gehaald. Hierna is gekeken of een deel van de woningen voor de sociale huur gebouwd kon worden, dit bleek financieel niet haalbaar. Nu is het plan wederom aangepast, met minder projectmatige woningen en het uitgeven van de vrijkomende grond als vrije bouwkavels.

Mortiere SOK-gebied

De grond in dit plan wordt in delen doorverkocht aan een consortium dat ook voor het aanleggen en afbouwen van het gehele openbare gebied zorg draagt. Tijdens de crisis van 2008 en later liep de verkoop terug, maar kwam de afgelopen jaren weer goed op gang. In 2024 is voor 1,2 hectare verkocht dan wel verrekend. De afgelopen jaren had meer grond verkocht kunnen worden als er geen vertraging was geweest, en nog steeds is, als gevolg van juridische procedures. Dit complex bevat ook nog grond voor kantoren, de vraag is echter of zo’n ontwikkeling van de grond kan komen.

Mortiere Bedrijventerrein-Zuid

In 2024 is geen grond verkocht. Dat heeft echter niet te maken met een gebrek aan vraag. Binnen dit complex is momenteel nog 2 hectare vrij beschikbaar. Dit zijn de laatste vrij beschikbare bedrijfskavels in de gemeente Middelburg. Daarom is besloten om deze grond alleen uit te geven aan bedrijven uit de gemeente voor wie de urgentie voor nieuwe huisvesting zeer hoog is. Hierbij kan gedacht worden aan een bedrijf dat door veranderde regelgeving de bedrijfsvoering aan moet passen en daardoor meer ruimte nodig heeft, of een bedrijf dat op de huidige locatie hinder veroorzaakt voor de omgeving. Het verkooptempo van de gronden binnen dit complex is derhalve lager dan commercieel mogelijk zou zijn.

Mortiere Ensemble

In 2024 is circa 5.704 m² grond verkocht, voor het realiseren van een tankstation en schoonheidssalon. Aanvankelijk was het de bedoeling om binnen dit complex ruimte bieden aan kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Met de twee gerealiseerde verkopen in 2024 zal de helft van de kavels ook voor die functies worden gebruikt. Echter is in 2024 besloten om de resterende kavels te benutten voor het realiseren van flexwoningen, gelet op het gebrek aan beschikbare grond. Naar verwachting worden op twee kavels flexwoningen geplaatst, waarbij twee andere kavels nodig zijn voor parkeerplaatsen. Indien dit plan doorgaat, zijn er geen kavels meer beschikbaar binnen dit complex.

Ramsburg Kantorenstrook

Dit is het gebied dat tussen de Oostperkweg en de Heerlijkheidsweg ligt, aangevuld met een perceel grond uit het vroegere bedrijventerrein Ramsburg dat nooit is uitgegeven. Het gebied is grotendeels ingevuld. Er zijn nog twee kleinere kavels (of één grotere) te koop. In 2024 is deze grond in optie gegeven.

Veersepoort fase V

Alle grond (met uitzondering van één kavel waarop een bouwweg ligt) is in 2022 geleverd aan de ontwikkelaar en de woningen zijn bewoond. Het gebied is grotendeels woonrijp gemaakt. Er resteert nog één kavel waarop de bouwweg lag. Bezien wordt of hier een zorgwoning kan komen, anders wordt de grond verkocht als vrije bouwkavel.

Walcherseweg

Vooruitlopend op de exploitatieopzet, die in oktober 2018 is vastgesteld, is hier in 2016 al grond uitgegeven ten behoeve van een tandartsenpraktijk. Eind 2019 is grond verkocht aan De Ontmoetingskerk, voor het realiseren van een nieuwe kerk ter vervanging van de locatie in de Stromenwijk. Omdat dit plan tijdens de corona-tijd financieel niet meer haalbaar bleek, is een oplossing gezocht door een deel van de grond te verkopen aan een huisartsenpraktijk. Voor die partij bleek dat plan echter niet haalbaar. Het kerngenootschap heeft onderzoek gedaan naar het realiseren van een kleinere kerk. Inmiddels is de kerk vrijwel gereed. Vervolgens resteert nog de uitgifte van twee vrije kavels dan wel zorgwoningen. Door capaciteitsgebrek kan hier voorlopig geen uitvoering aan worden gegeven.

Ramsburg Dampoorthof

Dit is een deelgebied van Ramsburg waar in 2019 de eerste kavel is verkocht. Inmiddels is een koopovereenkomst ondertekend met een partij die hier een gezondheidscentrum zal realiseren. Daarnaast zal een andere kavel verkocht worden voor de bouw van een schoonheidssalon. De laatste kavel zal voor een periode van maximaal 6 jaar verhuurd worden aan Woongoed voor het huisvesten van jongeren met problemen. Op twee van de drie kavels vindt bodemsanering plaats. De bodemsanering van de laatste kavel volgt naar verwachting later dit jaar. De kosten van de bodemsanering vallen aanzienlijk hoger uit dan geraamd.

