Grondbeleid

Inleiding

In de Nota grondbeleid 2021 is vastgelegd dat voor de bestaande grondposities van de gemeente per definitie sprake blijft van een actief grondbeleid. En dat we voor nieuwe ontwikkelingen per situatie beoordelen welke vorm van grondbeleid de voorkeur heeft. Voor het huidige grondbezit blijft actief grondbeleid dus een gegeven. Dat betekent dat we de functieverandering en verkoop van in bezit van de gemeente zijnde grond in eigen hand houden. Diverse andere plannen faciliteert de gemeente.

Een actief grondbeleid betekent dus dat de exploitatie ten behoeve van de functieverandering of herontwikkeling van gronden in eigen hand wordt gehouden. De verwerving van de gronden en de nodige bewerkingen zijn of worden door en onder regie van de gemeente uitgevoerd. Daarna kunnen de gronden bouwrijp voor een marktconforme prijs (in principe gebaseerd op residuele waarde) worden verkocht. In het verleden zijn in dit kader diverse gronden verworven, waardoor het accent de laatste jaren vooral ligt op planontwikkeling, (tijdelijk) beheer en verkoop van deze gronden. Dat betekent dat er diverse grondexploitaties lopen, dat er gronden gereserveerd zijn voor ontwikkelingen in de toekomst en dat er kostenverhaal plaats vindt voor plannen van derden.

Beleidskader

Het grondbeleid is geen doel op zich maar dienstbaar aan algemene en specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente. De belangrijkste leidraad voor de komende jaren is de Omgevingsvisie Middelburg 2050. Dit is een verplicht document onder de Omgevingswet en onder andere de opvolger van de vroegere Kwaliteitsatlas.

De volgende programma’s worden mede door het gevoerde grondbeleid gerealiseerd:

Financiële positie grondbedrijf

In het grondbedrijf wordt het verschil tussen investeringen en opbrengsten in een bepaald jaar in principe niet als verlies of winst genomen, maar bijgeschreven op de boekwaarde van een plan. De boekwaarde van een plan bestaat uit het opgetelde verschil tussen investeringen en opbrengsten. Bij het afsluiten van een plan vormt het op dat moment resterende positieve of negatieve saldo een winst of verlies. Bij een winstgevend plan dient ook tussentijds winst genomen te worden. Tegenover de boekwaarden van de bouwgrond in exploitatie staan de Voorziening grondbedrijf (als correctie op deze boekwaarde) en de Reserve grondbedrijf.

Per peildatum februari 2024 is opnieuw een complete doorrekening en risicoanalyse gemaakt van het grondbedrijf voor de komende twintig jaar in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf 2023-2043, doorrekening en risicoanalyse februari 2024’. Deze is ter kennis gebracht van de gemeenteraad en vormt de basis voor deze paragraaf.

Hierna volgt een toelichting op het resultaat van het grondbedrijf over 2023, gevolgd door een toelichting op de ontwikkeling van de boekwaarde en de stand van de voorziening en de Reserve grondbedrijf.

Resultaat 2023 grondbedrijf

In 2023 heeft het grondbedrijf een positief resultaat behaald van € 2,7 miljoen. De tussentijdse winstneming van winstgevende plannen heeft hier een belangrijk aandeel in. Verder zijn voor de afgesloten plannen minder nakomende kosten gemaakt dan een jaar geleden was voorzien, waardoor een hoger bedrag van die in de voorziening opgenomen plannen kan vrijvallen.

Hieronder is opgenomen hoe het resultaat is bepaald. De verschillende bedragen worden daaronder toegelicht. Er kan sprake zijn van kleine afrondingsverschillen.

Bij de jaarrekening 2022 slonk de Reserve grondbedrijf als gevolg van de tijdelijke waardecorrectie van de Trekdijk met € 7,3 miljoen tot afgerond 1,5 miljoen euro. Door het positieve resultaat van 2023 komt de reserve per 31-12-2023 uit op € 4,2 miljoen.

Aangezien het bedrag van de vrijval van afgesloten plannen hoger is dan de benodigde mutatie van de overige plannen, kan de voorziening met € 58.000 dalen ten opzichte van een jaar geleden.

Op private exploitaties wordt in principe geen winst gemaakt (er wordt een bijdrage in rekening gebracht om de gemeentelijke kosten te dekken, er kunnen wel kleinere verschillen zijn tussen begroting en werkelijke kosten), maar doordat niet alle kosten binnen het grondbedrijf zijn geboekt maar ook een deel ten laste van de reguliere begroting, kan binnen het grondbedrijf toch een (beperkte) winst ontstaan. De eigen exploitatie Nieuwland Zuid sluit af met een restwinst (eerder is al een groot deel van de winst als tussentijdse winst genomen).

Voor deze complexen (bouwgrond in exploitatie) geldt dat op basis van de BBV-voorschriften tussentijds winst genomen dient te worden naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en gemaakte kosten. Voor Essenvelt heeft een hogere tussentijdse winstneming kunnen plaatsvinden als gevolg van een sneller verkooptempo van de gronden. Ramsburg Watergang is door het voornemen om op een deel van de gronden zorgwoningen te ontwikkelen, een winstgevend plan geworden.

Voor enkele strategische gronden geldt dat er in 2023 sprake was van een positief saldo tussen ontvangen pacht enerzijds en kosten van beheer en onderhoud anderzijds.

Bij complexen die worden afgesloten, wordt in de voorziening een bedrag opgenomen voor nakomende kosten indien daar sprake van is. Uit bovenstaande tabel blijkt dat er in 2023 een voordelig verschil was van € 85.000 ten opzichte van het bedrag dat in de voorziening was opgenomen. Dit wordt met name veroorzaakt door het complex Sportlaan 25 waar de kosten van het toen nog aan te leggen parkeerterrein veel lager waren dan het daarvoor opgenomen bedrag.

