Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Inleiding

Het programma volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richt zich op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen. Ook richt het programma zich op het realiseren van een afgewogen woningbestand, zodat er altijd een woning is die past in ieders wooncarrière. Vanuit de Woonvisie willen we ons inzetten voor een vraaggerichte benadering vanuit de markt en voorzien in goede woningen voor iedereen en op een goede locatie. De gemeente heeft daarin de regiefunctie. Zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Aansluitend richt het zich op het aanbieden van verschillende woonmilieus door stedelijke vernieuwing en een beperkt aantal nieuwbouwprojecten. Betrokkenheid van bewoners is wezenlijk omdat zij in de betreffende wijk of het dorp wonen en omdat zij waardevolle kennis en ervaring hebben over de behoeften ter plaatse en mogelijke veranderingen daarin.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Kwaliteitsatlas 2030 (herzien)

• Participeren Leren en Doen (2017)

• Masterplan Mortiere 1998

• Masterplan Stationsgebied 1998

• Ruimtelijk plan stedelijk gebied Walcheren 2010

• Woonvisie 2016-2020

• Actieplan grondbedrijf 2015

• Nota grondbeleid 2016

• Vigerende bestemmingsplannen

Wat wilden we bereiken?

Ruimtelijke Ordening - Maatschappelijk effect :

Een stad met een gezond en evenwichtig woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. Zowel kwalitatief als kwantitatief monitoren van de woningmarkt. Dit om in te kunnen spelen op vraag en behoefte. En resulterend in vraaggericht bouwen, ontwikkelen en onderhouden.

2. Bestemmingsplannen tijdig herzien zodat (nieuw) beleid uitgevoerd kan worden.

Grondexploitatie - Maatschappelijk effect:

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan het beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren.

Doelstellingen

3. Het gaat om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, maatschappelijk rendement en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Voor meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf grondbeleid in deze begroting.

Wonen - Maatschappelijk effect:

Aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstellingen

4. Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente.

5. Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten.

7. Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

8. Middelburg wil voor jong en oud een levensloopvriendelijke gemeente zijn. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving.

9. Een kwalitatieve en energetische verbetering van de woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

10. Het verduurzamen van monumenten.

11. Voldoen aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders.

Woonomgeving - Maatschappelijk effect:

Het vergroten van de betrokkenheid van de bewoners bij het reilen en zeilen in de wijk/kern waarin zij wonen.

Doelstellingen

12. Betere afstemming gemeentelijke uitvoering op behoeften vanuit de wijken. Met wijkgericht werken beogen we een responsievere dienstverlening. Dit wil zeggen dat de dienstverlening van de gemeente en partners, die is gericht op de directe leefomgeving is afgestemd op de behoeften van bewoners en andere direct betrokkenen. Naast objectieve kwaliteitsnormen, speelt de subjectieve beleving van kwaliteit volgens wijkbewoners een rol.

13. Bewoners meer betrekken bij hun directe leefomgeving (de buurt, straat etc.). Met wijkgericht werken beogen we meer participatie van wijkbewoners.

14. Het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken door de aanpak van bewonersoverlast.

15. Investeren in de sociale en fysieke infrastructuur van de wijk Dauwendaele.

Wat hebben we bereikt?

Ruimtelijke ordening - Maatschappelijk effect

De woningcorpopraties hebben met de verduurzaming, nieuwbouw en passend toewijzen van de woningen bijgedragen aan de realisatie van dit effect: een stad met een gezond en evenwichtig woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstelling 1: Zowel kwalitatief als kwantitatief monitoren van de woningmarkt teneinde te kunnen inspelen op vraag en behoefte, resulterend in vraaggericht bouwen, ontwikkelen en onderhouden.

De provinciale woonagenda met de 6 actielijnen is in 2021 vastgesteld. De basis ligt in het KWOZ-rapport waarin mismatch tussen vraag en aanbod van woningen is uitgewerkt. Het verdiepende woningmarktonderzoek levert meer informatie per woningsegment, zowel kwalitatief als kwantitatief. Met de woningcorporaties zijn de transformatieopgaven besproken. Deze lopen van 2023 tot 2032.

Doelstelling 2: Bestemmingsplannen tijdig herzien zodat (nieuw) beleid uitgevoerd kan worden

De inwerkingtreding van de Omgevingswet, die gepland stond voor 1 januari 2022, is verzet naar 1 januari 2023. In 2021 is hard gewerkt aan scenario’s voor de Omgevingsvisie en zijn diverse verordeningen in voorbereiding genomen. Vooral met de Omgevingsvisie is een begin gemaakt met een intensief participatietraject. Daarvoor is onder andere een Raad voor Inspiratie ingesteld, zijn er online dialoogavonden gehouden, is er een tentoonstelling in de Schouwburg geweest, is er overleg geweest met stakeholders en is er via doemee.middelburgers.nl een participatieplatform opgezet.