Rittenburg III

Dit plan kent een gevarieerd woningaanbod in zowel woningeigendom als woningtype. Deelfase 1 bestaat uit rijwoningen van Woongoed, deze zijn in 2022 gebouwd. In deelfase 2 zijn levensloopbestendige woningen en tweekappers voor de koopsector gerealiseerd. In 2024 zijn alle woningen van deelfase 3 verkocht: rijwoningen, levensloopwoningen en tweekappers. Eind 2024 is de laatste grond verkocht voor deelfase 4. Deelfase 4 is het appartementengebouw. Alle 29 appartementen zijn verkocht. De verkoop van dit plan verliep zeer voortvarend. De relatief lage woningprijzen - in vergelijking met Essenvelt en Mortiere SOK - zal hieraan bijgedragen hebben. Het zuidelijke deel van het gebied moet nog woonrijp gemaakt worden.

Trekdijk

Op 22 januari 2018 heeft de gemeenteraad een exploitatieopzet vastgesteld om deze locatie als bedrijventerrein te ontwikkelen. Na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 is besloten om tijd uit te trekken voor een participatieproject waarbij ook alternatieve mogelijkheden werden onderzocht. Eind 2019 heeft dit geleid tot een keuze voor een ontwikkelvariant. Op basis hiervan is een nieuwe exploitatieopzet opgesteld, die in mei 2020 is vastgesteld. Het bestemmingsplan voor fase 1 is door de gemeenteraad vastgesteld, maar is in april 2023 door de Raad van State vernietigd.

Op 1 februari 2024 heeft de raad besloten om Trekdijk te onderzoeken als mogelijke locatie voor woningbouw. In het onderzoek is voor verschillende aspecten onderzoek uitgevoerd, zoals milieubelemmeringen, afstand tot voorzieningen en de toets met de Omgevingsverordening Zeeland. In het onderzoek is geconcludeerd dat Trekdijk niet geschikt is als woningbouwlocatie.

Sint Laurens Zuid

Het plan Sint Laurens Zuid wordt gefaseerd ontwikkeld. In 2023 is de grond voor de sociale huurwoningen en voor de eerste projectmatig te bouwen koopwoningen verkocht. In 2024 is opnieuw grond verkocht voor de projectmatige koopwoningen. Een derde van de grond resteert nog, naar verwachting wordt deze grond dit jaar geleverd. Voor de tweede fase moet nog een definitief plan worden gemaakt en planologische procedure worden gevoerd. De locatie is gelegen in een laaggelegen gebied met veel veen. Hierdoor zijn er veel kosten voor voorbelasting noodzakelijk. Mede door die hoge kosten is het verlies op dit plan toegenomen. Er lijken wel mogelijkheden te zijn om dit extra verlies op te vangen. In het basisscenario is de aanname dat dit lukt en in het risicoscenario dat dit niet lukt.

Sint Laurens Noord

Ook dit plan wordt gefaseerd ontwikkeld. Het oorspronkelijke plan kende een beperkt aantal woningen en bood ruimte voor vrije kavels, waaronder landhuiskavels, projectmatige en sociale woningbouw, speciale woonvormen zoals bijvoorbeeld een 'Knarrenhof' en het tijdelijk gebruik van een kavel voor zeven tiny houses. De tiny houses zijn geplaatst. Gelet op de afspraken in de woondeals en de wens om meer sociale woningbouw en betaalbare woningen te bouwen is in samenwerking met Woongoed en een ontwikkelaar nagedacht over een planopzet waar dit inpaste en over samenwerking om dit te realiseren. In juli 2024 is hiervoor een aangepaste exploitatieopzet vastgesteld en in december 2024 weer een nieuwe opzet met daarin uitbreiding van het plangebied met een kleine 1,5 hectare grond voor het verkrijgen van een geschiktere plek voor de tweede ontsluiting. In het risicoscenario is aangenomen dat in de westelijke zone geen woningen gebouwd kunnen worden als gevolg van een spuitzone.

