Grondbeleid

Inleiding

Eind 2016 heeft de gemeenteraad de Nota grondbeleid 2016 vastgesteld, waarmee het in 2002 ingezette actieve grondbeleid is bijgesteld: voor de bestaande grondposities blijft per definitie sprake van een actief grondbeleid, voor nieuwe ontwikkelingen zal per situatie worden beoordeeld welke vorm van grondbeleid de voorkeur heeft. Voor het huidige grondbezit blijft actief grondbeleid dus een gegeven; de functieverandering en verkoop van in bezit van de gemeente zijnde grond wordt in eigen hand gehouden. Diverse andere plannen worden door de gemeente gefaciliteerd.

Een actief grondbeleid betekent dus dat de exploitatie ten behoeve van de functieverandering of herontwikkeling van gronden in eigen hand wordt gehouden. De verwerving van de gronden en de nodige bewerkingen zijn of worden door en onder regie van de gemeente uitgevoerd. Daarna kunnen de gronden bouwrijp voor een marktconforme prijs (in principe gebaseerd op residuele waarde) worden verkocht. In het verleden zijn in dit kader diverse gronden verworven, waardoor het accent de laatste jaren vooral ligt op planontwikkeling, (tijdelijk) beheer en verkoop van deze gronden. Nieuwe strategische verwervingen zullen in principe niet meer plaatsvinden, tenzij gemotiveerd kan worden waarom dit toch gewenst of noodzakelijk is.

In deze paragraaf wordt het jaar 2019 verantwoord en wordt vooruitgeblikt naar de toekomst.

Beleidskader

Het grondbeleid is geen doel op zich maar dienstbaar aan algemene en specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente. De belangrijkste leidraad wordt gevormd door de Kwaliteitsatlas Middelburg 2030 en de in 2010 vastgestelde herziene versie hiervan. Op termijn zal dit vervangen worden door de Omgevingsvisie.

De volgende programma’s worden mede door het gevoerde grondbeleid gerealiseerd:

Financiële positie grondbedrijf

In het grondbedrijf wordt het verschil tussen investeringen en opbrengsten in een bepaald jaar in principe niet als verlies of winst genomen, maar bijgeschreven op de boekwaarde van een plan. De boekwaarde van een plan bestaat uit het gecumuleerde verschil tussen investeringen en opbrengsten. Bij het afsluiten van een plan vormt het op dat moment resterende positieve of negatieve saldo een winst of verlies. Ook kan er tussentijds winst worden genomen. Tegenover de boekwaarden van de bouwgrond in exploitatie staan de voorziening grondbedrijf (als correctie op deze boekwaarde) en de reserve grondbedrijf.

Per peildatum februari 2020 is opnieuw een complete doorrekening en risicoanalyse gemaakt van het grondbedrijf voor de periode 2019-2040 in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf 2019-2040, doorrekening en risicoanalyse februari 2020’. Deze is ter kennis gebracht van de gemeenteraad en vormt de basis voor deze paragraaf.

Hierna volgt een toelichting op het resultaat van het grondbedrijf over 2019, gevolgd door een toelichting op de ontwikkeling van de boekwaarde en de stand van de voorziening en de reserve grondbedrijf.

Resultaat 2019 grondbedrijf

In 2019 heeft het grondbedrijf een negatief resultaat behaald. Dit is vooral veroorzaakt door de afwaardering van enkele locaties. Hieronder is opgenomen hoe het resultaat is bepaald. De verschillende bedragen worden daaronder toegelicht. Er kan sprake zijn van kleine afrondingsverschillen.

De verschillende bovenstaande bedragen worden hieronder toegelicht:

Voor deze complexen (bouwgrond in exploitatie) geldt dat op basis van de BBV-voorschriften tussentijds winst genomen dient te worden naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en gemaakte kosten. Dit in afwijking van hetgeen is opgenomen in de Nota grondbeleid uit 2016.

Kleverskerkseweg 27 wordt verhuurd waarbij sprake is van een positief saldo tussen ontvangen huur enerzijds en rentelasten en kosten van beheer en onderhoud anderzijds.

Het plan Oostperkweg west is per eind 2019 afgesloten. Hierbij is door extra kosten vanwege bodemsanering een verlies ontstaan. Dit verlies was niet eerder geraamd, zodat geen bedrag in de voorziening was opgenomen. Kleverskerkseweg 17-19 is eveneens per eind 2019 afgesloten waarbij het uiteindelijke verlies kleiner bleek dan verwacht, zodat het in de voorziening opgenomen bedrag meer dan toereikend was. Piet Heinstraat staat in deze tabel opgenomen, omdat het een plan met een verlies is. Het is al eerder afgesloten, maar er zijn nog wat nakomende kosten te verwachten. Door een correctie is er in 2019 eenmalig een klein positief saldo ontstaan. Waterpark Veerse Meer en Bluesroute zijn beide ook eerder afgesloten. In 2019 zijn voor beide plannen nakomende kosten gemaakt.

