Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Inleiding

Het programma volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richt zich op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en met gemeenschappelijke belangen. Ook richt het programma zich op het realiseren van een passend woningbestand, afgestemd op de vraag van de verschillende doelgroepen.

De Woonvisie geeft aan welke doelstellingen we als gemeente willen bereiken op het gebied van duurzaamheid en op de woningmarkt, waarbij vraaggericht een programma wordt opgesteld om te voorzien in goede woningen op een goede locatie. Hieraan geven we zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw vorm. Aansluitend richt het programma zich op het aanbieden van verschillende woonmilieus door stedelijke vernieuwing.

De gemeente heeft in deze taken de regiefunctie. Betrokkenheid van bewoners is wezenlijk omdat zij in de betreffende wijk of het dorp wonen en omdat zij waardevolle kennis en ervaring hebben over de behoeften ter plaatse en mogelijke veranderingen daarin. Daarnaast behartigt de HVM beleidsmatig de belangen van alle huurders in Middelburg en de Adviesraad Sociaal Domein geeft het college, gevraagd en ongevraagd, adviezen over beleidsontwikkeling betreft het wonen en de leefomgeving.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Kwaliteitsatlas 2030 (herzien)

• Masterplan Mortiere 1998

• Woonvisie 2016 t/m 2020

• Nota grondbeleid 2016

• Vigerende bestemmingsplannen

Wat wilden we bereiken?

Maatschappelijk effect Ruimtelijke Ordening

Een stad met een gezond en evenwichtig woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. Zowel kwalitatief als kwantitatief monitoren van de woningmarkt teneinde te kunnen inspelen op vraag en behoefte, resulterend in vraaggericht bouwen, ontwikkelen en onderhouden.

2. Bestemmingsplannen tijdig herzien zodat (nieuw) beleid uitegevoerd kan worden.

Maatschappelijk effect Grondexploitatie

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan het beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren.

Doelstellingen

3. Het gaat om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, maatschappelijk rendement en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Voor meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf grondbeleid in deze begroting.

Maatschappelijk effect Wonen

Beschikbaarheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstellingen

4. Middelburg biedt bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus om bewoners van de gemeente te behouden en nieuwe inwoners aan te trekken.

5. Het behouden van gelijke kansen voor de doelgroepen in de huursector waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten.

7. Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de starterslening.

8. Middelburg wil voor jong en oud een levensloopvriendelijke gemeente zijn. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving.

9. De woningvoorraad, zowel koop als huur, krijgt hogere kwalitateit en wordt energiezuiniger.

10. Het verduurzamen van monumenten.

11. Voldoen aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders.

Maatschappelijk effect Woonomgeving

Het vergroten van de betrokkenheid van de bewoners bij het reilen en zeilen in de wijk/kern waarin zij wonen.

Doelstellingen

12. Betere afstemming gemeentelijke uitvoering op behoeften vanuit de wijken. Met wijkgericht werken beogen we een responsievere dienstverlening. Dit wil zeggen dat de dienstverlening van de gemeente en partners, die is gericht op de directe leefomgeving is afgestemd op de behoeften van bewoners en andere direct betrokkenen. Naast objectieve kwaliteitsnormen, speelt de subjectieve beleving van kwaliteit van bewoners een rol.

13. Bewoners meer betrekken bij hun directe leefomgeving (de buurt, straat etc.). Met wijkgericht werken beogen we meer participatie van wijkbewoners.

14. Het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken door de aanpak van bewonersoverlast.

15. Investeren in de sociale en fysieke infrastructuur van de wijk Dauwendaele.

Wat hebben we bereikt?

Maatschappelijk effect Ruimtelijke ordening

Een stad met een gezond en evenwichtig woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën. De woningcorpopraties hebben met de verduurzaming, nieuwbouw en passend toewijzen van de woningen bijgedragen aan de realisatie van deze doelstelling.

Doelstelling 1: Zowel kwalitatief als kwantitatief monitoren van de woningmarkt teneinde te kunnen inspelen op vraag en behoefte, resulterend in vraaggericht bouwen, ontwikkelen en onderhouden.