Op de private exploitaties Koudekerkseweg 135 en Braakmanstraat was in 2023 sprake van een beperkt negatief saldo (kosten niet volledig gedekt door ontvangen exploitatiebijdrage). Voor de locatie Buitenruststraat 237 is nog geen complex geopend, maar er zijn in 2023 al wel kosten gemaakt die niet geactiveerd kunnen worden. De algemene kosten grondbedrijf werden tot en met 2020 volgens een bepaalde verdeelsleutel aan het einde van elk jaar over de diverse complexen verdeeld. In de Nota grondbeleid 2021 is opgenomen dat deze met ingang van 2021 jaarlijks als verlies worden genomen, ten laste van de Reserve grondbedrijf.

Voor verwachte verliezen wordt het verlies meteen genomen zodra dit verwacht wordt door een bedrag aan de voorziening toe te voegen.

In bovenstaande tabel is weergegeven met welke bedragen de Voorziening Grondbedrijf is aangepast voor de lopende exploitaties waarop een verlies wordt verwacht. De voorziening is verhoogd. Omdat dit een verlies is, wordt dit negatief weergegeven. Omdat de voorziening voor deze plannen op contante waarde wordt gevormd, is er (als er geen andere wijzigingen zijn) jaarlijks een toevoeging nodig ter grootte van de rente waarmee het verwachte verlies contant is gemaakt. Daarnaast kunnen er ontwikkelingen zijn in de exploitaties waardoor de hoogte van de voorziening in positieve (vrijval) of negatieve (toevoeging) zin moet worden bijgesteld. Er zijn enkele meevallers, zoals Ramsburg Watergang waar door het voornemen om zorgwoningen te ontwikkelen niet langer sprake is van een verlieslijdend maar van een winstgevend plan. Er zijn echter ook tegenvallers, zoals de Churchilllaan waar hoge onvoorziene kosten zijn gemaakt door onder meer noodzakelijk vloerherstel en tanksanering. Voor het afgesloten plan Nieuwland Zuid is een bedrag in de voorziening opgenomen voor nakomende kosten.

In deze tabel wordt weergegeven welke bedragen aan nakomende kosten bij het afsluiten van een complex rechtstreeks ten laste van de exploitaties zijn geboekt en naar de Voorziening grondbedrijf zijn gebracht. Bij de bepaling van het resultaat is dus met deze nakomende kosten rekening gehouden. Door deze handelswijze wordt het resultaat op deze exploitaties juist weergegeven.

Boekwaarde grondbedrijf

De doelstelling van het eind 2015 vastgestelde Actieplan grondbedrijf is het verlagen van de boekwaarde van het grondbedrijf. Uiterlijk in 2030 zou een situatie moeten worden bereikt waarin de Reserve grondbedrijf gelijk is aan de dan nog resterende boekwaarde. Mede door de aantrekkende verkopen vanaf 2016 is er inderdaad sprake van een afnemende boekwaarde, waarbij de verwachting is dat deze lijn de komende jaren verder doorgetrokken kan worden. In 2030 zou de doelstelling vanuit het actieplan dan bereikt kunnen zijn.

De bruto boekwaarde is in 2023 afgenomen als gevolg van het feit dat meer verkopen zijn gerealiseerd dan dat er kosten zijn gemaakt. Door verplichte tussentijdse winstneming ten gunste van de Reserve grondbedrijf wordt een deel van deze boekwaardeafname weer teniet gedaan. De woningbouwplannen hebben het grootste aandeel in de afgenomen boekwaarde, de grondverkopen in Essenvelt hebben veruit de grootste bijdrage geleverd. Andere woningbouwplannen met een significant bedrag aan grondverkopen, zijn Mortiere SOK, Stromenpoort en Hazenburg Noord. De behaalde omzet in 2023 werd in de jaarrekening 2022 reeds verwacht, het verschil is slechts € 0,7 miljoen.

Als gevolg van de tijdelijke waardecorrectie voor Trekdijk is de netto boekwaarde in 2023 net zoals in 2022 extra laag. Als aanname in het basisscenario van de doorrekening grondbedrijf is gedaan dat de gemeenteraad in 2024 besluit om een nieuw plan voor Trekdijk in procedure te brengen en dat daarmee deze waardecorrectie weer kan komen te vervallen. In dat geval stijgt de netto boekwaarde in 2024 aanzienlijk, evenals de Reserve grondbedrijf, terwijl de bruto boekwaarde vrijwel stabiel blijft. Als besloten wordt om de ontwikkeling volledig te stoppen, dan wordt de tijdelijke waardecorrectie definitief en dit bedrag (€ 7,6 miljoen) definitief als verlies moeten worden genomen. Dit is In het risicoscenario van de doorrekening grondbedrijf verwerkt.

De doorrekening is in de eerste maanden van het jaar opgesteld. Inmiddels (eind mei) is duidelijk dat in 2024 geen raadsbesluit meer genomen zal worden over de Trekdijk.

Voorziening grondbedrijf

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet de gemeente voor verwachte verliezen op grondexploitaties een voorziening vormen. In de Nota grondbeleid 2021 is als uitgangspunt genomen dat de voorziening gevormd wordt:

• voor onvermijdbare verliezen

• op basis van door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzetten

• op basis van contante waarde (waarbij conform de BBV-voorschriften momenteel wordt gerekend met 2,0%)

• ten laste van het jaarresultaat van het grondbedrijf en daarmee de Reserve grondbedrijf. Voor plannen die afgesloten worden en waar nog kosten worden verwacht, worden deze rechtstreeks ten laste van deze plannen geboekt.