Voor Hazenburg noord fase 2, Schenge 6-8 en Ramsburg oost waren in de voorziening grondbedrijf al bedragen gereserveerd om deze per saldo te waarderen op landbouwwaarde, vooruitlopend op de voorschriften vanuit het BBV om gronden die per eind 2019 niet in exploitatie genomen zouden zijn af te waarderen naar de waarde in de huidige staat. Deze worden nu definitief afgewaardeerd. Voor Sint Laurens oost is in de loop van 2019 eveneens besloten deze aan het einde van het jaar af te waarderen naar landbouwwaarde. Voor Cleene Hooge is een exploitatieopzet vastgesteld, waarbij besloten is een verlies te nemen. Voor de nog niet in exploitatie genomen locaties Punt Arnestein en Sportlaan geldt dat het saldo van kosten minus opbrengsten over het jaar 2019 als verlies is genomen, zodat de boekwaarde constant blijft.

De vrijval voor dit complex is onder (4) reeds in beeld gebracht, om zo het daadwerkelijke verlies op dit complex in 2019 op een juiste manier in beeld te kunnen brengen.

De vrijval voor deze complexen is onder (5) reeds in beeld gebracht, om zo het daadwerkelijke verlies op deze complexen in 2019 op een juiste manier in beeld te kunnen brengen.

Voor de locaties Veerseweg zuid, Restkavels Veldzigt, Kruitmolenlaan, Waterpark Veerse Meer, Bluesroute 128, Restkavels Arnestein en Ramsburg Oostperkweg west geldt dat deze afgesloten zijn, maar dat er sprake is van nakomende kosten. Voor een deel van deze locaties was eerder al een bedrag voorzien, wat nu naar de laatste stand van zaken herrekend is. Voor Mortiere bedrijventerrein zuid was een extra voorziening gevormd, omdat een deel van de opbrensten pas na een periode van tien jaar zouden worden gerealiseerd, waardoor deze conform de BBV-voorschriften niet meegenomen mogen worden bij het bepalen van het saldo, met een 'fictief' verlies tot gevolg. Op basis van de huidige inzichten vallen alle opbrengsten binnen een periode van tien jaar, zodat deze voorziening kan vervallen. Voor de overige locaties is een exploitatieopzet met een negatief saldo vastgesteld of (in het geval van Trekdijk) aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden. Ook hiervoor geldt dat bedragen naar de laatste stand van zaken zijn herrekend.

Boekwaarde grondbedrijf

De doelstelling van het eind 2015 vastgestelde actieplan grondbedrijf is het verlagen van de boekwaarde van het grondbedrijf. Uiterlijk in 2030 zou een situatie moeten worden bereikt waarin de reserve grondbedrijf gelijk is aan de dan nog resterende boekwaarde. Mede door de aantrekkende verkopen vanaf 2016 is er inderdaad sprake van een afnemende boekwaarde, waarbij de verwachting is dat deze lijn de komende jaren verder doorgetrokken kan worden. In 2026 zou de doelstelling vanuit het actieplan dan nagenoeg bereikt kunnen zijn.

Naar verwachting neemt de boekwaarde in 2020 eenmalig iets toe, wat te maken heeft met het bouwrijp maken van enkele locaties waarvoor pas in de jaren erna opbrengsten worden verwacht. Omdat het aanbod van woningbouwlocaties momenteel erg gering is, worden deze kosten in 2020 niet voldoende gecompenseerd door grondopbrengsten elders.

De vermindering van de boekwaarde per eind 2019 is het gevolg van het saldo van opbrengsten minus kosten (€ 10,4 minus € 6,0 miljoen, boekwaarde verlagend) en het afwaarderen van locaties.

Voorziening grondbedrijf

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet de gemeente voor verwachte verliezen op grondexploitaties een voorziening vormen. In de Nota grondbeleid 2016 is als uitgangspunt genomen dat de voorziening gevormd wordt:

• Voor onvermijdbare verliezen;

• op basis van door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzetten;

• op basis van contante waarde (waarbij conform de BBV-voorschriften momenteel wordt gerekend met 2,0%);

• ten laste van het jaarresultaat c.q. de reserve grondbedrijf.

