Grondbeleid

Inleiding

In de Nota grondbeleid 2021 is vastgelegd dat voor de bestaande grondposities van de gemeente per definitie sprake blijft van een actief grondbeleid en dat voor nieuwe ontwikkelingen per situatie zal worden beoordeeld welke vorm van grondbeleid de voorkeur heeft. Voor het huidige grondbezit blijft actief grondbeleid dus een gegeven; de functieverandering en verkoop van in bezit van de gemeente zijnde grond wordt in eigen hand gehouden. Diverse andere plannen worden door de gemeente gefaciliteerd.

Een actief grondbeleid betekent dus dat de exploitatie ten behoeve van de functieverandering of herontwikkeling van gronden in eigen hand wordt gehouden. De verwerving van de gronden en de nodige bewerkingen zijn of worden door en onder regie van de gemeente uitgevoerd. Daarna kunnen de gronden bouwrijp voor een marktconforme prijs (in principe gebaseerd op residuele waarde) worden verkocht. In het verleden zijn in dit kader diverse gronden verworven, waardoor het accent de laatste jaren vooral ligt op planontwikkeling, (tijdelijk) beheer en verkoop van deze gronden. Dat betekent dat er diverse grondexploitaties lopen, dat er gronden gereserveerd zijn voor ontwikkelingen in de toekomst en dat er kostenverhaal plaats vindt voor plannen van derden.

Beleidskader

Het grondbeleid is geen doel op zich maar dienstbaar aan algemene en specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente. De belangrijkste leidraad wordt nu nog gevormd door de Kwaliteitsatlas Middelburg 2030 en de in 2010 vastgestelde herziene versie hiervan. Op korte termijn zal dit vervangen worden door de Omgevingsvisie, waaraan wordt gewerkt.

De volgende programma’s worden mede door het gevoerde grondbeleid gerealiseerd:

Financiële positie grondbedrijf

In het grondbedrijf wordt het verschil tussen investeringen en opbrengsten in een bepaald jaar in principe niet als verlies of winst genomen, maar bijgeschreven op de boekwaarde van een plan. De boekwaarde van een plan bestaat uit het opgetelde verschil tussen investeringen en opbrengsten. Bij het afsluiten van een plan vormt het op dat moment resterende positieve of negatieve saldo een winst of verlies. Bij een winstgevend plan dient ook tussentijds winst genomen te worden. Tegenover de boekwaarden van de bouwgrond in exploitatie staan de voorziening grondbedrijf (als correctie op deze boekwaarde) en de reserve grondbedrijf.

Per peildatum februari 2022 is opnieuw een complete doorrekening en risicoanalyse gemaakt van het grondbedrijf voor de komende twintig jaar in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf 2021-2041, doorrekening en risicoanalyse februari 2022’. Deze is ter kennis gebracht van de gemeenteraad en vormt de basis voor deze paragraaf.

Hierna volgt een toelichting op het resultaat van het grondbedrijf over 2021, gevolgd door een toelichting op de ontwikkeling van de boekwaarde en de stand van de voorziening en de reserve grondbedrijf.

Resultaat 2021 grondbedrijf

In 2021 heeft het grondbedrijf een postief resultaat behaald. Hieronder is opgenomen hoe het resultaat is bepaald. De verschillende bedragen worden daaronder toegelicht. Er kan sprake zijn van kleine afrondingsverschillen.

De verschillende bovenstaande bedragen worden hieronder toegelicht:

Op private exploitaties wordt in principe geen winst gemaakt (er wordt een bijdrage in rekening gebracht om de gemeentelijke kosten te dekken, er kunnen wel kleinere verschillen zijn tussen begroting en werkelijke kosten), maar doordat niet alle kosten binnen het grondbedrijf zijn geboekt maar ook een deel ten laste van de reguliere begroting, kan binnen het grondbedrijf toch een winst ontstaan. Het gaat in dit geval om de particuliere ontwikkelingen Gerbrandylaan 22-180, Morgenster, Van 't Hoffweg en Noordweg 516. Voor de locatie Bachtensteene is een nagekomen bedrag ontvangen van WVO Zorg. Voor Rittenburg heeft een correctie plaatsgevonden voor winstneming in eerdere jaren.