De Voorziening grondbedrijf wordt dus, op contante waarde, gevormd ten laste van de Reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten, kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de Voorziening grondbedrijf. Daarnaast worden ook bedragen aan de Voorziening grondbedrijf toegevoegd voor verwachte nakomende kosten van plannen die inmiddels afgesloten zijn (dat gebeurt normaliter als de laatste verkopen hebben plaatsgevonden). De omvang van de Voorziening grondbedrijf is per 1 januari 2024 op het vereiste niveau gebracht van € 13.142.000, met daarbij de volgende specificatie:

Een deel van de bedragen is voor nakomende kosten voor eerder afgesloten complexen, waarin alle verkopen zijn gerealiseerd. Voor de plannen met een verwacht verlies is het opgenomen bedrag gebaseerd op de vastgestelde exploitatieopzet, herrekend naar de laatste stand van zaken. Voor Trekdijk is daarnaast een voorlopige waardecorrectie opgenomen.

Reserve grondbedrijf

Voor de risico’s moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de Reserve grondbedrijf. In de Nota Grondbeleid 2021 zijn voor deze buffer de volgende normen vastgesteld:

• Op eindwaarde is het saldo van de reserve positief;

• Bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde;

• Bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief;

• De Reserve grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie te zijn. Bij een hogere reserve kan desgewenst afgewogen worden om het meerdere in te zetten voor andere doeleinden door dit meerdere saldo of een deel daarvan toe te voegen aan de Algemene reserve van de gemeente.

• De Reserve grondbedrijf is maximaal gelijk aan de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie (doelstelling Actieplan grondbedrijf) plus de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie. Als de reserve boven deze norm komt, vindt in elk geval afdracht plaats aan de Algemene reserve van de gemeente.

De Reserve grondbedrijf wordt in principe gevormd uit de winsten op grondexploitaties. Op winstgevende plannen wordt conform het BBV tussentijdse winstneming toegepast.

Per eind 2024 zou, als de voorlopige waardecorrectie voor Trekdijk niet meer nodig zou zijn doordat de gemeenteraad besluit de exploitatie volledig voort te zetten, het saldo van de Reserve grondbedrijf € 12,1 miljoen bedragen. Daarmee zou ruimschoots voldaan zijn aan de normen vanuit de Nota grondbeleid. De norm dat de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde plus 10% van de nog te maken kosten voor bouwgrond in exploitatie dient te zijn, wordt in het basisscenario in de loop van 2024 behaald. De komende jaren stijgt het saldo van de reserve naar verwachting jaarlijks in het basisscenario. In het risicoscenario stijgt de reserve ook vanaf 2024 tot en met 2031, maar veel minder dan in het basisscenario. Door de voorlopige waardecorrectie op Trekdijk is het saldo van de reserve grondbedrijf eind 2023 € 4,2 miljoen. Omdat de aanname is gedaan dat deze waardecorrectie in 2024 weer ongedaan gemaakt kan worden (door een nieuw omgevingsplan voor Trekdijk in procedure te brengen) heeft dit geen gevolgen voor het beeld vanaf 2024. Indien definitief afgeboekt moet worden, voldoet de Reserve grondbedrijf waarschijnlijk niet eerder dan omstreeks 2029 aan de gestelde normen.

Risico's grondbedrijf

Jaarlijks wordt een doorrekening met enkele scenario’s gemaakt om te bepalen of de reserve aan de eisen voldoet. Kort samengevat zijn nu de volgende scenario’s doorgerekend:

• Basisscenario: een scenario gebaseerd op de stand van zaken in de verschillende grondexploitaties waarbij rekening is gehouden met de laatste provinciale bevolkings- en huishoudensprognose (2022) en de begin 2023 ondertekende Zeeuwse Woondeal. Net als vorig jaar wordt rekening gehouden met de crisis die zich momenteel voordoet op de woningmarkt. In dit scenario worden 3.065 woningen gerealiseerd in de periode tot en met 2044 en wordt in dezelfde periode 16,3 hectare bedrijventerrein verkocht. Tevens is de programmering aangepast voor locaties waar de planvorming nog moet beginnen of niet al te ver gevorderd is als het gaat om de prijsklassen van de woningen. Voor deze locaties is nu rekening gehouden met een verhouding van circa 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% duur, waar in de berekeningen tot vorig jaar veel meer dure woningen waren opgenomen. Op locaties waarvoor de procedures al zijn afgerond en in verkoop zijn, is het programma niet aangepast. Het zwaartepunt van de gereedkomende woningen ligt in de periode 2025-2034, en de hoogste opbrengsten worden in die periode behaald in 2027. Met name de aanpassingen in programmering leiden tot een wat minder goed financieel resultaat dan wat eerder werd berekend. In het basisscenario is de aanname gedaan dat de raad in 2024 besluit een nieuw omgevingsplan voor Trekdijk in procedure te brengen en de voorlopige waardecorrectie kan worden teruggedraaid.

• Risicoscenario: in dit scenario wordt er vanuit gegaan dat er ten eerste minder woningen worden gebouwd en ten tweede dat de realisatie hiervan ook trager verloopt. Ook is in dit scenario de aanname gedaan dat volledig wordt afgezien van de ontwikkeling van Trekdijk als bedrijventerrein en dat de bestemming van deze gronden agrarisch blijft. Ook is rekening gehouden met een lagere opbrengstenstijging.  Daarnaast zijn enkele specifieke risico’s meegenomen in de plannen Mortiere SOK (kantorenlocatie, juridische procedures), minder woningen in Sint Laurens Oost en het niet met beheersmaatregelen en planaanpassingen kunnen opvangen van een aantal tegenvallers in het plan Sint Laurens Zuid.

