Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Inleiding

Het programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richt zich op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen. Ook richt het programma zich op het realiseren van een afgewogen woningbestand, zodat er altijd een woning is die past in ieders wooncarrière. Dat vraagt om het blijvend toevoegen van nieuwe woningen. Vanuit de Woonvisie willen we ons inzetten voor een vraaggerichte benadering vanuit de markt en voorzien in goede woningen voor iedereen en op een goede locatie. De gemeente heeft daarin de regiefunctie. Zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Aansluitend richt de gemeente zich op het aanbieden van verschillende woonmilieus door stedelijke vernieuwing en nieuwbouwprojecten. Betrokkenheid van bewoners is wezenlijk omdat zij in de betreffende wijk of het dorp wonen en omdat zij waardevolle kennis en ervaring hebben over de behoeften ter plaatse en mogelijke veranderingen daarin.

Beleidskader

Vastgestelde gemeentelijke beleidsnota's:

• Omgevingsvisie Middelburg 2050 (02/2024)

• Nieuwe woningbouwlocaties Middelburg tot en met 2040 (02/2024)

• Woonvisie 2023-2027 + uitvoeringsagenda (2022)

• Nota grondbeleid (2021)

• Vigerende bestemmingsplannen c.q. Omgevingsplan

• Participeren: Doen en leren (2017)

Wat wilden we bereiken?

Wonen - Maatschappelijk effect

Aanwezigheid van voldoende woningen en verschillende woonmilieus om de huidige en toekomstige huishoudens van Middelburg te huisvesten.

Doelstellingen

1. Voldoende woningen passend bij de (toekomstige) vraag, zowel qua aantallen als qua gewenste woningtypes. Daarbij ligt de focus op nultredenwoningen voor de groeiende groep ouderen.

2. Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente.

3. We streven naar leefbare wijken door per woningbouwlocatie en sloop-nieuwbouwlocatie de best passende en aanvullende woningen toe te voegen.

4. Herbestemmen en renoveren hebben de voorkeur boven nieuwbouw.

5. Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

6. We streven naar een betaalbare woningvoorraad, waaronder 750 sociale huurwoningen. Als richtlijn geldt 30% sociale huur op nieuwe woningbouwlocaties.

7. Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten en voor andere bijzondere doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang (zie programma Sociaal Domein).

8. We willen zorgen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving. Bij woningaanpassingen boven € 20.000 geldt het primaat van verhuizen naar een geschikte woning.

9. We kiezen voor kwalitatieve nieuwbouw: duurzaam en gericht op de lange termijn (niet snel en goedkoop).

10. Een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zowel in de huur- als koopsector.

11. Het zoveel mogelijk wegnemen van belemmeringen voor energiebesparende maatregelen bij monumenten en hierbij de monumentale en architectonisch waarden te respecteren.

12. Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

13. Voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

14. Er wordt ingezet op wonen boven winkels.

Ruimtelijke ordening - Maatschappelijk effect

Een stad met een goed woonklimaat, met passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën.

Doelstellingen

1. We zorgen dat er steeds genoeg nieuwe (deelomgevings)plannen zijn met woningbouw in het programma.

2. Inbreiden heeft de voorkeur boven uitbreiden.

3. Omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen.

4. Streven naar groene woonmilieus.

Grondexploitatie - Maatschappelijk effect

Grondbeleid en grondexploitatie is dienstbaar aan beleid voor wonen, werken en recreëren en is een middel om doelstellingen op deze terreinen te realiseren. Geld dat hiermee wordt verdiend kan ingezet worden voor locaties die geld kosten. Meer informatie over grondbeleid en grondexploitatie staat in de paragraaf Grondbeleid in deze begroting.

Doelstellingen

1. Het gaat de gemeente om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het maatschappelijk effect en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding.

Wat hebben we bereikt?

Wonen - Maatschappelijk effect

Samen met ontwikkelaars en corporaties is gewerkt aan plannen om woningen in diverse woonmilieus en prijsklassen aan de markt toe te voegen.

Doelstelling 1: Voldoende woningen passend bij de (toekomstige) vraag, zowel qua aantallen als qua gewenste woningtypes. Daarbij ligt de focus op nultredenwoningen voor de groeiende groep ouderen.