Voor deze complexen (bouwgrond in exploitatie) geldt dat op basis van de BBV-voorschriften tussentijds winst genomen dient te worden naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en gemaakte kosten. Voor Ramsburg kantorenstrook heeft een correctie plaatsgevonden voor winstneming in eerdere jaren.

Voor enkele strategische gronden geldt dat er in 2021 sprake was van een positief saldo tussen ontvangen pacht enerzijds en rentelasten en kosten van beheer en onderhoud anderzijds.

Voor verwachte verliezen wordt het verlies meteen genomen zodra dit verwacht wordt door een bedrag aan de voorziening toe te voegen. Tevens wordt bij complexen die worden afgesloten indien daar sprake van is een bedrag opgenomen voor nakomende kosten. Uit bovenstaande tabel blijkt het in 2021 gebleken eventuele overschot of tekort ten opzichte van het bedrag dat in de voorziening was opgenomen. In 2021 was dat een verlies van per saldo € 50.000.

Op de private exploitatie Derde Weg was in 2021 sprake van een beperkt negatief saldo. Voor de locatie Churchilllaan (begin 2022 in exploitatie genomen) zijn de gemaakte kosten over 2021 afgeboekt; deze voorbereidingskosten komen als verlies ten laste van de reserve grondbedrijf. De algemene kosten grondbedrijf werden tot en met 2020 volgens een bepaalde verdeelsleutel aan het einde van elk jaar over de diverse complexen verdeeld. In de Nota grondbeleid 2021 is opgenomen dat deze met ingang van 2021 jaarlijks als verlies worden genomen, ten laste van de reserve grondbedrijf.

In deze tabel is weergegeven met welke bedragen de voorziening grondbedrijf is aangepast voor de lopende exploitaties waarop een verlies wordt verwacht. Omdat de voorziening voor deze plannen op contante waarde wordt gevormd is, als er geen andere wijzigingen zijn, jaarlijks een toevoeging nodig ter grootte van de rente waarmee het verwachte verlies contant is gemaakt. Daarnaast kunnen er ontwikkelingen zijn in de exploitaties waardoor de hoogte van de voorziening in positieve (vrijval) of negatieve (toevoeging) moet worden bijgesteld. Voor nieuwe verliesgevende plannen (in dit geval Koudekerkseweg) moet ook meteen een bedrag in de voorziening worden opgenomen.

In deze tabel wordt weergegeven welke bedragen aan nakomende kosten rechtstreeks ten laste van de exploitaties zijn geboekt en naar de voorziening grondbedrijf zijn gebracht. Bij de bepaling van het resultaat is dus met deze nakomende kosten rekening gehouden. Door deze handelswijze wordt het resultaat op deze exploitaties juist weergegeven.

Boekwaarde grondbedrijf

De doelstelling van het eind 2015 vastgestelde Actieplan grondbedrijf is het verlagen van de boekwaarde van het grondbedrijf. Uiterlijk in 2030 zou een situatie moeten worden bereikt waarin de reserve grondbedrijf gelijk is aan de dan nog resterende boekwaarde. Mede door de aantrekkende verkopen vanaf 2016 is er inderdaad sprake van een afnemende boekwaarde, waarbij de verwachting is dat deze lijn de komende jaren verder doorgetrokken kan worden. In 2026 zou de doelstelling vanuit het actieplan dan bereikt kunnen zijn.

De boekwaarde is in 2021 eenmalig iets toegenomen, wat te maken heeft met het bouwrijp maken van enkele locaties waarvoor pas in de jaren erna opbrengsten worden verwacht. Omdat er in 2021 nauwelijks aanbod van nieuwbouwwoningen was, konden deze kosten niet voldoende worden gecompenseerd door grondopbrengsten elders. Inmiddels is er in 2022 divers aanbod op de markt gekomen, zodat voor de komende jaren een sterke afname van de boekwaarde wordt verwacht.

De boekwaarde is in 2021 met circa € 1,2 miljoen toegenomen, doordat er minder opbrengsten zijn gerealiseerd dan dat er kosten zijn gemaakt.

Voorziening grondbedrijf

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet de gemeente voor verwachte verliezen op grondexploitaties een voorziening vormen. In de Nota grondbeleid 2021 is als uitgangspunt genomen dat de voorziening gevormd wordt:

• voor onvermijdbare verliezen;

• op basis van door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzetten;

• op basis van contante waarde (waarbij conform de BBV-voorschriften momenteel wordt gerekend met 2,0%);

• ten laste van het jaarresultaat c.q. de reserve grondbedrijf.