In 2019 heeft de provincie STEC opdracht gegeven en is een woonbehoefteonderzoek verricht. Ook zijn Walchers woningmarktafspraken gemaakt waardoor de impasse rondom aantallen nieuwbouwwoningen voorbij is.

De woningmarkt in Middelburg staat behoorlijk onder druk. Woningen in alle prijssegmenten, in alle categorieën en op alle locaties worden snel verkocht. Al zijn er natuurlijk verschillen: hoe goedkoper de woningen, hoe groter de marktdruk. Ook is de markt voor grondgebonden woningen meer ontspannen dan die voor appartementen. En is de druk op de markt ten noorden van het kanaal groter dan ten zuiden ervan. De gemiddelde prijsstijging over 2019 voor Middelburg (13%) is vergelijkbaar met Goes (12%), maar lager dan Veere (18%) en hoger dan Vlissingen (7%).

In de sociale huursector is in 2019 de gemiddelde wachttijd van woningzoekenden met 16% gestegen (van 7 naar ruim 9 maanden). De reden daarvoor een lagere mutatiegraad. Ook verwacht Woongoed voor de toekomst een mismatch tussen vraag en aanbod. De komende jaren zet Woongoed met name in op nieuwbouw van appartementen en de verkoop van eengezinswoningen.

Doelstelling 2: Bestemmingsplannen tijdig herzien zodat (nieuw) beleid uitegevoerd kan worden.

In 2019 hebben we diverse bestemmingsplannen opgesteld die gebiedsontwikkeling en herstructurering mogelijk maken. In het oog springende projecten zijn de studentenhuisvesting aan de Kanaalweg en Veerse Poort fase V, maar ook diverse procedures voor kleinere ontwikkelingen zijn gevolgd. Het laatste bestemmingsplan dat moet worden geactualiseerd, is het bestemmingsplan Buitengebied. Hier zijn we volop mee bezig. De organisatie is met diverse werkgroepen steeds meer bezig zich klaar te maken voor de Omgevingswet.

De bestemmingsplannen zijn tijdig herzien, al leidden bezwaren soms tot vertraging.

Maatschappelijk effect Grondexploitatie

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan het beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren.

Doelstelling 3: Het gaat om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, maatschappelijk rendement en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding. Voor meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf grondbeleid in deze begroting.

De gronden in de eerste fase van Rittenburg zijn op één vrije kavel na verkocht. In de tweede fase is voor drie projectmatig te realiseren woningen de grond nog niet overgedragen. Voor de locatie Sprencklaan geldt dat nog één kavel geleverd moet worden. Daarmee is bouwgrond schaars geworden in Middelburg. Enkel in Mortiere is nu grond beschikbaar. Wel zijn diverse plannen in voorbereiding: met name Rittenburg fase 3, Veersepoort fase 5 en Sint Laurens. Het bestemmingsplan Essenvelt is onherroepelijk, maar de uitgifte van grond wacht nog op het bouwrijp maken. Buiten Middelburg zijn er vrije kavels te koop in Arnemuiden en Nieuw- en Sint Joosland en daarnaast in Arnemuiden ook nog enkele projectmatige woningen. In 2019 hebben in het plan Hazenburg ook verkopen plaatsgevonden.

Maatschappelijk effect Wonen

Beschikbaarheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstelling 4: Middelburg biedt bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus om bewoners van de gemeente te behouden en nieuwe inwoners aan te trekken.

De meest toepasselijke woonmilieus zijn binnenstedelijk, randstedelijk en dorps. daaraan wordt in de nieuwbouwagenda gewerkt.

Doelstelling 5: Het behouden van gelijke kansen voor de doelgroepen in de huursector waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

In het jaarverslag van Woongoed,verwacht in april 2020, staan de slaagkansen van de verschillende doelgroepen. In het vorige jaarverslag is te lezen dat de slaagkansen voor de drie doelgroepen nagenoeg gelijk zijn maar wel licht oplopen.