In 2023 zijn woningen opgeleverd in onder andere de plannen Mortiere, Essenvelt, Rittenburg, Sportlaan en Sardijngeulstraat. Op de locatie Het Zwin zijn flexwoningen gerealiseerd voor spoedzoekers. Verder is gewerkt aan planvorming voor nieuw aanbod in de toekomst en zijn op diverse plekken (Mortiere, Essenvelt, Veersepoort, Hazenburg, Sint Laurens zuid) woningen in aanbouw.

Tevens is in de tweede helft van 2023 een inwonerberaad georganiseerd om op die manier samen met inwoners te zoeken naar locaties waarvoor in de toekomst plannen gemaakt kunnen worden. Besluitvorming hierover vindt plaats in 2024.

In 2023 zijn 46 nultredenwoningen opgeleverd en eind 2023 waren circa honderd nultredenwoningen in aanbouw.

Doelstelling 2: Middelburg ziet kans om door middel van bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus inwoners van buiten te trekken en om bewoners te behouden voor de gemeente

In de diverse binnen de gemeente Middelburg aanwezig woonmilieus zijn woningen gerealiseerd. Uit een in 2023 uitgevoerd koopstromenonderzoek blijkt dat bij nieuwe koopwoningen (of bouwkavels) in circa een derde van de gevallen de nieuwe bewoners van buiten de gemeente Middelburg afkomstig zijn. Middelburg is in 2023 gegroeid qua aantal inwoners, vooral door een positief migratiesaldo.

Doelstelling 3: We streven naar leefbare wijken door per woningbouwlocatie en sloop-nieuwbouwlocatie de best passende en aanvullende woningen toe te voegen.

Binnen de diverse woningbouwontwikkelingen is gestreefd naar een mix aan woningtypen.

Doelstelling 4: Herbestemmen en renoveren hebben de voorkeur boven nieuwbouw.

In 2023 zijn twaalf woningen in de voormalige Rabobank in het Geeregebied opgeleverd. Voor het (aan te kopen) politiekantoor in Dauwendaele wordt momenteel onderzocht of transformatie een mogelijkheid is.

Doelstelling 5: Het behouden van gelijke kansen in de huursector voor de doelgroepen waaronder jongeren, senioren en gezinnen.

In de eerste helft van 2023 was de wachttijd bij Woongoed Middelburg voor een huurwoning gemiddeld zo'n twintig maanden (vanaf het moment van inschrijven). Over heel 2022 gezien was dat bijna drie maanden korter. Voor de korte termijn wordt ingezet op het bevorderen van de doorstroming en op specifieke hulp bij lang wachtenden. Op de lange termijn is duidelijk dat het aanbod vergroot moet worden.

Doelstelling 6: We streven naar een betaalbare woningvoorraad, waaronder 750 nieuwe sociale huurwoningen. Als richtlijn geldt 30% sociale huur op nieuwe woningbouwlocaties.

In de planvorming voor de nieuwbouwlocatie Sint Laurens noord werkt Woongoed samen met een ontwikkelaar aan een plan met een substantieel deel sociale huurwoningen. Op andere plekken zijn ook plannen met sociale woningbouw in voorbereiding. Definitieve afspraken over locaties voor de 750 sociale huurwoningen voor Woongoed kunnen pas gemaakt worden als in 2024 meer duidelijk wordt over de nieuwe woningbouwlocaties.

Doelstelling 7: Voorzien in voldoende huisvesting voor (toekomstige) studenten en voor andere doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang.

In 2023 zijn flexwoningen opgeleverd aan Het Zwin, bedoeld voor diverse groepen spoedzoekers, waaronder statushouders. De gemeenteraad heeft in 2023 de locatie Poelendaelesingel aangewezen als campuslocatie waar nieuwe studentenhuisvesting kan worden gerealiseerd. De gesprekken over de nadere invulling van deze locatie zijn nog gaande. Daarnaast heeft met de HZ, UCR en met de studentenhuisvesters Gapph, APV en Woongoed in 2023 intensief overleg plaatsgevonden omtrent tijdelijke oplossingen voor de huisvesting van studenten, aangezien er meer studenten bij met name de HZ bijkomen dan dat er nieuwe studentenwoningen beschikbaar komen.