Verder is er nog een specifiek risico benoemd wat niet in het risicoscenario is verwerkt maar wel wordt gekwantificeerd: Voor Oranjepolder en Hazenburg Noord was en is dat de bestaande verkeersproblematiek in Arnemuiden.

De doorberekende scenario’s vormen input voor de paragraaf Weerstandsvermogen van jaarrekening en begroting:

• Het basisscenario in de eerdergenoemde doorrekening van het grondbedrijf wordt gebruikt om de verwachte ontwikkeling van de Reserve grondbedrijf, als onderdeel van de weerstandscapaciteit van de gemeente, in te schatten.

• Het verschil tussen basisscenario en risicoscenario is als risico vertaald in de paragraaf Weerstandsvermogen.

• Daarnaast is het specifieke risico, waarbij de mogelijkheid bestaat dat (een deel van) de genoemde locaties niet tot ontwikkeling kan komen als apart risico opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen.

Uit de gemaakte doorrekening blijkt dat de Reserve grondbedrijf per 31 december 2023 voldoet aan de meeste van de in de Nota Grondbeleid 2021 gestelde normen. Op eindwaarde is de reserve zowel in het basisscenario als in het risicoscenario positief en tevens is in het risicoscenario de reserve de eerste vijf jaar niet negatief. Uitsluitend de meest recent toegevoegde norm (10% boekwaarde + 10% nog te maken kosten) is in 2023 nog niet gehaald. De verwachting is dat dat in het basisscenario in de loop van 2024 wel het geval is. In het basisscenario worden tevens de doelstellingen uit het Actieplan grondbedrijf gerealiseerd. In 2030 is het saldo van de reserve hoger dan de netto boekwaarde van de dan nog resterende complexen. De doelstelling was indertijd om deze situatie uiterlijk in 2030 te bereiken. In het risicoscenario wordt de doelstelling in 2034 behaald.

Actuele prognose grondbedrijf

Zoals eerder aangegeven, voldoet de Reserve grondbedrijf volgens de doorrekening van februari 2024 deels maar nog niet volledig, aan alle, in de Nota grondbeleid 2021 gestelde eisen. Zie hiervoor de tabel onder de deeltitel ‘Reserve Grondbedrijf’. Onder die deeltitel staat de stand van zaken voor eind 2023, wordt de vergelijking gemaakt met het voorgaande jaar en wordt vooruitgeblikt naar de toekomst.

Op alle in exploitatie genomen plannen wordt op basis van het basisscenario eind 2023 per saldo een resterende nog te nemen winst verwacht van circa € 21 miljoen op contante waarde per 1 januari 2024, dit is het resulterende resultaat nadat de verlieslatende plannen zijn verrekend met de Voorziening grondbedrijf. Nog te nemen winst wordt verwacht op de complexen Walcherseweg, Stromenpoort, Oranjepolder, Veersepoort fase 5, Ramsburg kantorenstrook, Sint Laurens Noord, Mortiere SOK, Mortiere Ensemble, Essenvelt, Hazenburg Noord en Ramsburg Watergang.

Een sluitende opzet wordt verwacht op het complex Cleene Hooge.

Verliezen worden verwacht op de complexen Sint Laurens Zuid, Koudekerkseweg 14, Ramsburg Dampoorthof, Rittenburg III, Punt Arnestein, Churchilllaan, Herstructurering Arnestein, Trekdijk en Mortiere Bedrijventerrein-Zuid. Voor deze verliezen zijn, op basis van de vastgestelde exploitatieopzetten en de herrekening per 1 januari 2024, toereikende bedragen in de Voorziening grondbedrijf opgenomen (deze verliezen zijn dus al genomen).

Bij deze berekeningen is uitgegaan van de aanname dat de gemeenteraad een nieuw omgevingsplan voor Trekdijk in procedure brengt en als gevolg daarvan de waardecorrectie op Trekdijk kan worden teruggedraaid. In dat geval is er een negatief resultaat op netto contante waarde per 1-1-2024 van € 0,4 miljoen. Als besloten wordt om de Trekdijk niet meer te ontwikkelen, is het verlies op netto contante waarde per 1-1-2024 € 8,0 miljoen.

Van de boekwaarde en resultaatsverwachting op de bouwgrond in exploitatie (bie) per 1 januari 2023 kan conform artikel 52d van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de volgende opstelling worden gemaakt:

In deze tabel zijn de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten van het plan Trekdijk niet opgenomen. Wel opgenomen is het bedrag in de Voorziening grondbedrijf wat nodig is om de boekwaarde, in het geval besloten gaat worden dat er geen ontwikkeling plaats vindt, definitief af te waarderen naar agrarische waarde en aan de opbrengsten is deze resterende agrarische waarde toegevoegd.

Uit de toelichting van de commissie BBV in haar vraag en antwoord rubriek blijkt dat onder 'nominale' waarde de eindwaarde verstaan moet worden, dus inclusief rentelasten en posten voor prijs en opbrengststijgingen. De per saldo nog te realiseren winst op bouwgrond in exploitatie, op nominale waarde is dus € 14,3 miljoen. De onderbouwing van de nog te maken kosten (e) en te realiseren opbrengsten (f) is te vinden in de vastgestelde exploitatieopzetten en de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2023-2043, doorrekening en risicoanalyse februari 2024’.

De bruto boekwaarde van alle gronden in het grondbedrijf bedraagt per 1 januari 2024 € 66,8 miljoen. Ten opzichte van de boekwaarde begin 2023 is dit per saldo een afname met € 3,1 miljoen.

De verwachting is dat de boekwaarde van zowel de plannen die exploitatie genomen zijn als van het hele grondbedrijf vanaf 2025 gestaag daalt.