De voorziening grondbedrijf wordt dus, op contante waarde, gevormd ten laste van de reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de voorziening grondbedrijf. Daarnaast worden ook bedragen aan de voorziening grondbedrijf toegevoegd voor verwachte nakomende kosten van plannen die inmiddels afgesloten zijn (dat gebeurt normaliter als de laatste verkopen hebben plaatsgevonden). De omvang van de voorziening grondbedrijf is per 1 januari 2022 op het vereiste niveau gebracht van € 5.240.000, met daarbij de volgende specificatie:

Een deel van de bedragen is gereserveerd voor nakomende kosten voor eerder afgesloten complexen, waarin alle verkopen zijn gerealiseerd. Voor de plannen met een verwacht verlies is het opgenomen bedrag gebaseerd op de vastgestelde exploitatieopzet, eventueel herrekend naar de laatste stand van zaken.

Reserve grondbedrijf

Voor de risico’s moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de reserve grondbedrijf. In de Nota Grondbeleid 2021 zijn voor deze buffer de volgende normen vastgesteld:

• Op eindwaarde is het saldo van de reserve positief;

• Bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde;

• Bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief;

• De reserve grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie te zijn. Bij een hogere reserve kan desgewenst afgewogen worden om het meerdere in te zetten voor andere doeleinden door dit meerdere saldo of een deel daarvan toe te voegen aan de algemene reserve van de gemeente.

• De reserve grondbedrijf is maximaal gelijk aan de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie (doelstelling actieplan grondbedrijf) plus de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie. Als de reserve boven deze norm komt vindt in elk geval afdracht plaats aan de algemene reserve van de gemeente.

De reserve grondbedrijf wordt in principe gevormd uit de winsten op grondexploitaties. Op winstgevende plannen wordt een systeem van tussentijdse winstneming toegepast.

Per eind 2021 bedraagt het saldo van de reserve grondbedrijf € 8,8 miljoen. Daarmee wordt bijna voldaan aan de normen vanuit de Nota grondbeleid. De nieuwe norm dat de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde plus 10% van de nog te maken kosten voor bouwgrond in exploitatie dient te zijn wordt in 2022 behaald. De komende jaren zal het saldo van de reserve naar verwachting jaarlijks stijgen, ook in het risicoscenario.

Risico's grondbedrijf

Jaarlijks wordt een doorrekening met enkele scenario’s gemaakt om te bepalen of de reserve aan de eisen voldoet. Kort samengevat zijn nu de volgende scenario’s doorgerekend:

• Basisscenario: een scenario gebaseerd op de woningmarktafspraken 2016-2025 en het door de Stec Groep eind 2019, begin 2020 uitgevoerde Locatieonderzoek Walcheren. Voorzichtigheidshalve zijn niet alle mogelijkheden die op basis van het onderzoek en de afspraken ontstaan ook benut. In dit scenario worden 2.245 woningen gerealiseerd in de periode tot en met 2042 en wordt in dezelfde periode 18,3 hectare bedrijventerrein verkocht. Het zwaartepunt van de gereedkomende woningen ligt in de periode 2023-2027, en de verwachte opbrengsten in de periode 2022-2023.

• Risicoscenario: in het risicoscenario is als input opgenomen dat zich in de periode 2023-2026 een nieuwe crisis voordoet. Het scenario kent hetzelfde aantal woningen en hectaren bedrijventerrein, maar het zal langer duren eer dit gerealiseerd wordt. Voor de periode tot en met 2027 wordt in dit scenario uitgegaan van bijna een halvering van de productie en tevens dat het pas vanaf 2026 weer mogelijk zal zijn om grondprijzen te verhogen. Ook is rekening gehouden met een hoger percentage voor kostenstijging voor de korte termijn (5% in plaats van 2%).

Ook is voor enkele locaties is in het risicoscenario een extra risico doorberekend: Voor Mortiere SOK is rekening gehouden met het niet door gaan van de kantorenlocatie binnen dit plan en voor de locatie Stromenpoort dat de nu voorziene ontwikkeling met flexwonen geen doorgang vindt. Ook voor de locatie Herstructurering Arnestein is een risico benoemd met lagere opbrengsten.