Doelstelling 8: We willen dat iedere bewoner van Middelburg zo lang mogelijk optimaal kan blijven functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving. Bij woningaanpassingen boven € 20.000 geldt het primaat van verhuizen naar een geschikte woning.

Bij verzoeken om woningaanpassingen gaan we met inwoner(s) in gesprek en wegen we af of we de woning gaan aanpassen of dat de betreffende inwoner beter kan verhuizen. Dat is van meer factoren afhankelijk dan enkel het genoemde bedrag. De (nieuwe) afwegingsfactoren staan in de Nadere regels jeugdhulp en maatschappelijke ondersteuning gemeente Middelburg 2024 (3.8), die eind 2023 zijn vastgesteld. Als de inwoner wil verhuizen is een verhuiskostenvergoeding mogelijk als tegemoetkoming in de kosten die de inwoner moet maken. Naar aanleiding van een eind 2022 aangenomen motie is deze vergoeding verhoogd naar de normen van de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie (zie Nadere regels jeugdhulp en maatschappelijke ondersteuning gemeente Middelburg 2024, in Hoofdstuk 5, deel a).

Doelstelling 9: We kiezen voor kwalitatieve nieuwbouw: duurzaam en gericht op de lange termijn (niet snel en goedkoop).

In de diverse nieuwbouwplannen was conform de uitgangspunten in de woonvisie aandacht voor woningen gericht op doorstroming. In Essenvelt wordt op het gebied van duurzaamheid bewust een stapje extra gezet.

Doelstelling 10: Een kwalitatieve en energetische verbetering van de bestaande woningvoorraad. Zowel in de koop- als huursector.

Woongoed Middelburg heeft ook in 2023 gewerkt aan de verduurzaming van de huurwoningvoorraad. Het streven is gemiddeld label A in 2025, wat inmiddels is behaald (met uitzondering van te slopen woningen en monumentenpanden). Voor wat betreft de koopsector heeft de gemeente ingezet op communciatie (Buurkracht, Energiek Zeeland) en hebben circa 160 huishoudens deelgenomen aan de inkoopactie Winst uit je woning. In het voorjaar is vanuit de gemeente in samenwerking met diverse partners een duurzaamheidsmarkt georganiseerd.

Doelstelling 11: Het zoveel mogelijk wegnemen van belemmeringen voor energiebesparende maatregelen bij monumenten en hierbij de monumentale en architectonische waarden te respecteren.

Onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) heeft uitgewezen dat de ervaren belemmeringen bij het nemen van energiebesparende maatregelen bij monumenten niet liggen in de wet- en regelgeving, maar meer op terreinen zoals communicatie, kennis en kunde. In 2023 hebben we via de Federatie Grote Monumentengemeenten dan ook een bijdrage geleverd aan het in september 2023 door de RCE gepubliceerde afwegingskader voor het verduurzamen van monumenten en hebben we gezorgd dat de reizende expositie van de RCE over dit thema in november een week lang te bezoeken was in de Wandelkerk.

Doelstelling 12: Het verkleinen van de stap naar de koopwoningmarkt met de regeling starterslening.

In 2023 zijn 41 startersleningen verstrekt. Fors meer dan in 2022, doordat de maximale koopsom (€ 230.750 in 2022, € 263.250 in 2023) hoger lag. Er waren meer aanvragen dan dat er budget beschikbaar was, zodat begin november het 'loket' voor de rest van het jaar gesloten werd.

Doelstelling 13: Voldoen aan de taakstelling huisvesting statushouders.

In 2023 zijn 148 statushouders in Middelburg gehuisvest. De taakstelling was 112, zodat we het jaar hebben afgesloten met een voorsprong van 36 te huisvesten personen. Hierdoor komt de taakstelling voor de eerste helft van 2024 uit op 17 te huisvesten personen.

Doelstelling 14: Er wordt ingezet op wonen boven winkels.

In de in 2023 opgesteld notitie 'Nieuwe woningbouwlocaties Middelburg tot en met 2040' is opgenomen dat gestart gaat worden met een inventarisatie van de mogelijkheden.

Ruimtelijke ordening - Maatschappelijk effect

Middelburg heeft een goed woonklimaat. Ook is er passende woonruimte voor alle doelgroepen en leeftijdscategorieën beschikbaar. Voor bepaalde doelgroepen (ouderen die willen verhuizen naar een nultredenwoning en kopers die afhankelijk zijn van goedkoop aanbod) neemt de druk wel toe.