Cleene Hooge

In 2008 is circa 55 hectare grond aangekocht met als doel hier na 2020 maximaal 900 woningen te bouwen. In de Herziene Kwaliteitsatlas is het gehele gebied benoemd als (reserve)locatie voor woningbouw. In 2019 is door de gemeenteraad een ontwikkelingsvisie voor dit gebied opgesteld. Die visie gaat uit van een bescheiden ontwikkeling, passend bij het landschap, die qua resultaat, na eerst afboeking van een kleine € 7 miljoen in 2019, uit moet komen op '0'. Het grootste deel van het gebied houdt in die visie de agrarische functie. In 2023 heeft de raad besloten dat op circa de helft van het te ontwikkelen deel een nieuw asielzoekerscentrum komt. Conform de ontwikkelvisie komen op de andere helft van het te ontwikkelen deel reguliere woningen, zodat op het plan geen verder verlies zou worden geleden. Op 14 november 2024 heeft de raad besloten dat er een nieuwe toegangsweg en rotonde moeten komen. In het huidige ontwerp slingert de weg door het gebied heen, dit werkt kostenverhogend. Op 11 februari 2025 heeft het college besloten om maximaal 100 woningen te bouwen, waarbij het COA meetelt voor 48 woningen en de overige woningen voor 50% in de “betaalbare” klasse vallen. Mede om deze redenen bedraagt het verlies op het plan nu circa € 4 miljoen per 01-01-2025.

Ramsburg Watergang

Aanvankelijk bestond dit plan uit drie kavels voor kantoren en/of representatieve bedrijven. De kavel ten westen van de watergang zou agrarisch blijven. In 2023 is dit plan gewijzigd, op de westelijke kavel komen zorgwoningen van ’s Heeren Loo. Op een van de drie kavels realiseert ’s Heeren Loo een gebouw voor dagbesteding. Inmiddels zijn twee van de drie kavels en de westelijke kavel geleverd. De bodemsanering pakt twee keer zo duur uit als begroot, waardoor de winst op dit plan bijna is verdampt.

Oranjepolder

Eerder is m.b.t. deze ontwikkeling afgesproken dat hier landhuiskavels kunnen worden aangeboden zodra de laatste van zes landhuiskavels in Hazenburg verkocht is. Dat is inmiddels al lange tijd het geval. In 2023 kwam het verzoek van de Woningbouwvereniging Arnemuiden om op een deel van de gronden (tijdelijke) woningen te realiseren i.v.m. sloop-nieuwbouw in het dorp. Hiertoe is een grondaanbieding gedaan waarbij ook in overweging is gegeven om op deze locatie te kiezen voor permanente woningen. Net zoals in Sint Laurens Zuid is hier sprake van een spuitzone.

Churchill-laan

Aanvankelijk zou Zorgstroom hier zorgwoningen en Woongoed appartementen realiseren. Door een landelijke wijziging uit 2022 in het beleid van ouderenhuisvesting en ouderenzorg, kon Zorgstroom de zorgwoningen niet meer ontwikkelen. Woongoed bouwt daarom drie in plaats van twee appartementengebouwen met in totaal circa 80 appartementen, waarvan 65 in de sociale huur en 15 in de nieuwe categorie middenhuur. Naar verwachting wordt het bestemmingsplan in mei 2025 ter besluitvorming voorgelegd.

Punt Arnestein

In december 2020 is hiervoor een exploitatieopzet vastgesteld. Hier heeft sloop plaatsgevonden met de bedoeling een plan te ontwikkelen waarmee de kwaliteit van het gebied kon worden verhoogd. De inschrijving heeft echter niet geleid tot selectie omdat de plannen niet passend waren qua beoogde functies dan wel ruimtelijke kwaliteit. In 2022 zijn op deze locatie tijdelijke wooneenheden voor Oekraïense vluchtelingen geplaatst. In 2023 is nog een extra laag op de wooneenheden geplaatst. De looptijd van het plan is met een jaar verlengd, omdat er nog geen duidelijkheid is wanneer de opvang voor Oekraïners beëindigd kan worden.

Herstructurering Arnestein

Het uitgangspunt van deze ontwikkeling is om zoveel mogelijk van de bestaande bebouwing te handhaven en op te waarderen waardoor kosten bespaard kunnen worden. Aanvankelijk zou het beste resultaat, zowel kwalitatief als financieel, kunnen worden bereikt als de gemeente zelf zou investeren in het opknappen van de loodsen. Later bleken de door een extern bureau geraamde kosten voor verbouwing veel te laag ingeschat. Hierna is onderzocht welke uitvoering het minste risico geeft. De conclusie was dat het verkopen van de loodsen in de huidige staat het minste risico oplevert. Conform het raadsbesluit van 29-09-2022 zijn de loodsen en percelen fasegewijs te koop aangeboden. In 2023 zijn de eerste twee loodsen en het eerste perceel verkocht. In 2024 zijn twee loodsen verkocht. Er resteert nog één loods, waarvoor een koper is gevonden en een conceptkoopovereenkomst gereed is en één perceel dat wordt geruild.