In de volgende tabel is globaal aangegeven hoe de Reserve grondbedrijf zich naar verwachting de eerstkomende jaren (basisscenario) ontwikkelt en hoe deze ontwikkeling tot stand komt. Door afronding kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.

* Hazenburg Noord, Essenvelt, Mortiere Bedrijventerrein Zuid, Mortiere Ensemble, Mortiere SOK, Ramsburg Kantorenstrook, Stromenpoort, Veersepoort fase 5, Oranjepolder, Sint Laurens Zuid, Sint Laurens Noord, Rittenburg fase 3, Trekdijk, Walcherseweg, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg Watergang, Cleene Hooge, Punt Arnestein, Herstructurering Arnestein, Koudekerkseweg 14 en Churchilllaan

** Sint Laurens Oost, Cleene Hooge ruilgronden, Ramsburg Oost, Hazenburg Noord fase 2 en Schenge 6-8

Toelichting per complex

Binnen het grondbedrijf valt vanaf 2016 de volgende indeling de maken:

1. Bouwgrond in exploitatie (BIE). Dit zijn gronden waarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld.

2. Materiële vaste activa (MVA) c.q. strategische gronden. Volgens het BBV zijn dit ‘overige gronden zonder vaste bestemming, die [op dit moment] geen onderdeel zijn van een transformatieproces’. Uitgangspunt hierbij is dus dat op termijn een bouwgrondexploitatie wordt vastgesteld. Tot en met 2015 was dit de categorie Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG). Voor alle locaties binnen deze categorie geldt dat ze strategisch worden aangehouden voor toekomstige ontwikkelingen (of ruilingen).

Alle complexen worden hierna per categorie toegelicht.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Afgesloten complexen

Dit betreft de complexen Sportlaan 25, Waterpark Veerse Meer (afwikkeling faillissement), Kanaalweg West, Sprencklaan en Nieuwland Zuid. Alle gronden in deze plannen zijn verkocht. Er zijn in de Voorziening grondbedrijf bedragen opgenomen voor resterende kosten woonrijp maken. Voor Waterpark Veerse Meer geldt dat een bedrag is opgenomen voor de nog te maken kosten in verband met de afwikkeling van het faillissement van de vorige eigenaar.

Essenvelt

Na een lang traject via de Raad van State is het bestemmingsplan in 2019 onherroepelijk geworden. Het bouwrijp maken is uitgevoerd, op het middengebied na. In 2022 zijn vrijwel alle vrije kavels verkocht, halverwege maart 2024 waren er nog drie vrije kavels die nog niet verkocht waren, waarvan er geen één nog vrij beschikbaar was. De eerste fase van de Ontwikkelcombinatie Essenvelt is in tweeën geknipt. De grond voor deelfase 1a (21 woningen) is in 2023 geleverd en de bouw van die woningen is in volle gang. Ook is in 2023 grond geleverd voor de bouw van 2 appartementencomplexen, waarvan de bouw inmiddels ook is gestart. Momenteel wordt er gewerkt aan een nieuwe verkaveling voor het middengebied met een ander woningbouwprogramma met meer sociale huurwoningen en koopwoningen in de lagere prijsklassen. De meest recente exploitatieopzet is in november 2023 vastgesteld.

Koudekerkseweg 14

De sloop en bodemsanering van dit voormalige tankstation is gereed. Er is een ontwikkelaar geselecteerd met wie een koopovereenkomst is gesloten. Begin 2024 is de planologische procedure gestart. Als er geen beroep wordt ingesteld, kan de grond in 2024 worden geleverd voor de bouw van vijf grondgebonden woningen. Voor het plan kan een subsidie ingezet worden, waardoor de grondexploitatie met een zeer beperkt verlies sluit.

Hazenburg noord fase 1

Het gebied Hazenburg Noord wordt in twee hoofdfasen ontwikkeld. De grond in fase 1a is allemaal verkocht. Het bebouwde deel is reeds woonrijp gemaakt. Voor het projectmatige deel van fase 1b (het meest noordelijke deel) is in 2022 een aangepast plan gemaakt, wat beter aansluit bij de huidige markt. In 2023 is dit noordelijke deel bouwrijp gemaakt. In april 2023 is voor dit noordelijke deel een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Een deel van de woningen is in verkoop gegaan, maar het benodigde percentage om te starten met de bouw werd niet gehaald. Er wordt nog gekeken of een deel van de woningen voor de sociale huur gebouwd kan worden, eerder bleek dit voor de woningbouwvereniging financieel niet haalbaar. In fase 1b worden ook tien vrije bouwkavels uitgegeven. De verkoop daarvan verloopt voorspoedig, in 2023 zijn vijf vrije bouwkavels verkocht en momenteel zijn nog slechts drie kavels vrij beschikbaar. Op 14 maart 2024 is de laatst herziene exploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld.

Mortiere SOK-gebied

De grond in dit plan wordt in delen doorverkocht aan een consortium dat ook voor het aanleggen en afbouwen van het gehele openbare gebied zorg draagt. Tijdens de crisis van 2008 en later liep de verkoop terug, maar kwam de afgelopen jaren weer goed op gang. In 2023 is voor 1,7 hectare grond verkocht dan wel verrekend. Als gevolg van juridische procedures heeft de realisatie en grondverkoop van een aantal plandelen verdere vertraging opgelopen. Het nadeel van het niet meer realiseren van woningbouw op de gronden onder de hoogspanningsmasten, is ten dele gecompenseerd door een nog te realiseren plandeel te verdichten. Afspraken hierover zijn opgenomen in de 6^e allonge op de samenwerkingsovereenkomst. De meest recente exploitatieopzet, met daarin verwerkt die allonge, is in maart 2023 vastgesteld.