De voorziening grondbedrijf wordt dus, op contante waarde, gevormd ten laste van de reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de voorziening grondbedrijf. Daarnaast worden ook bedragen aan de voorziening grondbedrijf toegevoegd voor verwachte nakomende kosten van plannen die inmiddels afgesloten zijn (dat gebeurt normaliter als de laatste verkopen hebben plaatsgevonden).

De omvang van de voorziening grondbedrijf is per 1 januari 2020 op het vereiste niveau gebracht van € 5.108.000, met daarbij de volgende specificatie:

Voor de plannen met een verwacht verlies is het opgenomen bedrag gebaseerd op de vastgestelde exploitatieopzet, als daar aanleiding toe was eventueel herrekend naar de laatste stand van zaken. Voor Trekdijk is het bedrag gebaseerd op de begin 2020 aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden exploitatieopzet.

Reserve grondbedrijf

Voor de risico’s moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de reserve grondbedrijf. In de Nota Grondbeleid 2016 zijn voor deze buffer de volgende normen vastgesteld:

• op eindwaarde is het saldo van de reserve positief;

• bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde;

• bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief.

De reserve grondbedrijf wordt in principe gevormd uit de winsten op grondexploitaties. Op winstgevende plannen wordt een systeem van tussentijdse winstneming toegepast. Tot enkele jaren geleden vond winstneming plaats op basis van een staffel uit de Nota grondbeleid 2016. Inmiddels zijn de voorschriften vanuit het BBV echter gewijzigd, winstneming dient berekend te worden met de volgende formule: ‘% gerealiseerde kosten x % gerealiseerde opbrengsten x geprognotiseerde totaalwinst = te nemen winst’. Deze formule wordt, in afwijking van Nota grondbeleid, dan ook toegepast. In de nieuw op te stellen Nota grondbeleid zal uitgaande van de BBV-formule opnieuw bezien worden wat de wenselijke minimale omvang van de reserve grondbedrijf zou moeten zijn, omdat de risico’s waar deze reserve tegenover staat in beginsel groter zijn dan wanneer de winstneming op de oude voet had plaatsgevonden. De systematiek volgens de regelgeving van het BBV is immers minder voorzichtig.

Per eind 2019 bedraagt het saldo van de reserve grondbedrijf € 7,4 miljoen.

Aan de normen vanuit de Nota Grondbeleid wordt voldaan: de komende jaren zal het saldo van de reserve naar verwachting jaarlijks stijgen, ook in het risicoscenario.

Risico's grondbedrijf

Jaarlijks wordt een doorrekening met enkele scenario’s gemaakt om te bepalen of de reserve aan de eisen voldoet. Kort samengevat zijn nu de volgende scenario’s doorgerekend:

• Basisscenario: een scenario gebaseerd op de woningmarktafspraken 2016-2025 en het door de Stec Groep eind 2019, begin 2020 uitgevoerde Locatieonderzoek Walcheren. Voorzichtigheidshalve zijn niet alle mogelijkheden die op basis van het onderzoek en de afspraken ontstaan ook benut. In dit scenario worden 2.400 woningen gerealiseerd in de periode tot en met 2040 en wordt in dezelfde periode 20,3 hectare bedrijventerrein verkocht. Het zwaartepunt van de gereedkomende woningen ligt in de periode 2022-2028, en de verwachte opbrengsten in de periode 2021-2027. Voor 2020 worden wat lagere opbrengsten verwacht omdat diverse ontwikkelingen vertraging hebben opgelopen en er momenteel dus weinig aanbod is.

• Risicoscenario: in het risicoscenario is als input opgenomen dat zich in de periode 2021-2024 een nieuwe crisis voordoet. Het scenario kent hetzelfde aantal woningen en hectaren bedrijventerrein, maar het zal langer duren eer dit gerealiseerd wordt. Voor de periode 2021-2025 wordt in dit scenario uitgegaan van een halvering van de productie en tevens dat het pas vanaf 2024 weer mogelijk zal zijn om grondprijzen te verhogen. Tevens is gerekend met een hogere stijging van de kosten in de periode tot en met 2023.

Ook is voor enkele specifieke locaties een extra risico doorberekend: Voor de locaties Trekdijk, Cleene Hooge, Sint Laurens, Walcherseweg en Oranjepolder is als risico opgenomen dat hier niet ontwikkeld kan worden, omdat deze locaties buiten het bestaand bebouwd gebied zijn gelegen.

De doorberekende scenario’s vormen input voor de paragraaf Weerstandsvermogen van jaarrekening en begroting:

• Het basisscenario in de eerdergenoemde doorrekening van het grondbedrijf wordt gebruikt om de verwachte ontwikkeling van de reserve grondbedrijf, als onderdeel van de weerstandscapaciteit van de gemeente, in te schatten.