Doelstelling 1: We zorgen dat er steeds genoeg nieuwe (deelomgevings)plannen zijn met woningbouw in het programma.

In 2023 zijn diverse bestemmingplannen voor nieuwe woningen in procedure gebracht. Daarnaast is planvorming voor diverse locaties gecontinueerd en planvorming voor nieuwe locaties gestart.

Doelstelling 2: Inbreiden heeft de voorkeur boven uitbreiden.

Dit blijft het uitgangspunt, maar tegelijkertijd is duidelijk dat er gezien de verwachte huishoudensgroei nieuwe uitbreidingslocaties nodig zijn. In 2023 zijn er op diverse inbreidingslocaties woningen gerealiseerd: Sportlaan, Rittenburg fase 3, Morgenster en de voormalige Rabobank.

Doelstelling 3: Omzetten van bestemmingsplannen in deelomgevingsplannen.

De bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 van rechtswege overgegaan in een (tijdelijk) omgevingsplan. In 2023 is gewerkt aan een plan van aanpak omgevingsplan, dat op 14 maart 2024 is behandeld in de gemeenteraad.

Doelstelling 4: Streven naar groene woonmilieus.

Dit blijft het uitgangspunt. In 2023 werd tijdens het inwonerberaad bevestigd dat dit een wens is van inwoners; men opteert voor een groene woonomgeving. Op het moment dat politieke besluitvorming leidt tot het beperken van locaties voor uitbreiding, komt dit streven wel onder druk te staan.

Grondexploitatie - Maatschappelijk effect

Ook in 2023 was het grondbedrijf door de ontwikkeling van diverse 'eigen' gronden dienstbaar aan (ander) beleid.

Doelstelling 1: Het gaat de gemeente om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het maatschappelijk effect en de meest optimale prijs/kwaliteitsverhouding.

In de vastgestelde (herziene) grondexploitaties is hier rekening mee gehouden.

Wat hebben we ervoor gedaan?

Gevarieerd woonaanbod

Er is in 2023 gewerkt aan diverse nieuwbouwplannen met een gedifferentieerd woningaanbod. Zowel wat prijscategorie betreft als woningtypologie en doelgroepen. Hierbij is samengewerkt met Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden als het gaat om renovatie, nieuwbouw en verduurzaming van woningen.

Walcherse woningmarktafspraken

Begin 2023 is de Zeeuwse woondeal ondertekend, die in principe de lopende woningmarktafspraken vervangt.

Opkoopbescherming

In 2023 is een huisvestingsverordening vastgesteld, die een rem zet op het (in bepaalde prijscategorieën) omvormen van woningen ten behoeve van kamerverhuur of toeristische verhuur. Er is niet voor een opkoopbescherming gekozen, omdat daarmee tevens de mogelijkheid van particuliere verhuur van woningen (die in principe gewenst is) beperkt zou worden.

Nieuwbouw sociale woningvoorraad

In 2023 zijn door Woongoed woningen opgeleverd aan de Sportlaan en flexwoningen op de locatie Het Zwin. In Sint Laurens zuid is de bouw van nieuwe huurwoningen gestart. Er is gewerkt aan plannen voor de locaties Essenvelt, Churchilllaan, Sint Laurens noord en Buitenruststraat (voormalig kantoor Woongoed). De gemeente en Woongoed zijn samen op zoek naar nieuwe woningbouwlocaties voor 750 nieuwe huurwoningen tot 2030, een zoektocht die als het goed is begin 2024 afgerond kan worden. Met Woningbouwvereniging Arnemuiden is gewerkt aan planvorming voor sloop en nieuwbouw in de kern van Arnemuiden en is gezocht naar een mogelijke locatie voor flexwoningen.

Levensloopbestendig wonen: nieuwbouw

Er wordt blijvend ingezet op het toevoegen van nultredenwoningen op nieuwbouwlocaties.

Levensloopbestendig wonen: bestaande voorraad

Woongoed Middelburg heeft 567 nultredenwoningen in de woonservicezones en 872 daarbuiten. Van al deze nultredenwoningen zijn er 108 in de middenhuur, alle overige zijn sociale huurwoningen. Particuliere woningen worden mondjesmaat levensloopbestendig gemaakt, waarbij gebruik wordt gemaakt van bekostiging vanuit de Wmo.