Mortiere Bedrijventerrein Zuid

In 2023 is voor 1 hectare grond verkocht of in erfpacht uitgegeven. Er is (sluimerende) interesse vanuit diverse partijen die op Arnestein niet meer uit kunnen breiden. Momenteel is nog 2 hectare vrij beschikbaar. Doordat dit de laatste vrij beschikbare bedrijfskavels zijn, wordt deze grond alleen uitgegeven aan bedrijven uit de gemeente voor wie de urgentie voor nieuwe huisvesting zeer hoog is. In december 2023 is een laatste herziene exploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Er wordt rekening gehouden met een verlies, waarvoor in de Voorziening grondbedrijf een bedrag is opgenomen.

Mortiere Ensemble

Het plan is gericht op kantoren en maatschappelijke voorzieningen. In 2017 is dit gebied bouwrijp gemaakt. Verwacht werd dat, na het openen van de ontsluitingsweg naar de N57 de belangstelling zou toenemen. Dat is (met enige vertraging) ook het geval. In 2023 is grond verkocht voor de realisatie van een ambulancepost. In 2021 is een koopovereenkomst gesloten voor een tankstation, maar door bezwaren van omwonenden wil de potentiële koper verhuizen naar een andere kavel op grotere afstand van de woningen. Er zijn nog 5 kavels vrij beschikbaar, één van die kavels wordt nu gehuurd. In april 2023 is de laatste herziene exploitatieopzet door de gemeenteraad vastgesteld.

Ramsburg kantorenstrook

Dit is het gebied dat tussen de Oostperkweg en de Heerlijkheidsweg ligt, aangevuld met een perceel grond uit het vroegere bedrijventerrein Ramsburg dat nooit is uitgegeven. Het gebied is grotendeels ingevuld. Er zijn nog twee kleinere kavels (of één grotere) te koop. In december 2022 is de laatste herziene exploitatieopzet vastgesteld.

Stromenpoort

Oorspronkelijk een locatie voor bijzondere voorzieningen, maar de resterende grond is verkocht voor de realisatie van flexwonen door Woongoed. Hiervoor is subsidie verkregen van het ministerie van BZK. De grond voor de flexwoningen is begin 2023 verkocht. Er resteert nog 1.000 m2 grond die gereserveerd is door de moskee. De laatste herziene exploitatieopzet is op 29 september 2022 vastgesteld.

Veersepoort fase V

Alle grond (met uitzondering van één kavel waarop een bouwweg ligt) is in 2022 geleverd aan de ontwikkelaar en de bouw is in volle gang. De laatste herziene exploitatieopzet is in september 2022 door de gemeenteraad vastgesteld.

Walcherseweg

Vooruitlopend op de exploitatieopzet, die in oktober 2018 is vastgesteld, is hier in 2016 al grond uitgegeven ten behoeve van een tandartsenpraktijk. Eind 2019 is grond verkocht aan De Ontmoetingskerk, voor het realiseren van een nieuwe kerk ter vervanging van de huidige locatie in de Stromenwijk. Omdat dit plan tijdens de corona-tijd financieel niet meer haalbaar bleek, is een oplossing gezocht door een deel van de grond te verkopen aan een huisartsenpraktijk. Voor die partij bleek dat plan echter niet haalbaar. Het kerngenootschap heeft onderzoek gedaan naar het realiseren van een kleinere kerk. Momenteel wordt door het kerngenootschap gewerkt aan het realiseren van de nieuwe kerk. Ook zijn er in dit plan twee vrije kavels voor woningen voorzien. De voorbereidingen voor het bouwrijp maken zijn stilgelegd totdat er duidelijkheid is over het bouwplan van de kerk. De laatste herziene exploitatieopzet is in november 2021 door de gemeenteraad vastgesteld.

Ramsburg Dampoorthof

Dit is een deelgebied van Ramsburg waar in 2019 de eerste kavel is verkocht. Eén partij heeft een betaalde optie genomen op een groot kavel. Op een andere kavel komen tijdelijk woningen voor Juvent. Voor  de laatste kavel is ook interesse. De laatste herziene exploitatieopzet is in april 2022 door de gemeenteraad vastgesteld.

Rittenburg III

Dit is de vroegere locatie van Orionis en van het ROC aan de Grevelingenstraat. De laatste herziene exploitatieopzet is in november 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. De sociale huurwoningen van Woongoed zijn in 2022 gebouwd. De bouw van fase 2 is afgerond. Voor de 3^e fase zijn halverwege maart bijna alle woningen verkocht. De gronden hiervoor worden in 2024 geleverd. De appartementen (fase 4) worden als laatste ontwikkeld. Voor zowel de 3^e als de 4^e fase zijn de omgevingsvergunningen verleend. Op het plan wordt een verlies verwacht.

Trekdijk

Op 22 januari 2018 heeft de gemeenteraad een exploitatieopzet vastgesteld om deze locatie als bedrijventerrein te ontwikkelen. Na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 is besloten om tijd uit te trekken voor een participatieproject waarbij ook alternatieve mogelijkheden werden onderzocht. Eind 2019 heeft dit geleid tot een keuze voor een ontwikkelvariant. Op basis hiervan is een nieuwe exploitatieopzet opgesteld, die in mei 2020 is vastgesteld. Het bestemmingsplan voor fase 1 is door de gemeenteraad vastgesteld, maar is in april 2023 door de Raad van State vernietigd. De gemeenteraad moet een besluit of zij de ontwikkeling verder wil brengen door een nieuw omgevingsplan in procedure te brengen wat tegemoet komt aan de bezwaren van de Raad van State, dan wel een keuze te maken voor een alternatieve invulling voor Trekdijk of de bestemming (agrarisch) te laten zoals die nu is. Afhankelijk van deze nog te maken keuze is sprake van nauwelijks of geen gevolgen (bij het ontwikkelen van een bedrijventerrein) tot grote gevolgen voor het grondbedrijf (bij het definitief afwaarderen).