• Het verschil tussen basisscenario en risicoscenario is als risico vertaald in de paragraaf Weerstandsvermogen.

• De risico's voor de genoemde specifieke locaties zijn, met een inschatting van kans op voorkomen en financieel gevolg, zijn toegevoegd aan de paragraaf Weerstandsvermogen.

Uit de gemaakte doorrekening blijkt dat de reserve grondbedrijf per 31 december 2019 voldoet aan de in de Nota Grondbeleid 2016 gestelde normen. Op eindwaarde is de reserve zowel in het basisscenario als in het risicoscenario positief en tevens is in het risicoscenario de reserve de eerste vijf jaar niet negatief. In het basisscenario worden tevens de doelstellingen uit het actieplan grondbedrijf gerealiseerd. In 2026 is het saldo van de reserve vrijwel gelijk aan de netto boekwaarde van de dan nog resterende complexen, terwijl de doelstelling is om deze situatie in 2030 te bereiken. In het risicoscenario wordt de doelstelling in 2031 behaald.

Actuele prognose grondbedrijf

Zoals eerder aangegeven voldoet de reserve grondbedrijf volgens de doorrekening van februari 2020 aan de in de Nota grondbeleid 2016 gestelde eisen. Hieronder is de verwachting weergegeven voor eind 2019 en wordt de vergelijking gemaakt met het voorgaande jaar.

Op alle in exploitatie genomen plannen wordt op basis van het basisscenario eind 2019 per saldo een resterende nog te nemen winst verwacht van circa € 11,4 miljoen op contante waarde per 1 januari 2020. Nog te nemen winst of een sluitende opzet wordt verwacht op de complexen Walcherseweg, Stromenpoort, Rittenburg, Oranjepolder, Sint Laurens zuid, Sint Laurens noord, Veersepoort fase 5, Ramsburg kantorenstrook, Nieuwland zuid, Mortiere SOK, Mortiere Ensemble, Rotterdamsekaai, Hazenburg, Cleene Hooge, Kanaalweg west, Essenvelt en Krooneveldweg. Verliezen worden verwacht op de complexen Sprencklaan, Mortiere bedrijven zuid, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg watergang, Rittenburg III en Trekdijk. Voor deze verliezen zijn, op basis van de vastgestelde exploitatieopzetten en de herrekening per 1 januari 2020 toereikende bedragen in de voorziening grondbedrijf opgenomen (deze verliezen zijn dus al genomen).

Van de boekwaarde en resultaatsverwachting op de bouwgrond in exploitatie (bie) per 1 januari 2020 kan conform artikel 52d van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de volgende opstelling worden gemaakt:

Uit de toelichting van de commissie BBV in haar vraag en antwoord rubriek blijkt dat onder 'nominale' waarde de eindwaarde verstaan moet worden, dus inclusief rentelasten en posten voor prijs en opbrengststijgingen. De per saldo nog te realiseren winst op bouwgrond in exploitatie, zonder rekening te houden met opbrengsten na tien jaar, op nominale waarde is dus € 18,4 miljoen. De onderbouwing van de nog te maken kosten (e) en te realiseren opbrengsten (f) is te vinden in de vastgestelde exploitatieopzetten en de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2019-2040, doorrekening en risicoanalyse februari 2020’.

De bruto boekwaarde van alle in exploitatie genomen gronden en plannen in het grondbedrijf bedraagt per 1 januari 2020 € 73,0 miljoen. Ten opzichte van de boekwaarde begin 2019 is dit per saldo een toename van € 14,3 miljoen. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn het in exploitatie nemen van de complexen Cleene Hooge, Sint Laurens zuid en Sint Laurens noord. Ook de tussentijdse winstneming zorgt voor een hogere boekwaarde (maar ook toename van de reserve grondbedrijf). Het positief saldo van verkopen minus kosten heeft dan weer een verlagend effect op de boekwaarde.

De verwachting is dat de boekwaarde van zowel de plannen die exploitatie genomen zijn als van het hele grondbedrijf in 2020 nog licht zal stijgen, omdat in 2020 vanwege het bouwrijp maken van een aantal locaties meer kosten gemaakt zullen worden dan dat er opbrengsten zijn. Vanaf 2021 zal de boekwaarde volgens verwachting dan gestaag dalen. Als het risicoscenario zich zou voordoen zet de daling zich een jaar later in en zal de eerste jaren de daling minder sterk zijn.

In de volgende tabel is globaal aangegeven hoe de reserve grondbedrijf zich naar verwachting de eerstkomende jaren (basisscenario) zal ontwikkelen en hoe deze ontwikkeling tot stand komt. Door afronding kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.