Verder is er buitenom het risicoscenario nog een specifiek risico benoemd: Voor de locaties Trekdijk, Cleene Hooge, Sint Laurens (deels) en Oranjepolder is als risico opgenomen dat hier niet ontwikkeld kan worden, omdat deze locaties buiten het bestaand bebouwd gebied zijn gelegen.

De doorberekende scenario’s vormen input voor de paragraaf Weerstandsvermogen van jaarrekening en begroting:

• Het basisscenario in de eerdergenoemde doorrekening van het grondbedrijf wordt gebruikt om de verwachte ontwikkeling van de reserve grondbedrijf, als onderdeel van de weerstandscapaciteit van de gemeente, in te schatten.

• Het verschil tussen basisscenario en risicoscenario is als risico vertaald in de paragraaf Weerstandsvermogen.

• Daarnaast is het specifieke risico, waarbij de mogelijkheid bestaat dat (een deel van) de genoemde locaties niet tot ontwikkeling kan komen als apart risico opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen.

Uit de gemaakte doorrekening blijkt dat de reserve grondbedrijf per 31 december 2021 voldoet aan de meeste van de in de Nota Grondbeleid 2021 gestelde normen. Op eindwaarde is de reserve zowel in het basisscenario als in het risicoscenario positief en tevens is in het risicoscenario de reserve de eerste vijf jaar niet negatief. Uitsluitend de meest recent toegevoegde norm (10% boekwaarde + 10% nog te maken kosten) is in 2021 nog niet gehaald. De verwachting is dat dat vanaf 2022 wel het geval zal zijn. In het basisscenario worden tevens de doelstellingen uit het Actieplan grondbedrijf gerealiseerd. In 2026 is het saldo van de reserve hoger dan de netto boekwaarde van de dan nog resterende complexen, terwijl de doelstelling is om deze situatie in 2030 te bereiken. In het risicoscenario wordt de doelstelling in 2031 behaald.

Actuele prognose grondbedrijf

Zoals eerder aangegeven voldoet de reserve grondbedrijf volgens de doorrekening van februari 2022 goeddeels aan de in de Nota grondbeleid 2021 gestelde eisen. Hieronder is de stand van zaken weergegeven voor eind 2021, wordt de vergelijking gemaakt met het voorgaande jaar en wordt vooruitgeblikt naar de toekomst.

Op alle in exploitatie genomen plannen wordt op basis van het basisscenario eind 2021 per saldo een resterende nog te nemen winst verwacht van circa € 15,4 miljoen op contante waarde per 1 januari 2022. Nog te nemen winst of een sluitende opzet wordt verwacht op de complexen Walcherseweg, Stromenpoort, Oranjepolder, Sint Laurens zuid, Sint Laurens noord, Veersepoort fase 5, Ramsburg kantorenstrook, Nieuwland zuid, Mortiere SOK, Mortiere Ensemble, Hazenburg, Sportlaan, Cleene Hooge en Essenvelt. Verliezen worden verwacht op de complexen Mortiere bedrijven zuid, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg watergang, Rittenburg III, Punt Arnestein, Herstructurering Arnestein en Trekdijk. Voor deze verliezen zijn, op basis van de vastgestelde exploitatieopzetten en de herrekening per 1 januari 2022, toereikende bedragen in de voorziening grondbedrijf opgenomen (deze verliezen zijn dus al genomen).

Van de boekwaarde en resultaatsverwachting op de bouwgrond in exploitatie (bie) per 1 januari 2022 kan conform artikel 52d van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de volgende opstelling worden gemaakt:

Uit de toelichting van de commissie BBV in haar vraag en antwoord rubriek blijkt dat onder 'nominale' waarde de eindwaarde verstaan moet worden, dus inclusief rentelasten en posten voor prijs en opbrengststijgingen. De per saldo nog te realiseren winst op bouwgrond in exploitatie, zonder rekening te houden met opbrengsten na tien jaar, op nominale waarde is dus € 22,5 miljoen. De onderbouwing van de nog te maken kosten (e) en te realiseren opbrengsten (f) is te vinden in de vastgestelde exploitatieopzetten en de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2021-2041, doorrekening en risicoanalyse februari 2022’.