Sint Laurens zuid

Het plan Sint Laurens Zuid wordt gefaseerd ontwikkeld. Het bestemmingsplan voor de eerste fase is begin 2021 vastgesteld. Hiertegen was beroep aangetekend, maar in mei 2022 is de gemeente in het gelijk gesteld. Er was gestart met de verkoop van de woningen voordat het terrein bouwrijp was opgeleverd. De verkoop verliep voorspoedig. Echter door alle vertragingen konden deze woningen niet op tijd verkocht worden. Eind 2022 is de verkoop herstart, maar door de gestegen bouwkosten en rente gaat de verkoop trager. Naast koopwoningen bestaat het plan ook uit sociale huurwoningen en vrije bouwkavels. In 2023 is de grond voor de sociale huurwoningen en de eerste zeven koopwoningen verkocht. Door de gestegen kosten voor het bouwrijp en woonrijp maken, met name door hoge kosten van noodzakelijke voorbelasting van de grond, wordt op deze ontwikkeling inmiddels een verlies verwacht. In 2024 bezien we of het mogelijk is om het verlies te beperken door het plan voor de 2^e en 3^e fase wat aan te passen c.q. gewijzigd uit te voeren. Hiervoor lijken mogelijkheden aanwezig. Als dat niet lukt, valt het verlies hoger uit dan wat nu berekend is.

Sint Laurens noord

Ook dit plan wordt gefaseerd ontwikkeld. Het oorspronkelijke plan kende een beperkt aantal woningen en bood ruimte voor vrije kavels, waaronder landhuiskavels, projectmatige en sociale woningbouw, speciale woonvormen zoals bijvoorbeeld een 'Knarrenhof' en het tijdelijk gebruik van een kavel voor zeven tiny houses. De tiny houses zijn geplaatst. Gelet op de afspraken in de Woondeal en de wens om meer sociale woningbouw en betaalbare woningen te bouwen, is in samenwerking met Woongoed en een ontwikkelaar nagedacht over een planopzet waar dit in paste en over samenwerking om dit te realiseren. Verwachting is dat in de loop van 2024 een voorstel, met aangepaste exploitatieopzet, aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd. De meest recente exploitatieopzet is in november 2022 vastgesteld. De berekening in de doorrekening is gebaseerd op de structuurschets voor het nieuwe plan en kent circa 200 woningen.

Cleene Hooge

In 2019 is door de gemeenteraad een ontwikkelingsvisie voor dit gebied opgesteld. Die visie gaat uit van een bescheiden ontwikkeling, passend bij het landschap, die qua resultaat, na eerst afboeking van een kleine € 7 miljoen in 2019, uit moet komen op '0'. Het grootste deel van het gebied houdt in die visie de agrarische functie. In 2023 heeft de raad besloten dat op circa de helft van het te ontwikkelen deel een nieuw asielzoekerscentrum komt. Conform de ontwikkelvisie komen op de andere helft van het te ontwikkelen deel reguliere woningen, zodat op het plan geen verder verlies wordt geleden. Tevens is door de gemeenteraad op 1 februari 2024, bij de behandeling van de notitie “Nieuwe woningbouwlocaties Middelburg tot en met 2040”, besloten om het overige gebied buiten de vastgestelde exploitatieopzet (circa 37,7 hectare) niet aan te wijzen als woningbouwlocatie.

Ramsburg watergang

Aanvankelijk bestond dit plan uit drie kavels voor kantoren en/of representatieve bedrijven. De kavel ten westen van de watergang zou agrarisch blijven. In 2023 is dit plan gewijzigd, het is nu de bedoeling dat op die westelijke kavel zorgwoningen komen voor mensen met een handicap en op de aangrenzende bedrijfskavel een voorziening voor dagbesteding. Eén van de bedrijfskavels is in 2023 verkocht aan een softwarebedrijf. In december 2023 is de meest recente exploitatieopzet vastgesteld.

Oranjepolder

Eerder is m.b.t. deze ontwikkeling afgesproken dat hier landhuiskavels kunnen worden aangeboden zodra de laatste van zes landhuiskavels in Hazenburg verkocht is. Dat is inmiddels al lange tijd het geval. In 2023 kwam het verzoek van de Woningbouwvereniging Arnemuiden om op een deel van de gronden (tijdelijke) woningen te realiseren i.v.m. sloop-nieuwbouw in het dorp. Hiertoe is een grondaanbieding gedaan waarbij ook in overweging is gegeven om op deze locatie te kiezen voor permanente woningen. Een mogelijk risico is de ontsluiting van het gebied, ondanks dat dit een kleinschalige ontwikkeling is. In juli 2023 is de meest recente exploitatieopzet vastgesteld. Als er sociale woningbouw in dit plan komt, is er sprake van een verlies ten opzichte van die vastgestelde opzet. In de doorrekening van het grondbedrijf is hiervan uitgegaan. Verwacht wordt dat in 2024 een aangepaste exploitatieopzet met daarin sociale woningbouw behandeld kan worden.

Churchilllaan

Aanvankelijk zouden Woongoed en Zorgstroom hier (zorg)appartementen realiseren. Door gewijzigde regelgeving moest Zorgstroom afhaken. Woongoed is wel verdergegaan met het plan. Op dit moment (maart) loopt de bestemmingsplanprocedure. Als er geen beroep tegen het bestemmingsplan wordt ingesteld, kan in 2025 met de bouw worden begonnen. Bij de eerste exploitatieopzet van begin 2022 was de exploitatie net sluitend gemaakt door meteen af te boeken op de inbrengwaarde. Door enkele tegenvallers bij de sloop is deze binnenstedelijke herontwikkeling nu alsnog verlieslijdend.