* Hazenburg noord, Essenvelt, Mortiere bedrijventerrein zuid, Mortiere Ensemble, Mortiere SOK, Nieuwland zuid, Ramsburg kantorenstrook, Rittenburg, Sprencklaan, Kanaalweg west, Stromenpoort, Veersepoort fase 5, Oranjepolder, Rotterdamsekaai, Krooneveldweg, Sint Laurens zuid, Sint Laurens noord, Rittenburg fase 3, Trekdijk, Walcherseweg, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg watergang, Cleene Hooge

** Sint Laurens oost, Cleene Hooge ruilgronden, Ramsburg oost, Hazenburg noord fase 2, Trekdijk reservering fase 2, Sportlaan en Schenge 6-8

Toelichting per complex

Binnen het grondbedrijf valt vanaf 2016 de volgende indeling de maken:

1. Bouwgrond in exploitatie (bie). Dit zijn gronden waarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld.

2. Materiële vaste activa (mva) c.q. strategische gronden. Volgens het BBV zijn dit ‘overige gronden zonder vaste bestemming, die [op dit moment] geen onderdeel zijn van een transformatieproces’. Uitgangspunt hierbij is dus dat op termijn een bouwgrondexploitatie wordt vastgesteld. Tot en met 2015 was dit de categorie niet in exploitatie genomen gronden (niegg). Vanwege de overgang van de categorie niegg naar de materiele vaste activa gold tot eind 2019 een overgangstermijn: uiterlijk 31 december 2019 zou een eventuele afwaardering naar de waarde in de dan geldende bestemming moeten plaatsvinden, tenzij op dat moment een exploitatieopzet is vastgesteld. In 2019 zijn voor een groot aantal locaties exploitatieopzetten vastgesteld. Het resterende is afgeboekt, veelal naar agrarische waarde. Voor alle locaties binnen deze categorie geldt dat ze strategisch worden aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen (of ruilingen).

3. Voorraden. Dit zijn gronden zonder voornemen tot bebouwing en diverse panden. Ook facilitaire plannen worden onder deze categorie verantwoord. Deze zullen echter niet op de balans voorkomen, omdat in het geval er kosten gemaakt zijn voordat de opbrengst is ontvangen er een post nog te ontvangen opbrengsten zal worden opgenomen en indien de geboekte opbrengst hoger is dan de tot dan toe gemaakte kosten zal het verschil als vooruit ontvangen opbrengsten worden geboekt.

Alle complexen worden hierna per categorie toegelicht.

Bouwgrond in exploitatie (bie)

Afgesloten complexen

Dit betreft de complexen Veerseweg Zuid, Piet Heinstraat, Bluesroute 128, Waterpark Veerse Meer (afwikkeling faillissement), Kruitmolenlaan, Restkavels Arnestein, Oostperkweg West en Restkavels Veldzigt. Alle gronden in deze plannen zijn verkocht. Er zijn in de voorziening grondbedrijf bedragen opgenomen voor nakomende kosten, veelal voor het woonrijp maken van de plannen. Voor Waterpark Veerse Meer geldt dat een bedrag is opgenomen voor de nog te maken kosten in verband met de afwikkeling van het faillissement.

Nieuwland Zuid

Er resteren nog drie te verkopen kavels in het plan (begin 2020 heeft een verkoop plaatsgevonden), waarvan er twee zijn gereserveerd. Voor een van deze kavels loopt een bestemmingsplanprocedure. Het woonrijp maken is, met uitzondering van het stukje waar nog kavels verkocht moeten worden, inmiddels afgerond. Op 19 december 2016 is de laatste herziene exploitatieopzet voor het plan vastgesteld, in 2020 volgt een herziening.

Essenvelt

In 2010 heeft de gemeenteraad voor Essenvelt en de Groenboulevards Essenvelt en Reijershove in totaal drie exploitatieopzetten vastgesteld. Deze zijn inmiddels samengevoegd; op 11 april 2019 is de meest recente herziening vastgesteld en inmiddels is ook al weer een nieuwe herziene versie aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden. Na een lang traject via de Raad van State is het bestemmingsplan in 2019 onherroepelijk geworden. Er is inmiddels gestart met het bouwrijp maken van de locatie. De eerste grondtransacties worden in 2021 verwacht.

Sprencklaan

Deze locatie is bedoeld voor woningbouw plus een brandweerpost, die inmiddels al weer enkele jaren in gebruik is. Er moet nog een kavel worden geleverd, waarvoor al wel een overeenkomst is gesloten. Nadat alles is gebouwd volgt nog het woonrijp maken. Op 18 september 2017 is de laatste herziening van de exploitatieopzet door de raad vastgesteld. Eind 2020 kan deze worden afgesloten. Voor deze locatie wordt een verlies verwacht waartegenover een bedrag in de voorziening grondbedrijf is opgenomen.