De bruto boekwaarde van alle in exploitatie genomen gronden en plannen in het grondbedrijf bedraagt per 1 januari 2022 € 72,6 miljoen. Ten opzichte van de boekwaarde begin 2020 is dit per saldo een toename met € 1,2 miljoen.

De verwachting is dat de boekwaarde van zowel de plannen die exploitatie genomen zijn als van het hele grondbedrijf vanaf 2022 gestaag zal dalen. Als het risicoscenario zich zou voordoen zet de daling ook in 2022 in, maar gaat de daling minder snel.

In de volgende tabel is globaal aangegeven hoe de reserve grondbedrijf zich naar verwachting de eerstkomende jaren (basisscenario) zal ontwikkelen en hoe deze ontwikkeling tot stand komt. Door afronding kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.

* Hazenburg noord, Essenvelt, Mortiere bedrijventerrein zuid, Mortiere Ensemble, Mortiere SOK, Nieuwland zuid, Ramsburg kantorenstrook, Stromenpoort, Veersepoort fase 5, Oranjepolder, Sint Laurens zuid, Sint Laurens noord, Rittenburg fase 3, Trekdijk, Walcherseweg, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg watergang, Cleene Hooge, Sportlaan, Punt Arnestein, Herstructurering Arnestein, Koudekerkseweg 14

** Sint Laurens oost, Cleene Hooge ruilgronden, Ramsburg oost, Hazenburg noord fase 2 en Schenge 6-8, Churchilllaan (begin 2022 in exploitatie genomen)

Toelichting per complex

Binnen het grondbedrijf valt vanaf 2016 de volgende indeling de maken:

1. Bouwgrond in exploitatie (bie). Dit zijn gronden waarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld.

2. Materiële vaste activa (mva) c.q. strategische gronden. Volgens het BBV zijn dit ‘overige gronden zonder vaste bestemming, die [op dit moment] geen onderdeel zijn van een transformatieproces’. Uitgangspunt hierbij is dus dat op termijn een bouwgrondexploitatie wordt vastgesteld. Tot en met 2015 was dit de categorie niet in exploitatie genomen gronden (niegg). Voor alle locaties binnen deze categorie geldt dat ze strategisch worden aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen (of ruilingen).

3. Voorraden. Dit zijn gronden zonder voornemen tot bebouwing en diverse panden. Ook facilitaire plannen worden onder deze categorie verantwoord. Deze zullen echter niet op de balans voorkomen, omdat in het geval er kosten gemaakt zijn voordat de opbrengst is ontvangen er een post nog te ontvangen opbrengsten zal worden opgenomen en indien de geboekte opbrengst hoger is dan de tot dan toe gemaakte kosten zal het verschil als vooruit ontvangen opbrengsten worden geboekt.

Alle complexen worden hierna per categorie toegelicht.

Bouwgrond in exploitatie (bie)

Afgesloten complexen

Dit betreft de complexen Restkavels Veldzigt, Kruitmolenlaan, Waterpark Veerse Meer (afwikkeling faillissement), Kanaalweg West, Sprencklaan en Rittenburg. Nagenoeg alle gronden in deze plannen zijn verkocht, enkel 33 m² in het plan Sprecklaan moet nog van eigenaar wisselen. Er zijn in de voorziening grondbedrijf bedragen opgenomen voor resterende kosten woonrijp maken. Voor Waterpark Veerse Meer geldt dat een bedrag is opgenomen voor de nog te maken kosten in verband met de afwikkeling van het faillissement van de vorige eigenaar.

Nieuwland Zuid

Er resteren nog twee te verkopen kavels in het plan, waarvan er één is gereserveerd. Het woonrijp maken is, met uitzondering van het stukje waar nog kavels verkocht moeten worden, inmiddels afgerond. In januari 2022 is de laatste herziene exploitatieopzet voor het plan vastgesteld.

Essenvelt

In 2010 heeft de gemeenteraad voor Essenvelt en de Groenboulevards Essenvelt en Reijershove in totaal drie exploitatieopzetten vastgesteld. Deze zijn inmiddels samengevoegd; in april 2020 is de meest recente herziening vastgesteld. Na een lang traject via de Raad van State is het bestemmingsplan in 2019 onherroepelijk geworden. Het bouwrijp maken wordt uitgevoerd. De vrije bouwkavels en fase 1 van de ontwikkelende partijen zijn in verkoop. In 2022 worden de eerste grondtransacties verwacht.