Verder is er ten behoeve van het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) software aangeschaft, is een begin gemaakt met het opstellen van toepasbare regels ten behoeve van het vergunningentraject, is begonnen met een concept Omgevingsplan, zijn de aanvraagprocessen beschreven en zijn opleidingstrajecten gestart.

Grondexploitatie - Maatschappelijk effect

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan het beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren.

Doelstelling 3: Het gaat om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, maatschappelijk rendement en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Voor meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf grondbeleid in deze begroting.

Voor meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf Grondbeleid in dit verslag.

Wonen - Maatschappelijk effect

Aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstelling 4: Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente

De meest gewilde woonmilieus zijn stedelijk, randstedelijk en dorps. In het nieuwbouwprogramma is in deze vraag voorzien. In 2021 is gewerkt aan nieuwe locaties (Essenvelt, Veersepoort fase 5, Rittenburg fase 3, Sardijngeulstraat, Zuidsingel) Deze projecten waren in 2021 in de ontwerpfase (bestemmingsplan) of in de fase van bouwrijp maken. Begin 2022 is dit nieuwe aanbod van koop- en huurwoningen beschikbaar gekomen. Door gevoerde procedures vertragen projecten waardoor de bestemmingsplannen voor woningen op Sint Laurens en aan de Sportlaan nog niet onherroepelijk zijn. Dit wordt begin 2022 verwacht.

Woongoed Middelburg heeft woningen in de voormalige gymzalen aan de Rotterdamse kaai opgeleverd.

Doelstelling 5: Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen

Woongoed Middelburg maakt jaarlijks een woonmonitor. Deze is tijdens de opstelling van het verslag nog niet gereed. Uit de woonmonitor van Woongoed Middelburg blijkt de gemiddelde wachttijd voor een huurwoning in 2020 op te lopen tot bijna 11 maanden. De toename van de wachttijd heeft te maken met de corona-crisis waardoor minder mensen de woning opzegden en mede als gevolg daarvan meer woningzoekenden.

De wachttijden zijn opgelopen voor de appartementen met lift (naar 12 maanden in 2020) en voor seniorenwoningen naar 8 maanden. Om de wachttijden voor eengezinswoningen met de allerlaagste huren niet verder op te laten lopen, verlaagde Woongoed bij 15 vrijkomende eengezinswoning de huurprijs tot aan de aftoppingsgrens. Het resultaat hiervan is dat de wachttijd nagenoeg gelijk bleef (gemiddeld 11,4 maanden in 2019 tegenover 11,7 maanden in 2020).

Ruim driekwart (80%) van de vrijkomende woningen in 2020 was betaalbaar voor de laagste inkomensgroepen. Dit staat in goede verhouding tot de 80% van de woningzoekenden in Middelburg die tot die categorie behoort. Ruim 80% van de nieuwe huurders kwam uit Walcheren. Ruim 50% woonde voorheen in Middelburg. We huisvestten in 2020 hoofdzakelijk een- en tweepersoonshuishoudens.

Doelstelling 6: Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten.

Als gevolg van de coronapandemie is de instroom van studenten uit het buitenland nog iets minder dan normaalgesproken het geval is. Om voldoende huisvesting te garanderen zijn diverse nieuwbouwplannen in ontwikkeling. De bouw van studentenwoningen aan de Kanaalweg is in 2020 gestart. Ook zijn woningen gerealiseerd in het voormalige kantoor van Delta. Meer informatie hierover vindt u in het programma Onderwijs.

Doelstelling 7: Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

In 2021 heeft een gering aantal starters, 7 aanvragers, gebruik gemaakt van de mogelijkheid om met een lening een eerste woning te kopen. Door de ontwikkeling is de woningmarkt, minder woningen beschikbaar en het stijgen van de koopprijzen, is in 2021 de aanpassing van de voorwaarden voor een starterslening voorbereid.

Doelstelling 8: Middelburg wil voor jong en oud een levensloopvriendelijke gemeente zijn. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving. 

De woningvoorraad vraagt om een kwantitatieve en kwalitatieve match tussen vraag en aanbod. Woningen in de woonservicezones zijn voor senioren en zijn nultreden-woningen én levensloopbestendig. Woningaanpassingen in niet levenloopbestdige woningen worden tot een zeker bedrag uit de WMO betaald. Als verhuizen beter is, kan een gelijkvlioerse woning in dezelfde buurt worden gevonden. De voorzieningen in de welzijnsaccommodaties zijn gecontinueerd, zij het met beperkingen als gevolg van corona.