Rittenburg

In 2015 is de verkoop van start gegaan. In de eerste fase resteert nog de verkoop van één bouwkavel en in de tweede fase nog de verkoop van de grond voor drie projectmatig te realiseren woningen die nog in verkoop zijn. Fase 1 is inmiddels woonrijp gemaakt. Op 16 april 2018 is de laatste herziene exploitatieopzet vastgesteld. De verwachting is dat eind 2020 alle grond verkocht zal zijn en dat het plan dan ook afgesloten kan worden.

Hazenburg noord fase 1

Het gebied Hazenburg noord wordt in twee hoofdfasen ontwikkeld. Voor de eerste fase is een bestemmingsplan vastgesteld. De grond voor een eventuele tweede fase is opgenomen onder de materiële vaste activa. De verkoop van kavels loopt gestaag en dat geldt ook voor de woningen van de ontwikkelaar. In 2019 heeft de Woningbouwvereniging Arnemuiden grond afgenomen voor een tweede ontwikkeling van negen woningen. Voor het resterende deel van het plangebied van de eerste fase wordt vanwege verandering in de vraag gekeken hoe dit aangepast kan worden. De laatste herziene exploitatieopzet voor dit gebied is op 10 september 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. Een nieuwe herziening volgt als duidelijk wordt hoe het plan zal wijzigen.

Mortiere SOK-gebied

De grond in dit plan wordt in delen doorverkocht aan een consortium dat ook voor het aanleggen en afbouwen van het gehele gebied zorg draagt. De verkopen lopen hier goed. In 2019 is meer grond verkocht dan aan het begin van het jaar gedacht en ook in 2020 hebben al weer diverse grondtransacties plaatsgevonden en zijn voor de rest van het jaar ook nog transacties gepland. De meest recent vastgestelde exploitatieopzet dateert van 12 september 2019.

Mortiere bedrijventerrein zuid

De vraag naar grotere kavels voor hoogwaardig bedrijventerrein is op dit moment groeiend. Wel merken we toenemende belangstelling, deels ook voor recreatieve functies. De politie heeft in 2019 bijna een hectare afgenomen, ook loopt er nog een reservering voor hen voor 0,4 hectare. Verder lopen er nog enkele reserveringen. Op 18 september 2017 is een laatste herziene exploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Er wordt rekening gehouden met een verlies, waarvoor in de voorziening grondbedrijf een bedrag is opgenomen.

Mortiere Ensemble

Het plan is gericht op bijzondere doeleinden. In 2017 is dit gebied bouwrijp gemaakt. Verwacht werd dat, na het openen van de ontsluitingsweg naar de N57 de belangstelling zou toenemen. Dat is (met enige vertraging) ook het geval, want er lopen momenteel reserveringen. Op 18 september 2017 is de laatste herziene exploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld.

Kanaalweg West

Deze strook grond was lang in beeld als kantorenlocatie. Eind 2010 is een groot deel van de boekwaarde afgeboekt om ook met een beperkte ontwikkeling een kostendekkend plan mogelijk te maken. Vanwege ontwikkelingen in het onderwijs (komst HZ naar Middelburg, mogelijk ook een bèta college) is de locatie nu primair in beeld als plek voor studentenhuisvesting. De bestemmingsplanprocedure hiervoor loopt. De meest recent vastgestelde exploitatieopzet dateert van 10 september 2018. Uitgangspunt is dat dit plan per eind 2020 kan worden afgesloten.

Ramsburg kantorenstrook

Dit is het gebied dat tussen de Oostperkweg en de Heerlijkheidsweg ligt, aangevuld met een perceel grond uit het vroegere bedrijventerrein Ramsburg dat nooit is uitgegeven. Het gebied is grotendeels ingevuld. Er zijn nog twee kavels beschikbaar, waarvan er een in optie is gegeven. Op 18 september 2017 is de laatste herziene exploitatieopzet vastgesteld.

Stromenpoort

Een locatie voor bijzondere voorzieningen. De belangstelling was de laatste jaren gering, maar inmiddels is er sprake van hernieuwde belangstelling. Er nog 0,8 hectare grond uit te geven. De laatste herziene exploitatieopzet is op 14 maart 2016 vastgesteld. Deze wordt enkel herzien als er concrete aanleidingen zijn.