Materiële vaste activa (MVA)

Sint Laurens Oost

Het uitgangspunt is dat ontwikkeling van het gebied ten oosten van het dorp voor het grootste deel na de ontwikkeling van Sint Laurens Zuid en Noord zal komen. In het verleden is daarbij gedacht aan een zeer extensieve ontwikkeling. Gelet op de uitgangspunten van de woondeal en de benodigde woningaantallen om in het woningtekort te kunnen voorzien, is in de doorrekening van het grondbedrijf nu uitgegaan van een programma met meer sociale woningbouw (30%) en ‘betaalbare’ woningen (40%) en ook een hoger woningaantal (300).

Ramsburg Oost

Vanwege de ligging wordt deze locatie strategisch aangehouden. Een deel van de locatie (in alle voorgaande plannen zou dit agrarisch blijven) is een voormalige vuilstort die de komende jaren afgedekt moet worden. Omdat tevens behoefte was aan een depot voor baggerslib (om afvoerkosten te voorkomen) wordt werk met werk gemaakt en is het uitgedroogde slib hiervoor gebruikt. Vervolgens is het de bedoeling dat daarbovenop zonnepanelen worden geplaatst, waardoor ook een bijdrage kan worden geleverd aan de milieudoelstellingen van de gemeente. Een bestemmingsplanwijziging daarvoor is in 2022 procedure gebracht, maar moet nog vastgesteld worden. Er zijn twee obstakels voor het realiseren van het zonnepark: ten eerste is de omvang vrij klein, waardoor de vraag is of een haalbaar plan mogelijk is. Ten tweede speelt netcongestie, waardoor voorlopig geen aansluiting op het net mogelijk is.

Hazenburg Noord fase 2

Deze gronden worden aangehouden, zodat hier eventueel een uitbreiding van de wijk Hazenburg Noord op gerealiseerd kan worden. In de doorrekening grondbedrijf is nu gerekend met 70 woningen met 30% sociaal en 40% ‘betaalbare’ woningen, waar in het verleden meer aan duurdere woningen werd gedacht.

Schenge 6-8

Op deze plek stond voorheen de groenloods van Orionis. In het kader van de zoektocht naar woningbouwlocaties en het realiseren van een toevoeging van 500 sociale huurwoningen tot 2030, is deze locatie toebedeeld aan Woongoed. Inmiddels wordt met Woongoed gewerkt aan de planvorming. Er wordt gekeken hoe het appartementengebouw kan worden gepositioneerd en of de buurttuin verplaatst kan worden.

Cleene Hooge agrarische gronden

In 2008 is circa 55 hectare grond aangekocht met als doel hier na 2020 maximaal 900 woningen te bouwen. In de Herziene Kwaliteitsatlas is het gehele gebied benoemd als (reserve)locatie voor woningbouw. Dit zijn de gronden waarvoor in 2019 is besloten om die buiten het ontwikkelgebied te houden en die volgens de visie de agrarische functie behouden. Bij de zoektocht naar nieuwe woningbouwlocaties tot en met 2040 heeft de raad op 1 februari 2024 besloten om deze locatie (thans circa 37 hectare) niet als woningbouwlocatie in te zetten. Op 18 april 2024 heeft de raad besloten om deze gronden te vervreemden aan een of meerdere natuurorganisaties die het gebied op ecologische wijze beheren of de gronden te vervreemden aan een boer die biologische landbouw bedrijft en indien vervreemden tot een verlies lijdt, dit te dekken uit de Reserve grondbedrijf. Inmiddels heeft het eerste gesprek met een natuurorganisatie plaatsgevonden.

Voormalig politiebureau Buitenruststraat

In december 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met aankoop van deze locatie ten behoeve van sociale woningbouw. Meer dan de helft van de aankoopprijs kan niet terugverdiend worden en is ten laste van de algemene middelen gebracht. Voor het restant zal naar verwachting een ontwikkeling mogelijk zijn die net kostendekkend zou kunnen zijn. De aankoop heeft in 2024 plaatsgevonden. Woongoed is gestart met planontwikkeling.

Private ontwikkelingen

Voor diverse private ontwikkelingen (facilitair grondbeleid) zijn anterieure overeenkomsten gesloten, waarmee wordt voorzien in dekking van gemeentelijke plankosten:

• Doorontwikkeling Waterpark Veerse Meer

• Kousteensedijk (ontwikkeling appartementen)

• Arondeusstraat/Noordweg (zes rijwoningen)

• Koudekerkseweg 135 (ontwikkeling koopappartementen)

• Eendrachtsweg in Mortiere (ontwikkeling appartementen)

• Stadscamping Middelburg (chalets en kampeer- en camperplaatsen)

• Torenweg 2 (één woning)

Voor verschillende locaties lopen trajecten waarvoor anterieure overeenkomsten worden voorbereid, onder andere de Buitenruststraat 235 (ontwikkeling sociale huurappartementen), de Van Vollenhovenstraat in Arnemuiden (herstructurering Woningbouwvereniging Arnemuiden) en Sint Laurens Van Het Hoffweg.