Doelstelling 6. Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten.

Woongoed heeft voldoende aanbod van kamers en appartementen in vergelijking met de vraag van studenten van UCR en HZ University. Om aan de toekomstige vraag van studentenkamers en -appartementen te kunnen voldoen wil Woongoed studentenhuisvesting aan de Kanaalweg realiseren. De planning is dat de huisvesting aan de Kanaalweg september 2020 in gebruik kan worden genomen. In het geval er procedures worden gevolgd tot aan de Raad van State wordt dat 2021. Tot die tijd moet ook in studentenhuisvesting worden voorzien. Woongoed heeft het Hof van Sint Pieter beschikbaar voor studentenhuisvesting en er zijn nog wat mogelijkheden in de flexibele schil van Woongoed.

Doelstelling 7: Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de starterslening.

Het aantal verstrekte startersleningen in 2019 bedraagt 18 en is minder dan de 25 aanvragen die we hadden voorzien. Het budget voor de verstrekking van de leningen is in februari 2019 aangevud met € 500.000.

Doelstelling 8: Middelburg wil voor jong en oud een levensloopvriendelijke gemeente zijn. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving.

In 2019 zijn grondgebonden levensloopbestendige woningen in Rittenburg opgeleverd. De voorzieningen in de woonservicezones, bijvoorbeeld de grand cafés, zijn in 2019 gecontinueerd.

Doelstelling 9: De woningvoorraad, zowel koop- als huur, krijgt hogere kwalitateit en wordt energiezuiniger.

Bewoners die hun woning willen verbeteren en verduurzamen kunnen op de gemeentelijke Middelburg webpagina op duurzaambouwloket.nl veel specifieke informatie vinden. In 2019 is geen beroep gedaan op de Blijverslening.

Vanaf 1 januari 2015 dienen nieuwbouwwoningen aan een Energieprestatie Coëfficiënt (EPC) van 0,4 te voldoen. De EPC maakt plaats voor de wettelijke eisen Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Met ingang van 1 januari 2019 (voor overheidsgebouwen) respectievelijk 1 juli 2020 (voor overige gebouwen) moeten nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen bijna energieneutrale gebouwen zijn.

In het Nationale Klimaatakkoord is opgenomen dat de corporaties op het gebied van duurzaamheid een aanjaagfunctie hebben. Beide corporaties maken dit met hun activiteitenplan waar door te gaan voor gemiddeld label B voor alle woningen in 2021. Beide corporaties willen de komende jaren nog extra stappen zetten door bijvoorbeeld bij renovatie van woningen indien mogelijk te werken met milieuvriendelijke en duurzame materialen, pilot te doen naar zonnepanelen op meergezinswoningen, een project NOM-renovatie te doen en mee te doen naar een onderzoek van een restwarmtenet in Middelburg. De HVM wil met Woongoed en andere partijen nadenken over hoe om te gaan met woningen met een blijvend laag energielabel. De HVM wil daarnaast dat huurders de ruimte en de mogelijkheid krijgen om zelf aan de slag te gaan met energiebesparende maatregelen.

Energiebesparende maatregelen

In bestaande en nieuwbouw, in huur- en koopsector zijn energiebesparende maatregelen getroffen in samenwerking met de partners. Met de woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over woningen die energiezuiniger worden gemaakt met als uiteindelijk resultaat voor de kernvoorraad een energielabel van B in 2020 en een energielabel A in 2025. Bij nieuwbouw zijn energieneutrale woningen het uitgangspunt. Particuliere bouwers worden gestimuleerd om energieneutrale woningen te bouwen. Bij de keuze van ontwikkelaars is het aspect duurzaamheid een belangrijke afwegingsfactor. Van de ontwikkelaar wordt verwacht dat energieneutrale woningen tegen een billijke meerprijs worden aangeboden aan de woonconsument.

Het OP Zuid project “Slimmer en beter naar nul op de meter” is op 1 juli 2019 afgelopen. Er was subsidie voor 43 woningen. Uiteindelijk zijn er 18 woningen naar nul op de meter of nul op de meter ready gerenoveerd. Het resterende bedrag is ingezet voor een vervolgsubsidieregeling voor maximaal 25 woningen. De regeling loopt van 1 juli 2019 tot 1 juli 2021.