Veersepoort fase vijf

Door Stevast is een plan gemaakt voor deze locatie met circa 110 woningen in diverse varianten. Eind 2019 heeft het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen. Na beantwoording van de inspraakreacties kan het ontwerpbestemmingsplan in procedure worden gebracht. De laatste herziene exploitatieopzet is op 12 september 2019 door de gemeenteraad vastgesteld.

Rotterdamsekaai

Woongoed wil op deze locatie twee gymzalen verbouwen en daarmee veertien woningen realiseren. De vergunningaanvraag hiervoor is in voorbereiding. Het streven is om half 2020 te starten met de (ver)bouw. Een eerste exploitatieopzet is op 18 september 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Naar verwachting kan het plan eind 2020 worden afgesloten.

Krooneveldweg

Op deze locatie komt een centrum voor eerstelijnsgezondheidszorg. De omgevingsvergunning is sinds kort onherroepelijk, afname van de grond en start bouw wachten nog op de bodemsanering van de locatie. De exploitatieopzet is op 13 november 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Naar verwachting kan het plan eind 2020 worden afgesloten.

Walcherseweg

Vooruitlopend op de exploitatieopzet, die op 8 oktober 2018 is vastgesteld, is hier in 2016 al grond uitgegeven ten behoeve van een tandartsenpraktijk. Eind 2019 is grond verkocht aan De Ontmoeting, die hier haar nieuwe kerk zal realiseren ter vervanging van de huidige locatie in de Stromenwijk (bestemmingsplan is in procedure, zienswijzen worden beantwoord). Daarnaast is er nog ruimte voor twee kavels voor woningbouw. Hiervoor moet het bestemmingsplan nog gewijzigd worden.

Ramsburg Dampoorthof

Dit is een deelgebied van Ramsburg waarvoor op 17 december 2018 een exploitatieopzet is vastgesteld. In 2019 is de eerste kavel verkocht. Er loopt daarnaast nog een reservering.

Rittenburg III

De vroegere locatie van Orionis en van het ROC aan de Grevelingenstraat. De exploitatieopzet is op 5 maart 2018 vastgesteld. Met ontwikkelaar Sprangers is een intentieovereenkomst gesloten. Het bestemmingsplan voor 103 woningen wordt gereed gemaakt voor de procedure.

Trekdijk

Op 22 januari 2018 heeft de gemeenteraad een exploitatieopzet vastgesteld om deze locatie als bedrijventerrein te ontwikkelen. Na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 is besloten om tijd uit te trekken voor een participatieproject waarbij ook alternatieve mogelijkheden worden onderzocht. Eind 2019 heeft dit geleid tot een keuze voor een ontwikkelvariant. Op basis hiervan is een nieuwe exploitatieopzet opgesteld, die door de gemeenteraad echter nog niet is vastgesteld. Deze is wel als basis gebruikt voor deze jaarrekening.

Sint Laurens zuid

Op 12 september 2019 is een eerste exploitatieopzet voor Sint Laurens zuid vastgesteld. Het plan zal gefaseerd ontwikkeld worden. Het bestemmingsplan voor de eerste fase wordt gereedgemaakt voor de procedure. Met Woongoed lopen gesprekken voor de realisatie van sociale woningbouw in het gebied.

Sint Laurens noord

Op 12 september 2019 is een eerste exploitatieopzet voor Sint Laurens noord vastgesteld. Ook dit plan zal gefaseerd ontwikkeld worden. Een aantal vrije kavels wordt meegenomen in het bestemmingsplan voor de eerste fase. In dit plandeel is ook ruimte voor een locatie met maximaal zeven tiny houses. De vergunningprocedure hiervoor is in voorbereiding.

Cleene Hooge

In 2019 is door de gemeenteraad een ontwikkelingsvisie voor dit gebied opgesteld. Die visie gaat uit van een bescheiden ontwikkeling, passend bij het landschap. Het grootste deel van het gebied houdt de agrarische functie. In participatie zal in 2020 gewerkt gaan worden naar de verdere uitwerking van de visie naar een concreet plan. Op 12 september 2019 is een eerste exploitatieopzet vastgesteld.

Ramsburg watergang

Op dit deel van Ramsburg vinden tot nu toe nog geen ontwikkelingen plaats. Deze locatie is bij uitstek geschikt voor grotere initiatieven. Op 12 december 2019 is een eerste exploitatieopzet vastgesteld.

Oranjepolder

Op het moment dat in het plan Hazenburg de laatste van zes landhuiskavels (nu in reservering) verkocht is, kan aan de Veerseweg ten noordoosten van Arnemuiden nieuw aanbod gecreëerd worden. Op 14 november 2019 is een eerste exploitatieopzet vastgesteld.