Koudekerkseweg 14

Het voormalig tanksation op deze plek zal worden gesloopt, waarna er na bodemsanering ruimte is voor de bouw van vijf woningen. In november 2021 heeft de gemeenteraad hiervoor een exploitatieopzet vastgesteld.

Hazenburg noord fase 1

Het gebied Hazenburg noord wordt in twee hoofdfasen ontwikkeld. Voor de eerste fase is een bestemmingsplan vastgesteld. De grond voor een eventuele tweede fase is opgenomen onder de materiële vaste activa. Binnen fase 1 wordt de grond in twee fasen bouwrijp gemaakt. De grond in fase 1a is allemaal verkocht. Voor het projectmatige deel van fase 1b wordt momenteel een aangepast plan gemaakt, wat beter aansluit bij de huidige markt. Later dit jaar volgt daarvoor een bestemmingsplanprocedure (enkel een ontwerp bestemmingsplan), wordt het resterende bouwrijp gemaakt en gaan woningen en het restant van de vrije kavels in verkoop. De laatste herziene exploitatieopzet voor dit gebied is op 10 september 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. Een nieuwe herziening is in voorbereiding.

Mortiere SOK-gebied

De grond in dit plan wordt in delen doorverkocht aan een consortium dat ook voor het aanleggen en afbouwen van het gehele gebied zorg draagt. De verkopen lopen hier goed. In 2021 is weliswaar minder grond verkocht dan aan het begin van het jaar was gedacht, maar voor dit jaar staan weer diverse transacties gepland. De meest recent vastgestelde exploitatieopzet dateert van december 2020.

Mortiere bedrijventerrein zuid

De vraag naar grotere kavels voor hoogwaardig bedrijventerrein is op dit moment groeiend. In 2021 is 1,9 hectare verkocht. Op een halve hectare na zijn voor het overige overeenkomsten gesloten, of lopen er reserveringen en opties. Uitgangspunt is nu dat alle grond eind 2022 verkocht zal zijn. In november 2021 is een laatste herziene exploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Er wordt rekening gehouden met een verlies, waarvoor in de voorziening grondbedrijf een bedrag is opgenomen.

Mortiere Ensemble

Het plan is gericht op bijzondere doeleinden. In 2017 is dit gebied bouwrijp gemaakt. Verwacht werd dat, na het openen van de ontsluitingsweg naar de N57 de belangstelling zou toenemen. Dat is (met enige vertraging) ook het geval, want er is een koopovereenkomst gesloten, waarbij levering van de grond in 2022 is voorzien. In november 2021 is de laatste herziene exploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld.

Ramsburg kantorenstrook

Dit is het gebied dat tussen de Oostperkweg en de Heerlijkheidsweg ligt, aangevuld met een perceel grond uit het vroegere bedrijventerrein Ramsburg dat nooit is uitgegeven. Het gebied is grotendeels ingevuld. Er zijn nog twee kleinere kavels (of één grotere) te koop. In november 2021 is de laatste herziene exploitatieopzet vastgesteld.

Stromenpoort

Oorspronkelijk een locatie voor bijzondere voorzieningen, maar nu in beeld voor de realisatie van flexwonen door Woongoed. Hiervoor is subsidie verkregen van het ministering van BZK. De plannen worden momenteel verder uitgewerkt. De laatste herziene exploitatieopzet is op 14 maart 2016 vastgesteld.

Veersepoort fase vijf

Het bestemmingsplan is eind 2020 door de raad vastgesteld en na een procedure bij de Raad van State inmiddels onherroepelijk. Het bouwrijp maken wordt uitgevoerd. Ook is het eerste deel van het plan in verkoop. De laatste herziene exploitatieopzet is in januari 2021 door de gemeenteraad vastgesteld.

Walcherseweg

Vooruitlopend op de exploitatieopzet, die in oktober 2018 is vastgesteld, is hier in 2016 al grond uitgegeven ten behoeve van een tandartsenpraktijk. Eind 2019 is grond verkocht aan De Ontmoeting, die hier haar nieuwe kerk zal realiseren ter vervanging van de huidige locatie in de Stromenwijk. Daarnaast is er nog ruimte voor twee kavels voor woningbouw. Hiervoor moet het bestemmingsplan nog gewijzigd worden. Omdat voor de kerk een gewijzigd ontwerp wordt gemaakt, wordt dit eerst afgewacht. De laatste herziene exploitatieopzet is in november 2021 door de gemeenteraad vastgesteld.