Naast het energieloket Duurzaam Bouwloket is samen met Zeeuwse partners ingezet op de oprichting van het Platform Energiek Zeeland. Dit is een Zeeuws platform, waar met behulp van woningambassadeurs de particuliere woningeigenaar gestimuleerd wordt tot integrale verduurzaming van hun woning. In 2020 wordt gestart met enkele pilotwijken en vervolgens wordt het Zeeuws breed uitgerold.

Verder is er RRE (Regeling Energie Reductie) subsidie voor Zeeland toegekend. Het gaat om € 3,5 miljoen voor Zeeland en maximaal €90 per woning voor onder meer Waterzijdig inregelen CV-installaties, Energiek Zeeland, Monumentenpaspoort, DuMo-coach (Duurzame Monumenten-coach), Warmtescan (individueel en wijkgericht), Energiebox, Collectief inkooptraject en Energieadvies Verenigingen van Eigenaars.

Doelstelling 10: Het verdurzamen van monumenten.

Middels het Europese subsidieproject VIOLET en de VNG Innovatieve aanpak Duurzame Monumenten is in 2019 het Duurzame Monumentenpaspoort samen met Erfgoed Zeeland (en diverse andere partners) ontwikkeld en wordt het uitgerold over heel Nederland. Daarnaast is een pilot opgestart met een Duurzame Monumenten (DuMo) Coach die eigenaren van monumenten helpt om hun pand energiezuiniger te maken. Dit doet hij door een keukentafelgesprek, tekeningen te maken, vergunning aan te vragen, offertes opvragen, opdracht formuleren en uiteindelijk kwaliteitscontrole tijdens en na de bouw. Verder is er gewerkt aan een flitsvergunning (zonder leges) voor glasisolatie voor monumenten.

Doelstelling 11: Voldoen aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders.

In 2019 hebben we voldaan aan onze taakstelling huisvesting statushouders en hebben het jaar met een voorstand van 15 personen afgerond.

Maatschappelijk effect Woonomgeving

Het vergroten van de betrokkenheid van de bewoners bij het reilen en zeilen in de wijk/kern waarin zij wonen.

Doelstelling 12: Betere afstemming gemeentelijke uitvoering op behoeften vanuit de wijken. Met wijkgericht werken beogen we een responsievere dienstverlening. Dit wil zeggen dat de dienstverlening van de gemeente en partners, die is gericht op de directe leefomgeving is afgestemd op de behoeften van bewoners en andere direct betrokkenen. Naast objectieve kwaliteitsnormen, speelt de subjectieve beleving van kwaliteit van bewoners een rol.

De gemeenteraad heeft ingestemd met de nota “Participeren: Doen en Leren en de “Participatiecode”. Beide documenten geven praktische richtlijnen voor het verbeteren en doorontwikkeling van burger- en overheidsparticipatie. Tevens is in 2017 reeds gestart met diverse leerateliers die voortkomen uit het uitvoeringsprogramma van “Participeren Doen en Leren”. Om het aantal bewonersinitiatieven een impuls te geven, heeft de gemeenteraad structureel € 25.000 extra aan de wijken toegekend die ingezet kan worden om de leefbaarheid en de betrokkenheid te verbeteren.

Doelstelling 13: Bewoners meer betrekken bij hun directe leefomgeving (de buurt, straat etc.). Met wijkgericht werken beogen we meer participatie van wijkbewoners.