Doelstelling 9: Een kwalitatieve en energetische verbetering van de woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

In de huursector heeft Woongoed Middelburg in 2020 het gemiddeld label B van de woningvoorraad behaald. Daarmee liepen zij vooruit op de planning van realisatie in 2021. Woongoed Middelburg heeft ook in 2021 gewerkt aan de verduurzaming van de huurwoningvoorraad. In dat jaar zijn 482 woningen aangepakt. Het streven is om naar gemiddeld label A te komen. Inmiddels hebben ruim 1000 woningen label B en zo’n 2500 woningen label A of hoger. De doelstelling uit het Energieakkoord wordt dus gehaald.

Voor de koopsector zijn, gezamenlijk met de andere Zeeuwse gemeenten, acties gehouden met waardebonnen voor kleine verduurzamingsacties. Voorbeelden hiervan zijn een gratis warmtescan, een bespaarbox of korting op het waterzijdig inregelen van de cv. Daarnaast zijn vanuit de gemeente en Duurzaam Bouwloket veel woningeigenaren zowel digitaal als telefonisch geholpen met verduurzamingsvragen. Ook hadden heeft in 2020 nog een aantal inwoners gebruik gemaakt van de regeling Nul-op-de-Meter.

Woningeigenaren worden al enkele decennia gestimuleerd hun woning te verduurzamen. Daarvoor is o.a. een loket waar mensen zowel online als telefonisch informatie kunnen krijgen over de financiële regelingen (b.v. subsidie) en technische informatie om hun woning te verduurzamen. Duurzaam Bouwloket voert deze functie voor ons uit.

In 2021 waren we ook lid van Energiek Zeeland. Deze kan een energiescan op maat leveren aan woningeigenaren. In Middelburg zijn in 2021 20 energiescans uitgevoerd. Meer informatie staat in het programma Volksgezondheid en Milieu onder het thema “energie en klimaat”.

Doelstelling 10: Het verduurzamen van monumenten.

In Middelburg is een speciale aanpak voor het verduurzamen van monumentenwoningen. In 2021 liep het traject met de duurzame monumentencoach die monumenteneigenaren van A tot Z hielp met het nemen van duurzame maatregelen, door.

Doelstelling 11: Voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

In 2021 hebben 62 statushouders woonruimte gevonden en hebben we het jaar 2021 met een klein tekort, 5 personen, afgesloten. Deze 5 personen hadden al een woningaanbod maar de verhuurdatum liep net over het einde van het kalenderjaar. Deze mensen tellen dus mee in 2022.

Woonomgeving - Maatschappelijk effect

Doelstelling 12: Betere afstemming gemeentelijke uitvoering op behoeften vanuit de wijken. Met wijkgericht werken beogen we een responsievere dienstverlening. Dit wil zeggen dat de dienstverlening van de gemeente en partners, die is gericht op de directe leefomgeving is afgestemd op de behoeften van bewoners en andere direct betrokkenen. Naast objectieve kwaliteitsnormen, speelt de subjectieve beleving van kwaliteit volgens wijkbewoners een rol.

Zie omtrent de bereikte resultaten op deze doelstelling het programma Bestuur en ondersteuning.

Doelstelling 13: Bewoners meer betrekken bij hun directe leefomgeving (de buurt, straat etc.). Met wijkgericht werken beogen we meer participatie van wijkbewoners.

Zie omtrent de bereikte resultaten op deze doelstelling het programma Bestuur en ondersteuning.

Doelstelling 14: Het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken door de aanpak van bewonersoverlast.

Zie omtrent de bereikte resultaten op deze doelstelling het programma Bestuur en ondersteuning.

Doelstelling 15: Investeren in de sociale en fysieke infrastructuur van de wijk Dauwendaele.

In 2021 is een speciaal programma voor de jeugd in Dauwendaele ingezet; Nieuw perspectief.

In samenwerking met Woongoed is in 2021 een aanvraag gedaan voor een bijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds. Doel was om een brede vernieuwing aan de wijk te geven door te werken aan een brede school met nieuwe woningen én een aanpak van de buitenruimte aan de Meanderhof en Buitenhove. Deze aanvraag is, ondanks aangeleverde documenten en berekeningen en ondersteuning vanuit de provincie, afgewezen.

Walcherse woningmarktafspraken

Huisvesting statushouders

Wat hebben we ervoor gedaan?