Ramsburg Dampoorthof

Dit is een deelgebied van Ramsburg waar in 2019 is de eerste kavel verkocht. Er loopt daarnaast nog een reservering. De laatste herziene exploitatieopzet is in april 2022 door de gemeenteraad vastgesteld.

Rittenburg III

De vroegere locatie van Orionis en van het ROC aan de Grevelingenstraat. De laatste herziene exploitatieopzet is (onder de naam Grevelingenstraat) in januari 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan is sinds kort onherroepelijk, het bouwrijp maken wordt uitgevoerd, fase 1 is in verkoop en op korte termijn wordt gestart met de bouw van de huurwoningen van Woongoed.

Trekdijk

Op 22 januari 2018 heeft de gemeenteraad een exploitatieopzet vastgesteld om deze locatie als bedrijventerrein te ontwikkelen. Na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 is besloten om tijd uit te trekken voor een participatieproject waarbij ook alternatieve mogelijkheden worden onderzocht. Eind 2019 heeft dit geleid tot een keuze voor een ontwikkelvariant. Op basis hiervan is een nieuwe exploitatieopzet opgesteld, die in mei 2020 is vastgesteld. Het bestemmingsplan voor fase 1 is door de gemeenteraad vastgesteld, maar ligt momenteel bij de Raad van State.

Sint Laurens zuid

Het plan Sint Laurens zuid zal gefaseerd ontwikkeld worden. Het bestemmingsplan voor de eerste fase is begin 2021 vastgesteld, maar is op dit moment (eind maart 2021) nog niet onherroepelijk. De ontwikkelaar is al wel gestart met de verkoop van de woningen. Ook wordt door Woongoed getekend aan een plan voor elf huurwoningen en komen er vrije bouwkavels. Afhankelijk van het verloop van het bouwrijp maken zal de eerste grond eind 2022, danwel in 2023 worden verkocht. De exploitatieopzet is in september 2019 door de gemeenteraad vastgesteld; een herziening is in voorbereiding.

Sint Laurens noord

Ook dit plan zal gefaseerd ontwikkeld worden. Een aantal vrije kavels is meegenomen in het bestemmingsplan voor de eerste fase. Binnen dit plandeel is ook ruimte voor een locatie met maximaal zeven tiny houses, waarvan een deel inmiddels is geplaatst. De exploitatieopzet is in september 2019 door de gemeenteraad vastgesteld; een herziening is in voorbereiding.

Cleene Hooge

In 2019 is door de gemeenteraad een ontwikkelingsvisie voor dit gebied opgesteld. Die visie gaat uit van een bescheiden ontwikkeling, passend bij het landschap. Het grootste deel van het gebied houdt de agrarische functie. In participatie zal gewerkt gaan worden naar de verdere uitwerking van de visie naar een concreet plan. Op 12 september 2019 is een eerste exploitatieopzet vastgesteld.

Ramsburg watergang

Op dit deel van Ramsburg vinden tot nu toe nog geen ontwikkelingen plaats. Deze locatie is bij uitstek geschikt voor grotere initiatieven. Op 12 december 2019 is een eerste exploitatieopzet vastgesteld.

Oranjepolder

Op het moment dat in het plan Hazenburg de laatste van zes landhuiskavels verkocht is (en dat is inmiddels het geval), kan aan de Veerseweg ten noordoosten van Arnemuiden nieuw aanbod gecreëerd worden. Op 14 november 2019 is een eerste exploitatieopzet vastgesteld.

Sportlaan

Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van een appartementengebouw is door de gemeenteraad vastgesteld, maar nog niet onherroepelijk. Start bouw is voorzien voor mei 2022. In september 2020 is een exploitatieopzet vastgesteld, die eind 2022 kan worden afgesloten.

Punt Arnestein

In december 2020 is hiervoor een exploitatieopzet vastgesteld. Het gaat om sloop en heruitgifte van één kavel (voormalig Utropia), die per inschrijving zal worden verkocht. De sloop heeft inmiddels plaatsgevonden, net als een eerste inschrijving. Dat leverde geen bruikbare resultaten op, zodat op korte termijn een nieuwe inschrijving met duidelijke randvoorwaarden zal worden georganiseerd.