Punt Arnestein

In december 2020 is hiervoor een exploitatieopzet vastgesteld. Hier heeft sloop plaatsgevonden met de bedoeling een plan te ontwikkelen waarmee de kwaliteit van het gebied kon worden verhoogd. De inschrijving heeft echter niet geleid tot selectie omdat de plannen niet passend waren qua beoogde functies dan wel ruimtelijke kwaliteit. In 2022 zijn op deze locatie tijdelijke wooneenheden voor Oekraïense vluchtelingen geplaatst. In 2023 is nog een extra laag op de wooneenheden geplaatst.

Herstructurering Arnestein

Het uitgangspunt van deze ontwikkeling is om zoveel mogelijk van de bestaande bebouwing te handhaven en op te waarderen waardoor kosten bespaard kunnen worden. In 2021 zijn de plannen verder uitgewerkt en is geconcludeerd dat het beste resultaat, zowel kwalitatief als financieel, kan worden bereikt als de gemeente zelf gaat investeren in het opknappen van de gebouwen. In 2023 zijn de eerste twee loodsen en twee percelen verkocht. Voor de overige loodsen bleken de door een extern bureau geraamde kosten voor verbouwing veel te laag ingeschat. Onderzocht is welke uitvoering nu het minste risico geeft. De conclusie was dat het verkopen van de loodsen in de huidige staat het minste risico geeft. Begin 2024 is de inschrijving gestart voor het te koop aanbieden van de resterende loodsen.

Materiële vaste activa (MVA)

Sint Laurens oost

Het uitgangspunt is dat ontwikkeling van het gebied ten oosten van het dorp voor het grootste deel na de ontwikkeling van Sint Laurens Zuid en Noord komt. In het verleden is daarbij gedacht aan een zeer extensieve ontwikkeling. Gelet op de uitgangspunten van de Woondeal en de benodigde woningaantallen om in het tekort te kunnen voorzien is in de doorrekening van het grondbedrijf nu uitgegaan van een programma met meer sociale woningbouw (30%) en betaalbare woningen (40%) en ook een hoger woningaantal (300).

Ramsburg Oost

Vanwege de ligging wordt deze locatie strategisch aangehouden. Een deel van de locatie (in alle voorgaande plannen zou dit agrarisch blijven) is een voormalige vuilstort die de komende jaren afgedekt moet worden. Omdat tevens behoefte was aan een depot voor baggerslib (om afvoerkosten te voorkomen) wordt werk met werk gemaakt en wordt het uitgedroogde slib hiervoor gebruikt. Vervolgens is het de bedoeling dat daarbovenop zonnepanelen worden geplaatst, waardoor ook een bijdrage kan worden geleverd aan de milieudoelstellingen van de gemeente. Een bestemmingsplanwijziging daarvoor is in procedure gebracht.

Hazenburg Noord fase 2

Deze gronden worden aangehouden, zodat hier eventueel een uitbreiding van de wijk Hazenburg Noord op gerealiseerd kan worden. In de doorrekening grondbedrijf is nu gerekend met 70 woningen met 30% sociaal en 40% betaalbare woningen, waar in het verleden meer aan duurdere woningen werd gedacht.

Schenge 6-8

Op deze plek stond voorheen de groenloods van Orionis. Aansluitend op de ontwikkeling van de derde fase van Rittenburg zou ook hier een ontwikkeling kunnen plaatsvinden. Deze locatie is benoemd in de “Nieuwe woningbouwlocaties Middelburg tot en met 2040”. Deze locatie (50 woningen) bieden aan Woongoed aan.

Cleene Hooge ruilgronden

Dit zijn de gronden in dit gebied die niet zijn opgenomen in de exploitatieopzet voor de woningbouwlocatie en die de agrarische bestemming behouden. Mogelijk kunnen deze gronden ingezet worden als ruilgrond. Bij de zoektocht naar nieuwe woningbouwlocaties tot en met 2040 heeft de raad op 1 februari 2024 besloten om deze locatie niet als woningbouwlocatie in te zetten.

Private ontwikkelingen

Voor diverse private ontwikkelingen (facilitair grondbeleid) zijn anterieure overeenkomsten gesloten, waarmee wordt voorzien in dekking van gemeentelijke plankosten:

• Doorontwikkeling Waterpark Veerse Meer

• Kousteensedijk (ontwikkeling appartementen)

• Vogelstraat 18-20 (één woning)

• Arondeusstraat/Noordweg

• Koudekerkseweg 135

• Eendrachtsweg in Mortiere (ontwikkeling appartementen)

Voor verschillende locaties lopen trajecten waarvoor anterieure overeenkomsten worden voorbereid, onder andere de Stadscamping en het PZEM-terrein.

Swerfrust

Deze locatie is tot en met 2025 in erfpacht gegeven aan het COA. Zodra deze erfpacht wordt beëindigd, ligt het voor de hand om deze locatie met woningbouw in te vullen. Over de sloopkosten zijn met het COA afspraken gemaakt. Planvorming voor woningbouw is nog niet gestart. Deze locatie wordt aan Woongoed aangeboden.

Voormalig politiebureau Buitenruststraat

In december 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met aankoop van deze locatie ten behoeve van sociale woningbouw. Meer dan de helft van de aankoopprijs kan niet terugverdiend worden en wordt ten laste van de algemene middelen gebracht. Voor het restant is naar verwachting een ontwikkeling mogelijk die net kostendekkend zou kunnen zijn. De levering aan de gemeente is voorzien in de eerste helft van 2024.