Verhuiscoach

Woongoed is in 2023 succesvol aan de slag gegaan met een verhuiscoach, waardoor huurders zijn verhuisd naar een andere, meer passende woning. In afstemming met de gemeente wordt nog gekeken wat er gedaan kan worden aan verhuiskosten.

Energiebesparende maatregelen

Corporaties hebben gewerkt aan verduurzaming van hun bezit. Voor de particuliere markt is door de gemeente ingezet op stimulering en communicatie. Ook zijn energiefixers ingezet. In de nieuwbouw is energieneutraal het uitgangspunt, maar in de praktijk blijkt dit (gezien de lastige markt) niet in alle gevallen realistisch.

Startersleningen

In 2023 zijn 41 startersleningen verstrekt, fors meer dan de vooraf ingeschatte twintig leningen. Omdat er meer aanvragen zijn gedaan dan dat er budget beschikbaar was, moest het 'loket' begin november 2023 gesloten worden. De randvoorwaarden zijn per 1 januari 2024 verruimd (hoger leenbedrag, de aan te schaffen woning mag duurder zijn). Mede doordat aanvragen in de laatste maanden van 2023 zijn opgespaard, heeft dat begin 2024 tot een groot aantal nieuwe aanvragen geleid.

Huisvesting statushouders

In 2023 zijn 148 statushouders geplaatst. De taakstelling voor 2023 was 112, zodat het jaar is afgesloten met een voorsprong van 36 te huisvesten personen en dus aan de taakstelling is voldaan. Een groot aantal van hen is gehuisvest in de nieuwe flexwoningen van Woongoed op de locatie Het Zwin.

Wonen boven winkels

Uit het in 2023 gehouden inwonerberaad over nieuwe woningbouwlocaties kwam wonen boven winkels als een van de opties naar voren. Het aantal nieuwe woningen boven winkels ligt de afgelopen tien jaar op gemiddeld vijf woningen per jaar. Om dit aantal te laten stijgen is het nodig om pandeigenaren te stimuleren. Er wordt gewerkt aan een voorstel om pandeigenaren financieel te ondersteunen bij een onderzoek naar (technische) mogelijkheden om de woonfunctie op de verdieping weer terug te brengen.

Implementatie Omgevingswet + vaststellen Omgevingsvisie

Na enkele keren uitstel is de Omgevingswet per 1 januari 2024 van kracht geworden. De Omgevingsvisie is in 2023 afgerond (besluitvorming in 2024). Ook is verder gewerkt aan de implementatie van het digitaal stelsel (DSO) en de overgang van de bestemmingsplannen naar het omgevingsplan. Zie het programma Bestuur en Ondersteuning voor informatie over de andere onderdelen van de Omgevingswet.

Groene woonmilieus

Bij de planvorming van nieuwe woningen en wijken is er blijvend aandacht voor vergroening.

De verkoop van bouwrijpe gronden

In 2023 is grond verkocht in de plannen Stomenpoort (Het Zwin), Sint Laurens zuid, Nieuwland zuid, Rittenburg fase 3, Mortiere, Essenvelt en Hazenburg noord.

Bouw- en woonrijp maken van gronden

In 2023 is er bouwrijp gemaakt in de plannen Stromenpoort, Sint Laurens zuid en noord, Churchilllaan, Koudekerkseweg 14, Essenvelt en Hazenburg noord. Er werd (deels) woonrijp gemaakt in de plannen Rittenburg fase 3 en Hazenburg noord.

Effecten maatregelen financieel herstelplan

Voor de effecten in 2023 van de maatregelen uit het financieel herstelplan verwijzen wij naar de paragraaf Bedrijfsvoering.

Beleidsindicatoren

nnb= data nog niet bekend

Wat heeft het gekost?

Toelichting op het financiële resultaat (+ voordeel / - nadeel)

We verantwoorden onze financiële cijfers op hoofdlijnen. Dat betekent dat we alleen afwijkingen van € 50.000 of hoger toelichten. De post “overig” gaat telkens over één of meerdere afwijkingen die kleiner zijn dan € 50.000.