Ook in 2019 is voortdurend geïnvesteerd in de uitbreiding van contactmomenten met inwoners. De wijkmanagers zijn op allerlei momenten en meer in de wijken te vinden zodat zij weten wat er speelt. Tijdens de reguliere overleggen zoals wijkteamvergaderingen, wijktafels en minder frequent de wijkschouwen. Ook spontane ontmoetingen leiden geregeld tot mooie gesprekken en initiatieven. De wijkmanagers zijn ook actief in de wijken aanwezig bij activiteiten die georganiseerd worden met externe partijen als Welzijn Middelburg. Deze laatste is ook de trekker van de wijknetwerken, gericht op preventie en voorliggende voorzieningen in het sociaal domein. Om de samenwerking tussen partijen als politie, Woongoed, Welzijn Middelburg en gemeente Middelburg te optimaliseren, heeft in 2019 de gezamenlijke training “Wijk- en Gebiedsgericht werken” plaatsgevonden. Deze training krijgt een vervolg in een grote slotbijeenkomst.

Doestelling 14: Het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken door de aanpak van bewonersoverlast.

Bewonersoverlast wordt integraal aangepakt door samenwerking tussen bewoners, gemeente, politie en Welzijn Middelburg (jongerenwerkers en/of Buurtbemiddeling). Waar mogelijk en of nodig, worden ook de omwonenden betrokken. Buurtbemiddeling is een onderdeel van Welzijn Middelburg en heeft in het verslag laten zien steeds meer én complexere casussen te krijgen onder andere door de extramuralisering van (psychiatrische) zorg. Ook weten steeds meer organisaties buurtbemiddeling te vinden.

Doelstelling 15: Investeren in de sociale en fysieke infrastructuur van de wijk Dauwendaele.

Er zijn verschillende varianten voor een nieuw winkelcentrum getekend en doorgerekend, zowel financieel als verkeerstechnisch. In de zomer van 2019 bleek dat het niet mogelijk was om met alle eigenaren van het winkelcentrum tot een overeenkomst te komen. Het bestuur van de VVE, de ontwikkelaar en het college hebben gezamenlijk besloten dat sloop en nieuwbouw van het winkelcentrum onhaalbaar is en herstructureringsproject is beëindigd.

De sociale structuur van Dauwendaele is verstrekt door continuering van het Pennywafelhuis, City Seeds en Repaircafe en de inzet van bewoners en het wijkteam. Daarnaast is Welzijn Middelburg door verschillende projecten en activiteiten bindend voor verschillende doelgroepen (Jongerencentrum Second Base, outreachend jongerenwerk, buurtbemiddeling, naschoolse en vakantieactiviteiten voor kinderen en buurtgerichte activiteiten voor ouderen of bijzondere doelgroepen).

Wat hebben we ervoor gedaan?

Aanpak bewonersoverlast

Inzet Buurtbemiddeling en inzet Welzijn Middelburg, het bouwen en uitbreiden van het OGGZ-netwerk en er is geanticipeerd op de in werking treding van de Verplichte Wet GGZ per 1 januri 2020. Met BBM en Welzijn Middelburg is gesproken over de reikwijdte van BBM en waar andere partijen, die bewoners begeleiden uit hoofde van hun beroep, zelf aan zet zijn.

Walcherse woningmarktafspraken

In 2019 heeft een zevental afspraken geleid tot een woningmarkt onderzoek door STEC, na beoordeling van drie offertes. In het daarop volgende bestuurlijk overleg van de drie gemeenten en provincie is de conceptreactie van de provincie op de Walcherse woningmarktafspraken besproken. De provincie wilde de woningmarktafspraken vatststellen. Daarbij is verzwezen naar het bevolkings- en huishoudensprognose en het in gang gezette woononderzoek, op basis waarvan de afspraken naar verwachting ook kunnen dienen als onderbouwing voor de duurzaamheidsladder. Dit is in mei 2019 vastgesteld en de gemaakte afspraken zijn ondertekend door de gemeenten. Het rapport van STEC is in november opgeleverd en wordt in 2020 vastgesteld.

Beleidsindicatoren

Wat heeft het gekost?

Toelichting op het financiële resultaat (+ voordeel / - nadeel)

We verantwoorden onze financiële cijfers op hoofdlijnen. Dat betekent dat we alleen afwijkingen van € 25.000 of hoger toelichten. De post “overig” gaat telkens over één of meerdere afwijkingen die kleiner zijn dan € 25.000.