Herstructurering Arnestein

In juli 2020 is hiervoor een exploitatieopzet vastgesteld. De voormalige CZAV-locatie wordt, voor zover in het verleden niet al verkocht en opgeknapt, met zoveel mogelijk behoud van bestaande panden opnieuw uitgegeven. Het is daarbij de vraag in hoeverre de gemeente hierin qua vastgoedontwikkeling gaat participeren; besluitvorming hierover, gekoppeld aan de vaststelling van een herziene exploitatieopzet heeft op dit moment (eind maart 2022) nog niet plaatsgevonden.

Materiële vaste activa (mva)

Sint Laurens oost

Het uitgangspunt is dat ontwikkeling van het gebied ten oosten van het dorp voor het grootste deel na de ontwikkeling van Sint Laurens zuid en noord komt.

Ramsburg oost

Vanwege de ligging wordt deze locatie strategisch aangehouden. Een deel van de locatie (in alle voorgaande plannen zou dit agrarisch blijven) is een voormalige vuilstort die de komende jaren afgedekt moet worden. Omdat tevens behoefte was aan een depot voor baggerslib (om afvoerkosten te voorkomen) wordt werk met werk gemaakt en wordt het uitgedroogde slib hiervoor gebruikt. Vervolgens is het de bedoeling dat daarbovenop zonnepanelen worden geplaatst, waardoor ook een bijdrage kan worden geleverd aan de milieudoelstellingen van de gemeente. Een bestemmingsplanwijziging daarvoor is in voorbereiding.

Hazenburg noord fase 2

Deze gronden worden aangehouden, zodat hier eventueel een uitbreiding van de wijk Hazenburg noord op gerealiseerd kan worden.

Schenge 6-8

Op deze plek stond voorheen de groenloods van Orionis. Aansluitend op de ontwikkeling van de derde fase van Rittenburg zou ook hier op kleine schaal een ontwikkeling kunnen plaatsvinden.

Cleene Hooge ruilgronden

Dit zijn de gronden in dit gebied die niet zijn opgenomen in de exploitatieopzet voor de woningbouwlocatie en die de agrarische bestemming zullen behouden. Mogelijk kunnen deze gronden ingezet worden als ruilgrond. Als daar geen behoefte aan is kunnen ze verkocht worden.

Overige gronden

Nieuwlandse Dreef

Deze locatie is in 2014 om niet aangekocht van het woonwagenschap, met bijbetaling door het woonwagenschap ten behoeve van in de toekomst mogelijk noodzakelijke sanering. Sanering is pas aan de orde als een bestemming voor deze gronden is gevonden.

Locatie voeselbank

Voor het pand waarin de voedselbank is gevestigd wordt, los van de ontwikkelingen in het kader van het complex Herstructurering Arnestein een separaat plan ontwikkeld. Hiervoor zijn in het kader van Europese subsidietrajecten ook middelen beschikbaar gesteld.

Private ontwikkelingen

Voor diverse private ontwikkelingen (facilitair grondbeleid) zijn anterieure overeenkomsten gesloten, waarmee wordt voorzien in dekking van gemeentelijke plankosten:

• Doorontwikkeling Waterpark Veerse Meer

• Braakmanstraat (vijftig woningen door Woongoed/Volker Wessels)

• Kousteensedijk (ontwikkeling appartementen)

• Boomdijk (één woning)

Voor verschillende locaties lopen trajecten waarvoor anterieure overeenkomsten worden voorbereid, onder andere Koudekerkseweg 135, Vogelstraat en de ontwikkeling van Woongoed in Mortiere.

Churchilllaan

Inbreng van het voormalige schoolgebouw aan de Churchilllaan in het grondbedrijf vindt pas in 2023 plaats. Begin 2022 is wel een exploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgegaan wordt van een sluitende opzet, waarbij de inbrengwaarde de variabele is. Binnen de reguliere exploitatie zal dit voor een tekort zorgen. Door Woongoed en Zorgstroom is een plan met appartementen en zorgwoningen in voorbereiding.

Swerfrust

Momenteel is deze locatie tot en met 2025 in erfpacht gegeven aan het COA. Nu is voorzien in vertrek van de asielzoekers in dat jaar, waarna inbreng binnen het grondbedrijf zal plaatsvinden. Er vindt nog geen planvorming plaats.