Materiële vaste activa (mva)

Sint Laurens oost

Het uitgangspunt is dat ontwikkeling van het gebied ten oosten van het dorp voor het grootste deel na de ontwikkeling van Sint Laurens zuid en noord komt. Omdat een groot deel van de te verwachten opbrengsten als gevolg van deze fasering pas later dan de periode binnen nu en tien jaar gerealiseerd zou worden, zou conform BBV-voorschriften in dat geval tijdelijk een bedrag aan de voorziening grondbedrijf moeten worden toegevoegd. Dit bedrag zou hoger zijn dan het bedrag dat nodig was om de gronden af te waarderen tot agrarische waarde. Om deze reden is voor het laatste gekozen.

Ramsburg oost

Vanwege de ligging wordt deze locatie strategisch aangehouden. Een deel van de locatie (in alle voorgaande plannen zou dit agrarisch blijven) is een voormalige vuilstort die de komende jaren afgedekt moet worden. Omdat tevens behoefte was aan een depot voor baggerslib (om afvoerkosten te voorkomen) wordt werk met werk gemaakt en wordt het uitgedroogde slib hiervoor gebruikt. Vervolgens is het de bedoeling dat daarbovenop zonnepanelen worden geplaatst, waardoor ook een bijdrage kan worden geleverd aan de milieudoelstellingen van de gemeente.

Hazenburg noord fase 2

Deze gronden worden aangehouden, zodat hier eventueel een uitbreiding van de wijk Hazenburg noord op gerealiseerd kan worden.

Schenge 6-8

Op deze plek stond voorheen de groenloods van Orionis. Aansluitend op de ontwikkeling van de derde fase van Rittenburg zou ook hier op kleine schaal een ontwikkeling kunnen plaatsvinden.

Cleene Hooge ruilgronden

Dit zijn de gronden in dit gebied die niet zijn opgenomen in de exploitatieopzet voor de woningbouwlocatie en die de agrarische bestemming zullen behouden. Mogelijk kunnen deze gronden ingezet worden als ruilgrond. Als daar geen behoefte aan is kunnen ze verkocht worden.

Trekdijk eventuele vervolgfase

Bij het vaststellen van de exploitatieopzet voor Trekdijk in 2018 is dit deel buiten de exploitatie gehouden. Bij de besluitvorming over een variant in november 2019 is dit deel wel betrokken. Het maakt in de nieuwe, in mei 2020 vastgestelde exploitatieopzet inmiddels deel uit van het exploitatiegebied. Per eind 2019 behoort het echter nog tot de categorie materiële vaste activa.

Sportlaan

Voor de plek waar voorheen De Meker was gevestigd wordt door Woongoed een plan gemaakt met appartementen in de sociale huursector. Wellicht kan in 2020 hiervoor een exploitatieopzet worden vastgesteld.

Overige gronden

Punt Arnestein

Dit betreft de eigendommen van de gemeente tussen het stadskantoor en DCM (loods van voorheen Utropia, loods in erfpacht, stuk grond verhuurd aan Timmerman). Voor dit gebied is in 2013 besloten de bedrijfsbestemming te handhaven, wat de mogelijkheid opende voor verkoop van gronden en gebouwen. Voor een deel is dit ook gebeurd. De resterende stukken zijn gewaardeerd op de WOZ-waarden. Momenteel wordt nagedacht over herontwikkeling van het gebouw waar in het verleden Utropia heeft gezeten.

Kleverskerkseweg 27

Gelet op de ontwikkelingen in de planvorming voor Punt Arnestein en de ligging van deze loods ligt herontwikkeling niet meer voor de hand. De huidige huurder heeft aangegeven de panden te willen kopen.

Herstructurering Arnestein/CZAV

Voor de herontwikkeling van deze locatie is in 2018 subsidie bij de provincie aangevraagd en verkregen. In verband daarmee is voor deze locatie een exploitatieopzet in voorbereiding.

Nieuwlandsedreef

Deze locatie is in 2014 om niet aangekocht van het woonwagenschap, met bijbetaling door het woonwagenschap ten behoeve van in de toekomst mogelijk noodzakelijke sanering. Sanering is pas aan de orde als een bestemming voor deze gronden is gevonden.

Private ontwikkelingen

Voor de locatie Veerseweg AVV (de ontwikkeling door AVV van 23 woningen op eigen grond aan en achter de Veerseweg) is een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee de gemeente de door haar te maken kosten kan verhalen.

Voor de doorontwikkeling Waterpark Veerse Meer c.a. is met de nieuwe eigenaar van Waterpark een anterieure overeenkomst gesloten waarmee de gemeente haar kosten verhaalt.

Voor verschillende locaties lopen trajecten waarvoor anterieure overeenkomsten worden voorbereid.