Gevarieerd woonaanbod

Middelburg biedt een gevarieerd aanbod van woningen in verschillende woonmilieus voor starters, doorstromers en ouderen aan. Door de overspannen koopmarkt staat dit gevarieerde aanbod de laatste tijd wel onder druk. Om dit te bereiken plant de gemeente voor de komende jaren nieuwbouw, werkt de gemeente samen met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden bij renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen en stimuleert de gemeente bewoners om hun huis levensloopbestendig te maken en te verduurzamen.

Omgevingswet

Op (naar verwachting) 1 januari 2023 wordt de nieuwe Omgevingswet van kracht. Voorsorterend daarop, heeft het college ingezet op het maken van een Omgevingsvisie in deze collegeperiode. Dit heeft geresulteerd in drie toekomstbeelden. Op basis daarvan wordt de komende periode doorgewerkt.

Omdat er veel komt kijken bij de omschakeling naar de Omgevingswet, is in de zomer 2018 een kernteam Omgevingswet gevormd. In december 2018 is de Omgevingswet door de raad tot strategisch project benoemd en in januari 2019 de volgende projecten gestart: Omgevingsvisie; Omgevingsplan; Wet- en regelgeving en Digitaal stelsel. Bij zowel de Omgevingsvisie (dat de Kwaliteitsatlas vervangt) als het Omgevingsplan (dat alle bestemmingsplannen op termijn vervangt), staat de inwoner centraal. Visie en plan worden in co-creatie met andere overheden, maatschappelijke organisaties, inwoners en bedrijven opgesteld.

De verkoop van bouwrijpe gronden

In 2021 zijn verkopen gerealiseerd in de plannen Rittenburg, Mortiere, Sprencklaan, Nieuwland zuid, Kanaalweg en Hazenburg noord.

Bouw- en woonrijp maken van gronden

In 2021 het bouwrijp gemaakt van de plannen Essenvelt en Sardijngeulstraat gestart.

Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt

In de verschillende wijken en kernen zijn de starters actief. In 2021 is gewerkt aan de verruiming van de startersregeling.

Nieuwbouw sociale woningvoorraad

Middelburg wil een goede mix in de wijken van goedkope en duurdere woningen en appartementen zowel koop als huur. Het hebben van voldoende sociale huurwoningen is belangrijk. De komende periode wordt dit conform het actieplan grondbedrijf verder uitgewerkt . Hierbij zal in overleg met de corporaties ook worden gezocht naar mogelijkheden voor sociale woningbouw. In 2021 is een start gemaakt met de prestatieafspraken waarin dit is vastgelegd.

Walcherse woningmarktafspraken

In 2019 zijn de Walcherse woningmarktafspraken voor de periode 2016-2025 door de provincie goedgekeurd en vastgesteld. Met de nieuwe prognose zijn er meer mogelijkheden ontstaan voor woningbouw.

Aanpak bewonersoverlast

Inzet Buurtbemiddeling (BBM) en inzet Welzijn Middelburg, het bouwen en uitbreiden van het OGGZ-netwerk en er is geanticipeerd op de inwerkingtreding van de Verplichte Wet GGZ per 1 januari 2020. Met BBM en Welzijn Middelburg is gesproken over de reikwijdte van BBM en waar andere partijen, die bewoners begeleiden uit hoofde van hun beroep, zelf aan zet zijn. De reikwijdte van deze deelgebieden, en ieders verantwoordelijkheid daarin, is in de prestatieafspraken nader benoemd.

Strategisch project Mortiere

Het project Mortiere is eerder door de gemeenteraad aangemerkt als een strategisch project. Strategische projecten hebben bestuurlijk een hoge prioriteit vanwege de politieke importantie en vanwege het hoge risicoprofiel dat vraagt om meer dan normale aandacht vanuit de politiek en control. Inmiddels is het project Mortiere zover gevorderd dat dit voor de gemeente Middelburg niet meer de status van strategisch project behoeft te krijgen.

Effecten maatregelen financieel herstelplan

Voor de effecten in 2021 van de maatregelen uit het financieel herstelplan verwijzen wij naar de paragraaf Bedrijfsvoering.

Beleidsindicatoren

nnb= data nog niet bekend

Wat heeft het gekost?

Toelichting op het financiële resultaat (+ voordeel / - nadeel)

We verantwoorden onze financiële cijfers op hoofdlijnen. Dat betekent dat we alleen afwijkingen van € 25.000 of hoger toelichten. De post “overig” gaat telkens over één of meerdere afwijkingen die kleiner zijn dan € 25.000.